”Laina on nyt käytetty”

Lama-aikana omakotitalon rakentamisessa rahoituksen järjestyminen taitaa olla paitsi se ensimmäinen niin myös se kovin kynnys? Siitä jos jotenkin selviää, niin loppumatka onkin jo helpompaa. Kohtuuhintaisia tekijöitä löytyy ja kaikista ostoista saa helposti alennuksia. Ostaja on selvästi kuningas. Ainakin tilanteessa, jossa rakentamisen volyymit ovat pudonneet jo kokonaista 2 vuotta yhtäjaksoisesti: http://www.findikaattori.fi/fi/59 ja jäljellä olevista euroista käydään ilmeisen kovaa kisaa, sikäli kun joku tässä 150 vuotisen historian pisimmässä laskukaudessa vielä uskaltaa velkaa ottaa ja investoida:

http://newsroom.nordea.com/fi/blogpost/historian-pisin-laskukausi/.

Itselläni on tässä tilanteessa ostoslistalla vielä olohuoneen takka (3200€), sisäraput ja yläkerran kaide yht. 7000€, ilmastointikone  Enervent Pelican eco EDW-CG noin 6000€. Lisäksi tarvitaan vähän sähkötarvikkeita, kipsilevyjä ja valaisimia. Vuorilaudat pitää vielä höylätä. Keittiö ja kylppäri ovat jo ostettu, muttei asennettu. Muuten talo on tekemistä vaille valmis, eikä maaliin ole enää pitkä matka.

Vaikka rahoitukseen liittyvät asiat on jo ratkaistu periaatteessa ajat sitten, niin ilmeisesti rahoitusmarkkinoiden kiristyminen alkaa näkyä vielä tässäkin rakennusprojektissa. Nimittäin perjantaina sain työsähköpostiini pankista ilmoituksen, että ”rakennuslaina on nyt käytetty”, eikä tätä seuraaviin laskuihin nostovaraa enää ole.

Ilmoitus kuulosti vähän töksähtävältä, ja todennäköisesti kyseessä on vain pankkivirkailijan vaihtumisesta johtuva tietokatkos. Viesti tuli niin myöhään iltapäivällä, että huomasin sen vasta nyt kun pankit ovat jo kiinni, niin en pääse ennen kuin maanantaina ottamaan selvää, että mistä tästä nyt oikein on kyse.

Epäilen, että taustalla olisi tietokatkos liittyen tämän rakennusprojektin alkuvaiheessa sattuneen vesilaitos-episodin yhteydessä, jolloin jo huomattiin, että ”oho – budjetit ei nyt menekään ihan ennalta arvioidulla tavalla…”, ja silloin jo sovittiin pankin kanssa lisälainasta, joka ainakin omasta mielestäni olikin ihan selvä asia. Tarkistin tässä vielä äsken vanhan sähköpostiliikenteen, kun aloin vähän itsekin epäillä omaa muistiani.

Mutta tiedossani kuitenkin on lukuisat vastaavat tarinat, joissa pankkien lainapolitiikkaa, tai kiristynyttä linjaa on vähän ihmetelty, esim. Kuninkaanmäestä tulleesta aivan tuoreissa blogipäivityksessä tätä asiaa sivuttiin näin:

http://tiilitalo.talovertailu.fi/100k-rikki-ja-sananen-rahoitusmarkkinoista/

On myös ollut tapauksia, jossa itse talon jo ollessa valmis olisi vielä tarvittu muutama tonni pihaa varten, jolloin lisälaina ei ollutkaan mikään läpihuutojuttu, vaan koko lainapaketti olisi pitänyt neuvotella uudestaan. Kyseinen rakentaja ei siihen kuitenkaan ryhtynyt. Tai että rakentamisen ajaksi sovittuja lyhennysvapaita kuukausia ei kaikissa pankeissa ole haluttu jatkaa, jos rakennusprojekti on jostain syystä myöhästynyt.

