Pankkien vertailu kannattaa

Kahdessa aiemmassa blogipäivityksessäni olen pohtinut kiinteistövälittäjien mahdollisia eroja, ja edelleen haluan korostaa, etten ainakaan tarkoituksella moiti ketään.

Joskin olen sitä mieltä, että kiinteistövälittäjän pitää myyntihinnan arvioinnissa olla huolellinen, eikä takki saisi kääntyä kesken myynnin niin, että jos sopimusta tehdessä on jollain perusteella jokin käsitys myyntiin tulevan asunnon hinnasta, niin jo parin näytön jälkeen se käsitys hinnasta olisikin sitten oleellisesti eri.

Tällaistakin kuitenkin aina välillä tapahtuu, sekä oman kokemukseni että myöskin tämän linkin mukaan. Itse nyt onneksi hiukan tiedän asuntojen hintoja, sekä pyydetyt että toteutuneet, mutta täysin tietämättömiä ihmisiä voidaan ehkä vetää nenästä, jolloin asunto meneekin kaupaksi alehintaan ja välittäjä pääsee nopeammin etsimään seuraavia toimeksiantoja. Eihän se hinnan alennus välittäjän omaa palkkiota juurikaan pienennä, mutta suuri lupaus myyntihinnasta voi auttaa toimeksiannon saamisessa?

Vertailu kuitenkin kannattaa, myös pankkilainasta neuvotellessa.

Kuten aiemman päivityksen kommentoinnissa jo totesin, pankki ”X” vastasi, että he antavat tällä hetkellä lainaa vain talopaketin ostajille. Jos en olisi muualta kysellyt, kai olisin itsekin sitten talopaketin tilannut, mikä vaihtoehtona oli toki tietysti mielessä jonkin aikaa ihan muutenkin.

Toisessa pankissa taas rakennuslainan saamisen ehtona oli se, että tontti pitää olla oma ja velaton. Sitä kautta taas päästiin sujuvasti siihen aiheeseen, että vanha asunto pitää olla myytynä ennen kuin rakennuslainaa voi saada, koska näin juuri tulee mahdolliseksi se, että tontti todella on oma ja velaton. Tai ainakaan itselläni ei ole pankkitilillä sellaisia summia, että olisin tontin ostanut käteisellä, ja kyllä kait useimmat muutkin tontin ostoon pankkilainaa tarvitsevat? Ja tässä pankissa sitten se velaton tontti, plus sille rakennettava rakennus ovat rakennuslainan vakuutena. Muita vakuuksia ei tarvita. Tai muut vakuudet eivät edes kelpaa, esim. henkilötakaukset lisävakuutena eivät käy, eli niiden avulla ei saa yhtään suurempaa rakennuslainaa.

Kolmannessa pankissa sain ensin negatiivisen eli ”ei-myönnetä-ollenkaan-lainaa” -päätöksen selostuksella, että ”on toki ajatuksena ihan hieno idea, että te rakennatte talon oman metsän puista, mutta eihän niitä oman metsän puita nyt sellaisenaan voi talon rakentamisessa käyttää…” Ja tämä pitää tietysti osittain ihan paikkaansakin, eli kantavat rakenteet pitää tietysti olla leimattua puuta, mutta vuorilaudat, ei-kantavat väliseinät yms. jo voidaan tehdä oman metsän puista. Laitoin sitten kuvina vastausviestin, että tässä ollaan nyt moottorisahan kanssa kaatamassa tukkeja, seuraavassa kuvassa niitä vedetään omalla traktorilla metsästä pois, ja seuraavassa kuvassa tukkeja sahataan omalla sirkkelillä laudoiksi, viimeisessä kuvassa oli vielä tutun höylärin koneet, joilla tehdään paneelit ja listat valmiiksi. Sitten pankissakin jo ymmärrettiin asia. Lopuksi oli vielä kuva, miten tästä puutavarasta syntyi kesämökin laajennus. Ja lainalupaus tuli sen jälkeen myönteisenä.

