Asuntolainojen halpamyynti jatkuu

Tämän artikkelin otsikko on poimittu  Veronmaksajan Taloustaito -lehden numerosta 3/2015, joka ilmestyi 18.3.2015. Jos haluatte itsekin vilkaista ko. lehteä, niin tällainen otsikkoteksti sieltä pitäisi löytyä:

Asuntolainoja käsittelevän artikkelin otsikko Taloustaito 3/2015 -lehdessä, sivulla 32.

Asuntolainoja käsittelevän artikkelin otsikko Taloustaito 3/2015 -lehdessä, sivulla 32.

Asuntolainojen korko ja hintataso on nyt ajankohtainen asia itsellenikin, koska olen (taas) kilpailuttanut tai kilpailuttamassa omaa asuntolainaa. Tai tarkemmin sanottuna rakennuslainaa.

Vanha viisaus, jonka olen useitakin kertoja kuullut toisilta ja vanhemmilta talonrakentajilta, on ollut sellainen, että ennen rakentamisen aloittamista ja välittömästi sen jälkeen pankit kannattaa aina kilpailuttaa.

Kokeilin nyt sitten itsekin, että miten tämän asian kanssa mahtaa sitten olla. Ja kyllä nyt näyttää vahvasti siltä, että tämä väite tai viisaus näyttäisi ihan paikkaansa pitävän.

Siis kun taloa lähdetään rakentamaan (varsinkin pitkästä tavarasta), niin rakentamiseen liittyy varmasti isojakin riskejä, jotka eri pankeissa arvioidaan eri tavalla. Mutta kun sitten jonain päivänä rakentaminen on ohi, ja asiakkaan riskitaso oleellisesti eri, niin sen jälkeen pankin potentiaalinen ja uusi asiakas saatetaan taas nähdä eri pankeissa hyvinkin erilaisessa valossa.

En tiedä mistä tämä ilmiö sitten johtuu, mutta samoilla lähtötiedoilla sain aika tavalla erilaisia vastauksia eri pankeista niin, että ”hintahaitari” velkarahalle, eli Euribor 12 kk sidotun lainan kokonaiskorko vaihteli eri lainatarjouksissa 0,57 %-yksikköä. Kun Euribor 12 kk ja kokonaiskorotkin hipovat tällä menolla kohta nollaa, niin noin suuri vaihtelu on aika suurta. Kolmesta eri pankista kysyin nyt, mutta rakentamaan lähtiessäni tein huomattavasti laajemman kierroksen pankeissa. Siitä lisää ja tarkemmin esim. tässä linkissä:

http://talo-rautio.talovertailu.fi/2012/07/18/lainapaperit-allekirjoitettu/

Ja vaikka ei parempaa tarjousta rakentamisen jälkeen mistään löytäisikään, niin samalla lainalla voi aina jatkaa, jolloin kilpailutuksesta ei silloin tarvitse eikä kannata omalle pankille välttämättä hiiskua mitään. Itse – saatuani jo paremman lainatarjouksen muualta – kävin kyllä omassakin pankissa keskustelemassa, että voisiko lainan korkoja tarkistaa, eli en nyt ihan kysymättä toiseen pankkiin lähde.

Käynti omaan pankkiin kannatti, eli erilaisia etupaketteja sain, ja päivittäisasioinnin kulut sen myötä putosivat, mutta varsinaiset korkomarginaalit eivät kuitenkaan muuttuneet. Eli näyttäisi nyt olevan pankin vaihto edessä rakentamisesta johtuen, ja se on sitten jo toinen kerta tämän rakennusprojektin aikana.

Ensimmäisen kerran pankki vaihtui rakentamisen alkaessa, koska parasta tarjousta ei omasta silloisesta pankista saatu, mutta kaksi muuta pankkia tarjosivat lainaa selvästi paremmilla ehdoilla kuin muut (siis silloin 2 vuotta sitten).

Nyt ympyrä taas sulkeutuu, eli se meidän vanha pankki haluaa meidät selvästikin takaisin. Tilit ja kortit siellä ovat olleet koko ajan olemassa ja toiminnassa ns. ”kakkostilinä”, joten onneksi ei tarvitse enää kolmansia pankkikortteja alkaa hommailemaan.