Entäs jos tilanne onkin kuitenkin omassa tapauksessani kuitenkin juuri se mitä saapuneessa viestissä lukee, eli ”laina on nyt käytetty”?

Se kyllä pistää miettimään, että ketkä ylipäätään lainaa voivat nykyisinä aikoina enää saada? Vai uskaltaako pankit lainata enää kellekään? Tai että miltä oma tilanteeni näyttää pankkitiskin toiselta puolelta katsottuna? Ainakin itse olen vielä jotenkin tottunut sellaisiin aikoihin, että vaikeuksia lainan saamisessa ei ole isommin ollut. Toki rakentamiseen ryhtyessä tuli myös kokonaan kielteisiä lainapäätöksiä, niistä lisää näissä linkissä:

http://talo-rautio.talovertailu.fi/2012/01/03/rahoitus-omakotitalon-rakentamiseen/

http://talo-rautio.talovertailu.fi/2012/06/27/pankkien-vertailu-kannattaa/

Jos nyt vähän raotan jotain lukuja, niin juuri kuun vaihteessa erääntyviä veromätkyjä maksellessani katsoin, että ollaan vaimoni kanssa nyt viimeisen kolmen vuoden ajan ansaittu vuosittain yhteensä yli 100 tonnia (sivutulotkin mukaan lukien, ei nämä kaikki tule yhdeltä työnantajalta – eli jos riittävän paljon tekee riittävän pitkää päivää, niin yleensä siitä jotain jää käteen, saa nyt sitten nähdä miten käy tämän taloprojektin kanssa). Bruttotuloista on mennyt veroihin kolmannes. Lopuilla on sitten tarvinnut pärjätä. Ja omasta mielestäni on pärjätty hyvin, vaikka ei nämä yllä olevat luvut mitään Suomen tai edes Vantaan huippulukuja ole. Mutta normaaliin elämiseen nämä riittävät.

Rakentamisen alkaessa käyttötilin saldo oli pikkuisen päälle 80 tonnia. Oman pääoman määrä on rakentamisen aikana kasvanut muutamalla 10-tonnilla (onhan tässä jo 3 vuotta takanapäin), mutta nyt rakentamisen edetessä omien varojen rinnalla on myös velkaa tällä hetkellä taloprojektin kautta vajaat 300 tonnia (muita velkoja meillä ei sitten olekaan). Ja jos nyt haluttaisiin – tämä summa voitaisiin maksaa esim. 100 kuukauden eli suunnilleen 8 vuoden aikana kaikki pois. Ja jos oikein kireelle vedetään, niin voitaisiin sopia vaikka 5 vuoden takaisinmaksuaika. Oikeasti on toki sovittu huomattavasti pidemmät laina-ajat, kun halutaan elää ”ihan normaalisti” muutakin elämää, vaikka kyllä rakentamisen vaikutukset kukkarossa silti on hyvin huomattu. Varsinkin toisten rakentajien ylijäämävarastojen hankkiminen on pelkkää käteiskauppaa, ja muutenkin kaikki käytettävissä oleva käteinen raha näyttäisi välillä hupenevan rakentamisessa alta aika yksikön.

Uskoisin, että jos nyt on pankeilta itseltäänkin rahat lopussa – eli että rahaa ei yksinkertaisesti vain ole, vaikka sitä haluttaisiinkin lainata ulos, tai että jos ”ylhäältä päin” tulee tiukempia vaatimuksia ja ohjeita, niin varmaan nyt keväällä aloittamista harkitsevat joutuvat myös käyttämään paljon aikaa ja vaivaa rahoituksen järjestämiseen.

Laitan nyt seuraavaksi jotain neuvoja, miten alkuun voisi kuitenkin päästä. Siis laman pohjalla rakentaminen kuitenkin kannattaa, jos vaan oma työpaikka on varmalla pohjalla ja jos rahoitus järjestyy.