Neljännessä pankissa oli vaikeuksia ymmärtää tontin As Oy muotoisuutta. Tai ainakin kuvittelen, että ilman sitä lisäominaisuutta lainahakemus olisi ollut helpompi. Eli tontti ostettiin siis alunperin KOY-muotoisena, kun edellisen omistajan piti rakentaa samalle tontille liikerakennus. Edellinen omistaja eli Henry Katajan Rakennusliike kuitenkin teki konkurssin, ja nyt samalle tontille tuleekin omakotitalo, ja KOY on muutettu As Oy:ksi. KOY oli keskeneräinen, ja sen osakekirjat olivat väliaikaiset. Ne pitäisi nyt painattaa Gemaltossa ihan varsinaisiksi osekekirjoiksi, ja vasta sitten ne käyvät vakuutena pankille. Siis vaikka tontti ja sille aikanaan tuleva rakennus ovat kyllä ihan samanarvoisia, oli niiden omistamista koskeva osakekirja sitten väliaikainen taikka ei. Mutta näin tässä pankissa, ja täällä on siis lainahakemus edelleenkin kesken, he haluavat oikein nähdä että ne ”vakuuspaperit” ovat sitten kunnossa tältä osin, ennen kuin päätöstä tekevät.

Vielä viidennessäkin pankissa kävin, tai itse asiassa aloitin sieltä. Eli nykyinen ns. ”oma pankki”. Ja ainut paikka jossa myönteinen lainapäätös tehtiin heti, kun tulin ovesta sisään, tosin tässäkin pankissa nykyään vaativat sen, että lainahakemus pitää tehdä jo etukäteen netin kautta omilla pankkitunnuksilla, eli oli sitä ehkä hiukan ehditty silmäillä sillä välillä kun olin pankkiin matkalla. Ja tässä oli vielä lainan määrän liittyen sellainen positiivinen yllätys, että jo lähtökohtaisesti lainaa myönnettiin 40 tuhatta enempi, mitä olin edes kysynyt sen perusteella mitä oma excel-laskelmat näyttivät että hanke tulisi maksamaan. Eli ns. ”pelivara” tarjottiin jo heti kättelyssä, koska ”ainahan ne aikataulut ja budjetit hiukan tahtovat venyä…”

Yhdestä asiasta kaikki pankkiirit olivat samaa mieltä: vanha asunto täytyy olla myytynä ennen kuin uutta rakennuslainaa voi nostaa. Meillä siis vanhaa lainaa vielä yli 100 tonnia jäljellä. En sitten tiedä onko pankkien linja sama, jos vanhaa lainaa ei olisi ollenkaan tai se olisi hyvin pieni. Tiedän kuitenkin erään kaverini kertomana, että vastaus oli ollut ihan sama hänellekin, vaikka hän oli ostamassa omakotitaloa, ja siinä nyt ei pitäisi olla riskiä budjetin ylittymisestä ollenkaan. Vanha piti hänenkin myydä ensin, ja vasta sitten allekirjoittaa sopimus uuden ostosta.

Mielestäni tämä ”2 omistusasunnon loukkuun” -pääsyn estävä lainapolitiikka on ihan hyvä. Vanhan asunnon voi myydä siis kaikessa rauhassa ensiksi, ja jos se ei mene kaupaksi, sitten se pitää vuokrata ja yrittää myyntiä joskus myöhemmin. Pahin skenaario olisi kuitenkin se, että uusi talo valmistuu, vanha on myymättä – ja se ei menekään kaupaksi. Jos siinä yhteydessä sitten korot nousisivat reippaasti, niin saattaisihan siinä käydä huonostikin. Tai jos sattuisi kahden ison lainan kanssa jokin muu ongelmatilanne, esim. pitkäaikainen työttömyys, sairastuminen, avioero tms. henkilökohtainen syy, niin aika ikävässä tilanteessa saattaisi olla sittenkin.

Mutta lopputulos oli siis se, että vertailussa saaduissa vastauksissa oli muitakin eroja kuin korkomarginaali. Tosin juuri tästä johtuen saattaa oma pankki nyt vaihtua. Katsotaan miten jatkoneuvotteluissa käy.

Joka tapauksessa lopputulos on se, että pankkien vertailu kannattaa, siihen käytetystä ajastä pääsee ihan hyville tuntipalkoille. Ja jos jonkun pankin vastaus ei miellytä, ei siitä kannata lannistua. Omien rahkeiden riittävyys pitää myös harkita, eihän tässä nyt varmaan kukaan tiedä, että missä tilassa Suomi ja Eurooppa ovat esim. 5 vuoden kuluttua? Ehkä kaikki menee lopulta ihan hyvin, mutta välttämättä ei mene…

Alla kuvassa eräs kesken jäänyt rakennushanke Saksan Nürnbergistä. Rakennuttajana oli joku Hitleriä lähellä oleva taho, muistaakseni se heidän puolue. Rakennuksen sisäpiha on tänäkin päivänä ilman kattoa. Eli ei tästäkään sitten tullut mitään kongressitaloa natsipuolueen kokouksille, vaan tulikin museo…

287 vastausta artikkeliin ”Pankkien vertailu kannattaa

  1. It¡¦s really a great and useful piece of info. I am glad that you simply shared this helpful information with us. Please stay us up to date like this. Thanks for sharing.