Taloustaito -lehti oli myös kysynyt lainatarjouksia. Heidän tarjoushaarukka oli huomattavasti kapeampi mitä itselläni, vaikka minä kysyin vaan 3 eri pankista lainarahan hintaa:

Taloustaito -lehden kysymät lainatarjoukset 100.000€ lainalle 18 vuodeksi. Korkotarjoukset vaihtelevat 1,46%:n ja 1,76%:n välillä.

Taloustaito -lehden kysymät lainatarjoukset 100.000€ lainalle 18 vuodeksi. Korkotarjoukset vaihtelevat 1,46%:n ja 1,76%:n välillä, erotus halvimman ja kalleimman lainatarjouksen välillä on tässä vertailussa 0,3 %-yksikköä. Jos tämän vertailun halvin eli Handelsbanken jätettäisin pois, eroa muiden pankkien välillä olisi ollut vain 0,09 %-yksikköä.

Taloustaito -lehden mukaan ”pankkien marginaali on asiakaskohtainen, ja se riippuu mm. lainan suuruudesta ja vakuuksista, lainanottajan maksukyvystä ja ns. kokonaisasiakkuudesta”. Kun itse vertailin nyt kolmea eri pankkia omilla tiedoillani, niin Handelsbanken ei ollut halvin, eikä ”hintajärjestys” muutenkaan ollut sama mitä tuossa yllä olevassa kuvassa on ollut.

Omasta työstäni johtuen en voi alkaa tässä kohdin julkisesti laittamaan pankkeja itse tekemäni vertailun mukaiseen järjestykseen. Varsinkin kun varmuudella tiedän, että eri pankkien pankkivirkailijat, joiden kanssa olen asioinut – ja tulen työni puolesta asioimaan jatkossakin – niin hekin lukevat tätä blogia. Ja tuntuvat tietävän varsin hyvin mitä kuvia tai kirjoituksia täällä blogissani on ollut. Olisi omasta mielestäni pikkuisen epäkorrektia kehua julkisesti ja nimeltä mainiten jotakuta tai moittia jotain toista. Joten totean ihan tasapuolisesti, että kaikki pankin ovat ihan hyviä, ja kaikille pankeille riittää asiakkaita.

Mutta ehkä nyt sen verran voin paljastaa kuitenkin, että itse sain hivenen parempia tarjouksia kaikista pankeista, mitä Taloustaito -lehti oli tuon yllä olevan ja kuvassa näkyvän vertailun perusteella saanut. Mutta täytyy tietysti ymmärtää sekin, että Taloustaito -lehden lainakysely ei ehkä ole ollut ”aivan todellinen tilanne”, mutta kysyttäessä eri pankit ovat kuitenkin antaneet jonkin sen hetkisen ”hyllynreuna-hinnan” lainarahalle, mutta eivät ole välttämättä sen tarkemmin lähteneet lainatarjoustaan laskeskelemaan. Eivätkä ole tietysti voineetkaan laskea, koska ”Taloustaito” -nimistä asuntolainan hakijaa ei ole oikeasti olemassa (ei tuloja, varallisuutta eikä varmaan muutakaan asuntolainapäätöksen oikeasti vaatimaa dataa).

Mutta Taloustaito -lehden otsikoinnista olen ehdottomasti samaa mieltä, asuntolainojen halpamyynti jatkuu minunkin mielestäni. Käykääpä vaikka kyselemässä, minusta ilmapiiri pankeissa on parantunut selvästi siitä, mitä se oli vielä 2 vuotta sitten, jolloin itse aloitin rakentamaan. Toki tämä tunne voi johtua siitäkin, että silloin minulla oli vielä niskassani kaikki rakentamiseen liittyvät riskit. Mutta nyt kun talon valmiusaste on ”viittä-vaille-valmis”, eli 96,1% niin nyt nämä riskit ovat varmaan pankkienkin mielestä jo taaksejäänyttä aikaa.

Näissä lainavertailuissa tulee edelleenkin vastaan kaikenlaista muutakin mietittävää, kuin pelkkä marginaali ja viitekorko, joista varmasti olennaisin kulu kuitenkin muodostuu. Toimitusmaksut yms. kulut lainalle ovat eri pankeissa kutakuinkin samoja.