Tulotietojen selvittämisen jälkeen seuraava tarkastelun aihe pankkien lainatiskeillä on varmaankin vakuudet. Tontti ja rakennettava talo ovat aina osavakuutena johonkin asti. Jos tarvitaan täydennysvakuuksia, niin näköjään talonrakentajille on myös valtion takuita ARA:n kautta tarjolla (huomasin tämän vasta äsken itsekin),

http://www.ara.fi/fi-FI/Rahoitus/Valtiontakaus_yksityishenkiloille

Ilmaisia nuo valtion takuut eivät näytä olevan, mutta jos ei muuta ole, sitten on pakko vaan maksaa. Itse en tätä vaihtoehtoa ole koskaan käyttänyt, eli en tiedä tarkemmin miten nämä toimivat, mutta kai se on ihan hyvä, että tällaisiakin mahdollisuuksia on.

Viimeistään tässä vaiheessa lainaneuvottelut kääntyvät kustannusarvion analysointiin. Sitäkin fiilaamalla asioita voi edistää, ja tässä vinkkejä missä kohtaa voisi säästöjä saada:

http://www.suomirakentaa.fi/omakotirakentaja/ok-suunnittelu/kustannusarvion-tekeminen

Omasta mielestäni yllä oleva linkki antaa hyvin reaalistisia lukuja ja näkökulmia, mutta sinisen taulukon viides kohta on vähän hupaisa. Siinä todetaan että ”omasta metsästä kaadetulle puulle ei tarvitse laskea hintaa”. Kyllä se vaan sekin jotain maksaa, kun kaadettu puu haetaan pois metsästä tien varteen, siitä tukkirekka nappaa sen kyytiinsä, vie sahattavaksi, ja osa tavarasta myös höylätään. Tietysti oman puutavaran hyödyntäminen on järkevää, ja juuri näin toimin itsekin, mutta ilmaista tämäkään ei kuitenkaan ole.

Rakennuslehdessä näyttää olleen myös yli 10 vuotta sitten hyvä artikkeli, jonka markka-aikaiset luvut ovat kylläkin valitettavasti vanhentuneet, ja menettäneet merkityksensä. Mutta eri osa-alueiden prosenttiosuudet kokonaishinnasta varmaankin pätevät yhä edelleenkin, tässä linkkiä Rakennuslehteen:

http://www.rakennuslehti.fi/uutiset/lehtiarkisto/3206.html

Jos edellisen linkin jutussa oli yksi ns. ”hupaisa kohta”, niin yhtä lausetta myös vähän kritisoin tässä linkissä, jossa todetaan mm. että ”Suurin osa omakotirakentajista joutuu ostamaan talonsa materiaalit käypään hintaan. Siis lähes ainoa tapa saavuttaa tuntuvia säästöjä on jättää lakisääteiset palkkojen sivukulut maksamatta.” Siis kyllä materiaalista voi saada hyviäkin alennuksia (jopa käymättä Virossa), ja tuntuvia säästöjä voi saada myös verosuunnittelulla, joka ihan laillista puuhaa – toisin kuin artikkelissa kerrottu palkkojen sivukulujen maksamatta jättäminen. Tämän huomaa jokainen, joka ottaa timpurin töihin verrattuna siihen, että ottaa rakennusliikkeen töihin, jolloin ensimmäisessä vaihtoehdossa ei ole palkkakuluissa ALV:tä, mutta jälkimmäisessä on.

Ihan hyviä ja kansantajuisia yleisneuvoja aiheeseen on myös Kannustalojen sivustoilla, tässä linkissä:

http://www.kannustalo.fi/esittelyt/rahoita_ja_rakenna1.html

Ensi maanantaina sitten soitto pankkiin ja sitten selviää onko aikoinaan sovittu lisälaina vielä olemassa, vai eikö ole. Muussa tapauksessa mennään metsään. Ei mennä kuitenkaan pöpelikköön, vaan pitää mennä kaatamaan puita. Paitsi että sahatavaraa voi käyttää omassa rakentamisessa, niin sitä voi myös myydä. Eli oli miten oli ja kävi miten kävi, niin otan asiat ihan rauhallisesti.