  2. Good write-up, I am normal visitor of one¡¦s site, maintain up the nice operate, and It’s going to be a regular visitor for a long time.

  3. you’re truly a good webmaster. The site loading velocity is amazing. It kind of feels that you are doing any unique trick. Moreover, The contents are masterpiece. you have performed a magnificent process in this subject!

  4. Wow, awesome blog layout! How long have you been blogging for? you made running a blog glance easy. The total glance of your site is great, let alone the content material!

  5. Hi, i think that i saw you visited my site so i came to “return the favor”.I am trying to find things to improve my site!I suppose its ok to use a few of your ideas!!

  6. Very nice post and right to the point. I don’t know if this is actually the best place to ask but do you people have any thoughts on where to hire some professional writers? Thx 🙂

  7. I’m not sure where you are getting your information, but great topic. I needs to spend some time learning much more or understanding more. Thanks for great info I was looking for this info for my mission.

  8. You completed various fine points there. I did a search on the matter and found a good number of folks will agree with your blog.

  9. I wanted to create you one very little remark so as to thank you yet again for those awesome strategies you have discussed here. This is certainly surprisingly generous of you to provide without restraint exactly what many of us would have offered for an e-book to get some money for their own end, most notably now that you might well have done it in case you decided. The smart ideas as well served to be the fantastic way to comprehend other people have the same zeal just like my very own to know very much more with regard to this problem. I believe there are thousands of more pleasant occasions ahead for individuals who read your blog post.

  10. Thanks a lot for giving everyone remarkably special opportunity to check tips from this site. It’s usually so superb and also stuffed with fun for me and my office friends to visit the blog particularly three times per week to read the fresh issues you have. Of course, I’m also at all times pleased with all the sensational creative ideas you serve. Selected 2 points on this page are unquestionably the most impressive we have all had.

  11. I loved as much as you will receive carried out right here. The sketch is tasteful, your authored material stylish. nonetheless, you command get bought an edginess over that you wish be delivering the following. unwell unquestionably come further formerly again as exactly the same nearly a lot often inside case you shield this increase.

  12. I have read a few excellent stuff here. Definitely price bookmarking for revisiting. I wonder how much effort you put to make such a magnificent informative website.

  13. I am only commenting to make you be aware of what a fantastic encounter our child experienced using the blog. She realized plenty of details, including how it is like to possess an ideal giving mindset to have the mediocre ones with ease master a variety of extremely tough things. You undoubtedly exceeded visitors’ desires. I appreciate you for rendering the precious, healthy, informative not to mention cool thoughts on the topic to Lizeth.

  14. Jos etsit lainaa? Tai oli yksi tai useampi syistä kieltäytyä lainan pankki tai rahoituslaitos? Tässä ovat oikea paikka laina ratkaisuja! 2% alhainen lainojen edulliseen etua yrityksille ja yksityishenkilöille Scotiabank investointilainoista. Ota yhteyttä sähköpostitse tänään: financialservicesloan202@gmail.com

  15. Lainoista en osaa sanoa mitään, mutta tuosta natsien rakennushankkeesta löytyy lisäinfoa täältä. Tuossa hankkeessa taisi jäädä homma vähän enemmänkin kesken kuin ainoastaan tuon kongressihallin osalta. Kokonaisuutena hanke näyttäisi olleen olla aika, hmm, natsimaisen vaikuttava.

  16. Terve Mika, ja kiitokset mielenkiintoisesta blogista! Ihan huomiona tältä kesältä lainaneuvotteluista: Helsingin OP:lla on kuulemma linjana, että talon rakentaminen maksaa 2000€/m2 (mukana ei tonttia) ja omalla työllä tuota arviota ei pysty alentamaan ellei ole rakentamisen ammattilainen. Toisin sanoen laskevat, että velattomalle tontille 150m2 talon rakentamiseen tarvitaan lainaa minimissään 300t euroa. Ja jos ei maksukyky siihen riitä, niin lainaa ei tipu. Ei auta edes saatuihin tarjouksiin ja OP:n omaan laskuriin perustuva tarkkaan eritelty arvio siitä, että kyseinen taloyksilö valmistuu 250-260 tonnilla, kun itse tekee paljon ja tyytyy keskihintaisiin materiaaleihin ym. Tällainen jäykkyys tuli meille, pitkäaikaisille OP:n asiakkaille aikamoisena pommina. Pankin vaihtohan siitä sitten seuraa.