Metsä on talon turva (vanha suomalainen sanonta). Omalla maalla on aina mukava kävellä, ja omasta mielestäni maan omistaminen tuntuu paremmalta kuin jos omistaisi saman summan rahaa.

Metsä on talon turva (vanha suomalainen sanonta). Omalla maalla on aina mukava kävellä, ja omasta mielestäni maan omistaminen tuntuu paremmalta kuin jos omistaisi saman summan rahaa.

309 vastausta artikkeliin ””Laina on nyt käytetty”

  1. I just want to say I am new to weblog and honestly liked this website. Probably I’m planning to bookmark your website . You definitely come with remarkable articles and reviews. Thank you for revealing your web site.

  2. Excellent read, I just passed this onto a colleague who was doing some research on that. And he actually bought me lunch because I found it for him smile Therefore let me rephrase that: Thank you for lunch!

  3. hello!,I like your writing so a lot! share we keep up a correspondence more approximately your post on AOL? I need an expert in this space to resolve my problem. May be that’s you! Having a look ahead to see you.

  4. I’ve been surfing online more than three hours today, yet I never found any interesting article like yours. It is pretty worth enough for me. Personally, if all web owners and bloggers made good content as you did, the internet will be much more useful than ever before.

  5. Thanks a lot for sharing this with all people you really understand what you’re speaking about! Bookmarked. Please additionally seek advice from my site =). We could have a hyperlink change contract between us!

  6. Excellent blog here! Also your website loads up very fast! What host are you using? Can I get your affiliate link to your host? I wish my site loaded up as fast as yours lol

  7. I’m not sure where you’re getting your info, but good topic. I needs to spend some time learning much more or understanding more. Thanks for excellent info I was looking for this information for my mission.

  8. hello!,I really like your writing very so much! share we keep up a correspondence more about your article on AOL? I need an expert in this house to unravel my problem. Maybe that’s you! Taking a look ahead to look you.

  9. You really make it seem so easy with your presentation but I find this topic to be really something which I think I would never understand. It seems too complicated and very broad for me. I’m looking forward for your next post, I will try to get the hang of it!

  10. Thank you for the good writeup. It in fact was a amusement account it. Look advanced to more added agreeable from you! By the way, how can we communicate?

  11. Kustannukset kiinnostaa rakentajia kovasti. Aika harva haluaa niitä avoimesti jakaa, en myöskään minä. 😀 Meillä budjetoitiin pankin laskelmiin pelkkä alakerran rakentaminen ilman omaa työtä, ja yläkerta oli tarkoitus tehdä joskus tai kymmenen vuoden päästä jos rahaa/aikaa/hermoja jää. Tällä hetkellä tilanne on se, että ”ylimääräisillä” varoilla on rakennettu yläkerta ja vielä jää vähän ylikin. Kirjoittelin siitä joskus syksyllä, kas tässä:

    http://villatykki.blogspot.fi/2013/11/onnistunut-budjetointi.html

    • ”Aika harva haluaa niitä (kustannuksia) avoimesti jakaa, en myöskään minä”

      Niinpä, mutta mikä niistä kustannuksista sitten tekee niin salaisia kansioita? Koska yllä oleva havaintosi, että toteutuneita kustannuksia ei juuri missään ole näkyvillä, niin se on taivahan tosi. Mutta kuitenkaan kyse ei ole mistään intiimistä, esim. terveyteen liittyvästä asiasta, joka lähtökohtaisesti olisi ”ei-kuulu-muille” -tyyppiin kuuluva asia? Myös yrityskaupoissa on yleensä tapana se, että ostaja tai myyjä ei kommentoi hintaa. Mutta se on ehkä kohteliasta vastapuolta ajatellen?

      Itse olen ajatellut niin, että jo toteutuneiden kulujen kertomisesta ei ole minulle mitään haittaa. Etukäteisbudjettia en tänne laita, koska jos olen budjettivaralla ajatellut jonkin työn tai tavaran vaikka 800 euron hintaiseksi, niin oikeasti toteutunut hinta on voinut olla vaikkapa 600-700€. Mutta eikö olisi houkuttelevaa laskuttaa tai ilmoittaa hinnaksi juurikin tuo sama budjetissa näkyvä 800, jos urakoitsija voisi katsoa summat etukäteen? Silloin budjetilla olisi itse itseään toteuttava vaikutus ainakin tähän suuntaan.

      Toinen vaikuttava tekijä on sellainen, että oman työni takia jotakuta voi kalvaa epäilys, että kun kuitenkin käyn asiakkaitteni rahoilla jatkuvasti kauppaa samojen tahojen kanssa, ja yritän hoitaa asiakasyhtiöiden taloutta hyvin, niin käykö tässä omassa projektissa sitten niin, että joku urakoitsija päästäkseen ns. ”isompiin rahoihin” kiinni eli tarjoamaan myös taloyhtiöille palveluksiaan, niin jos he ovatkin tehneet minulle jotain aivan normaalista poikkeavin hinnoin? Omasta mielestäni tällaista ei ole tapahtunut. Eikä ole edes yritettykään. Mutta jos jonkun mielestäni jotain kummallista olisi tapahtunut, niin kaikki hinnat ja kulut näkyvät internetissä, joten sieltä voi katsoa. Lopputulos menee ihan siihen samaan mitä se menisi silloinkin, jos joku toinen rakentaisi samoilla piirustuksilla saman talon jonnekin muualle (kun tontin hintaa liittymineen ei oteta huomioon).

  12. Tämäkin projekti on kuitenkin erittäin elävä esimerkki siitä, että rakentamisessa voi sattua yllätyksiä, ja niistä yllätyksistä täytyy vaan jotenkin selvitä. Joko voi jättää talon kesken, ja tehdä loput joskus myöhemmin, vaikka muutaman vuoden päästä. Tähän ryhmään on alun alkaen mietittykin mm. maalämpöpumppu, joka on mukana kustannuksissa ja budjetissa, mutta sitä ei laiteta nyt vielä. Sitten töissä voi vetää aina pidempää päivää ja yrittäjänä pystyy myös miettimään sitä, että kuinka paljon yrittää tehdä itse, ja kuinka paljon teettää muilla. Näistä(kini) riippuu firman tulos, ja yrittäjän tulotaso. Tietysti raksallekin pitäisi ehtiä…

    Sitten voi yrittää saada lisää lainaa, jonka jo luulin vuosi sitten, että se on jo sovittu asia, mutta nyt pankista tulleen ilmoituksen perusteella ei se nyt sitten niin selvä asia tainnut ollakaan.

    ”Himppa” kirjoitteli myös ihan asiaa, eli toki siihen tontille olisi hyvin jokin pienempikin talo mahtunut, ei niitä neliöitä alun alkaenkaan olisi ollut pakko olla näin paljon. Mutta tähän projektiin liittyy siis se Vantaan kallein vesiliittymä, ja jos ei sille nyt ketään muita maksajia näytä löytyvän, niin onni onnettomuudessa edes se, että putken päässä neliöitä oli nyt näinkin paljon. Se 50 tonnia ehkä jotenkin hukkuu tässä tapauksessa neliöhintoihin sisään, jos taloa joskus myydään. Jos tuon hintainen vesiliittymä olisi tehty 100 neliön taloon, olisi neliöhintaa pelkästään tästä tullut 500€/m2. Se olisi ollut melkoinen katastrofi. Toki melkoinen epäonni tämä on yhä vieläkin, ja tämän yhteydessä budjetit ja laina-asiat laitettiinkin heti uusiksi. Eli edelleenkin 10% talon hinnasta on kiinni 10 metrin vesiputkessa… Mutta minkäs tälle voi? Muuten projekti on mennyt kohtalaisen hyvin nappiin. Ja kyllä itse luulen että hommat jatkuu rahoitusmarkkinoiden tiukkuudesta huolimatta.