    • Hei Ville,
      ”Helsingin OP:lla on kuulemma linjana, että talon rakentaminen maksaa 2000€/m2 (mukana ei tonttia) ja omalla työllä tuota arviota ei pysty alentamaan…”
      Kiitos kommentistasi, ja kyllä pankeilla on eroja – alkaen ihan siitä että eräs helsinkiläinen pankki ei anna lainkaan lainaa pitkästä tavarasta tekevälle, eli pitää ottaa talopaketti, jos haluaa sen pankin asiakkaaksi. Itselläni on vielä sellainen usko, että omaa puutavaraa käyttäen meillä 2 tonnin neliöhintaan saadaan sisältymään vielä tontin hinta, sekä mahdollisesti Suomen kalleimmaksi tullut vesiliittymäkin. Aika näyttää olinko väärässä. Muttta muutoin tuo noin 2 tonnia neliöltä lienee OP:n laskurin yms. mukaan ihan hyvä peukalosääntö, johon kannattaa ainakin varautua. Jos meidän talo valmistuu budjetin mukaisin kustannuksin, sitten tervetuloa OP:n väkikin vaan tutustumaan täällä tässä blogissa näkyvään kustannuslaskentaan, johon kaikki toteutuneet kulut on kirjattu aika tarkkaan. Teen siitä vielä lopuksi jonkun sortin yhteenvedon sitten kun talo on valmis. Eli viimeistään ensi vuoden kesällä.

  17. Velaton asunton varmasti auttaa asiassa – varsinkin jos muitakaan lainoja ei rakentamiseen ryhtyessä ole. Silloin helpoiten vältetään tilanne, että kokonaislainamäärä olisi pankin mielestä liian suuri (korkoriskit), tai että vakuusarvot olisivat liian pienet (velaton asunto tai siitä saatava kauppahinta käy vakuutena seuraavaan projektiin).

    Itse olen kuitenkin tehnyt ilmeisesti pankkiirien mielestä huonoja ratkaisuja viime aikoina. Aiemmin omistin esim. sijoitusasunnon, joka oli hyvä vakuus joka asiassa. Mutta nyt olen luopunut siitä, ja ryhtynyt yrittäjäksi. Jolloin pienyrityksen osakekanta = vakuusarvo nolla. Samoin kiinteistöomistukset Virossa = vakuusarvo nolla, siitäkin huolimatta että kiinteistöjen yhteispinta-ala (etupäässä kasvamaa metsää) on noin 55 hehtaaria yhteensä.

    En tiedä onko maailma muuttunut viimeisen vuoden aikana mitenkään, paitsi että asuntokauppa on kyllä oman näkemykseni hiukan hiipunut vuoden 2012 aikana. Mutta jos verrataan tilannetta 3-4 vuoden takaiseen, sitten eroja on paljon. Vielä muutama vuosi sitten asuntoja ostettiin näkemättä. Ostaja keskusteli ensin välittäjän kanssa ja heti perään isännöitsijän kanssa ja teki kaupat. Nyt en ole tällaisia soittoja isännöitsijän roolissa saanut ainakaan 2 vuoteen enää ainuttakaan. Muutamia vuosia sitten lainojen marginaalit olivat alle puolen prosentin luokkaa, parhaat marginaalit vuodelta 2008 olivat 0,17% kokonaiskoron ollessa 3% tuntumassa. Nyt pankkien perimät marginaalit ovat kokonaisen prosentin luokkaa. Kokonaiskorko on silti alentunut.

    Kai noilla pankeilla sitten on tai saattaa olla esim. jokin euromääräinen enimmäismäärä, että paljonko vanhoja lainoja saa olla ilman että siitä seuraa kehoitus tai ehto, että pitää myydä vanha asunto pois ennen kuin uutta lainaa saa euroakaan. Tai että uusi projekti ei saa alkaa lainarahalla ennen kuin vanha asunto on myyty, mitä sanamuotoa sitten keskusteluissa käytetäänkin.

  18. Me saimme kyllä vuosi sitten rakentamislainan ilman mitään ehtoja. Itse asiassa neuvotteluja käytiin kahden pankin kesken ja kolmannestakin olisi lainaa tullut, mutta meille huonommilla ehdoilla. Nykyinen asunto meillä on velaton, mutta se kattaa lainasta alle puolet. Itse laina on kolmeosainen: tonttilaina, nykyisen asunnon ja tontin erotus ja kolmanneksi loppusumma. Nuo kaksi ensimmäistä meidän pitää maksaa pois vuoden loppuun mennessä eli kun saamme rahat nykyisestä asunnostamme.

Kommentointi on suljettu.