  13. Ei tuo talo nyt ihan takkaa ja sähkötarvikkeita vaille olevalta näytä… Aika tiukalle on budjetti vedetty jos tuolla rahalla pitäisi olla jo valmis suhteessa siihen mitä näyttäisi menneen. Varmaan rekolan kallein talo tosin onhan tuo isokin. Eiköhän tuohon vielä yksi satanen saada kaikkineen kulumaan.

    • ”Eiköhän tuohon vielä yksi satanen saada kaikkineen kulumaan.”
      Arvaus oli hyvä. Ja nyt torstaina asiasta keskustellaan myös pankin lainatiskillä, summa on ihan 5 tonnin tarkkuudella juurikin tuo sama. Oma ehdotukseni on, että maksan itse jatkokuluista kolmasosan, niin samalla pankin puolelta katsottuna omarahoitusosuus paranee. Puhelinkeskustelun perusteella asiassa ei pitäisi olla ongelmia. Jos tässä nyt noin 100 päähän saadaan kustannukset pysähtymään, niin sen jälkeen 241m2 talo olisi maksanut noin 340 tonnia eli 1400€/m2 (lämpimät neliöt). Ja tähän summaan tontin hinta plus ennätyskallis vesiliittymä, niin noin 500 tonnista puhutaan. Jolloin neliöhinta tämän jälkeen 2070€/m2. Siinä parin tonnin kieppeillä neliöhinnat on Rekolassa pyörineet, ihan pienissä omakotitaloissa jopa vähän kovempiakin neliöhintoja on näkynyt. Torstaita odotellessa…

  14. Kiitos hyvistä vinkeistä!
    Meillä rakentaminen haaveissa, mutta pisti silmään tuo yli 100 tn tulot, joita meillä ei ole, vaikka töitä tehdäänkin paljon (taidetaan olla ”väärillä” aloilla), mutta eikö lainaa voi sitten saada, jos tulot alle 100 tn/vuosi..

    • eiköhän sitä lainaa saa alle 100 tonnin tuloilla 😉 harvalla meistä kai tuollaiset tulot on. talobudjetti tarvii vaan olla realistinen. puolen miljoonan mökkiä tuskin kannattaa pystyyn laittaa, mut vähemälläkin pärjää

      • Samaa mieltä kuin ”himppa”, eli itse kiertelin läpi usemmankin pankin rakentamiseen ryhtyessäni, ja yhdessäkään niistä ei sanottu mitään vuositulorajaa ns. ”kynnyskysymykseksi”. Vakuuksista sen sijaan ainakin omalta kohdaltani keskusteltiin paljonkin (ongelmina mm. pienyrityksen osakkeet, joiden vakuusarvo on nolla, vaikka todellisuudessa yrityksellä kai on jokin arvo, lisäksi meillä on maaomaisuus ja metsät Suomen ulkopuolella, niidenkin vakuusarvo Suomessa on nolla, ja näissä asioissa oli sama linja kaikissa pankeissa). Oleellista on mielestäni se, että jättää riittävän reilusti varmuusmarginaalia budjettiin eli tekee sen hintaisen talon mihin on varaa, ja jonka pystyy rakentamaan ja maksamaan. Silloin ongelmia ei ole sen enempää rakennuttajalle kuin pankillekaan. Rahoitusmarkkinoiden tiukentuessa rahan saanti kuitenkin vaikeutuu, ja sen olen itsekin saanut huomata.

Kommentointi on suljettu.