Oma mielenkiintoinen maailmansa on kuitenkin esim. riskeiltä suojautuminen. Sen voi tehdä esim. ottamalla osan lainasta kiinteäkorkoisena. Se on toki kalliimpaa kuin Euribor-sidonnainen laina, mutta kaikki maksetut korot ovat kuitenkin (tähän asti olleet) verovähennyskelpoisia, joten silloin verottajakin on joutunut osallistumaan riskeiltä suojautumiseen, kun velallinen tekee isompia korkovähennyksiä omassa verotuksessaan. Miten asuntolainan korot sitten jatkossa saa vähentää omassa verotuksessaan, niin tähän on nyt tiettävästi tulossa kohta puoliin portaittain pieniä heikennyksiä.

Jos on ottanut kiinteäkorkoista lainaa – ja haluaisi kesken laina-ajan siirtyä toiseen pankkiin, niin kesken kauden päätettävästä kiinteäkorkoisesta lainasta tulee sanktiona purkukulut. Esim. kun meillä laitettiin rakennuslaina euribor-sidonnaiseksi (siis isompi laina), ja tonttilaina suuruudeltaan noin 90 tonnia tällä hetkellä, niin siitä kun on vielä 2 vuotta kiinteän koron aikaa jäljellä, niin purkukulut ovat tällä hetkellä 1800 euroa. Tällaiset kulut luonnollisesti syövät pankin vaihdosta mahdollisesti saatavaa korkoeron tuomaa hyötyä. Tällä kertaa laskin kuitenkin takaisinmaksuajat niin, että tuo 1800 euroa kannattaa maksaa pois.

Toinen tapa suojautua korkojen nousun tuomaa riskiä vastaan on korkokattosopimus. Se ei ole lainkaan verovähennyskelpoinen. Mutta sen voi sopia aika vapaasti eri pituisille aikajaksoille (ihan niin kuin kiinteäkorkoisen lainankin), ja sen voi myös sopia eri tasoille. Esim. itse sain tarjouksen, jossa kokonaiskoron 2,05% tasolle voisin sopia korkokatosta 5 vuodeksi, jolloin alussa maksettava korkokattomaksu olisi aika tarkkaan 1% lainapääoman määrästä.

Itse olen kyllä periaatteessa kiinnostunut tuosta korkokattosopimuksestakin, mutta en ehkä oikeasti kuitenkaan millään 2%:n kohdalle sovittavalla korkokatolla oikein mitään tee. Oma talous kestäisi huomattavasti suuremmankin korkotason vielä ihan helposti. Jolloin jos otan korkokattosopimuksen, se pitäisi sopia jollekin paljon korkeammalle korkotasolle. Ja silloin tällainen ennakkovarautuminen olisi oikeasti vakuutustyyppistä turvaa, eli jos korkotaso ylittää oman henk.koht. kipurajan, silloin se ennalta sovittu korkokatto oikeastikin tulee ja pelastaa, kun oman lainan korko ei nouse sen tietyn tason yli, joka voisi oikeasti aiheuttaa harmaita hiuksia tai unettomia öitä.

Jos kuitenkin pankki tarjoaa korkokattoa jo 2%:n tasolle, ja jos tilanne on ”ota tai jätä”, niin silloin kyse on lähinnä viihteenomaisesta vedonlyönnistä, jossa voi sijoittaa pelipöydälle tietyn panoksen ”korkokattomaksun” nimellä, ja jäädä katsomaan miten käy.

Jos seuraavan 5 vuoden aikana esim. vaikkapa vain 1 vuoden ajaksi korkotaso nousikin esim. tasolle 3%, niin 2%:n korkokatto leikkaa siitä heti yhden prosentin pois, ja silloin tämän tyyppinen vedonlyönti olisi kannattavaa – eli korkokattosopimukseen sijoitetut eurot saa siinä tilanteessa kaikki takaisin. Ja jos korkotaso nousisi vielä enemmän, silloin vedonlyönti näkövinkkelistä tulisi vielä voittoakin ”korkokattona” peliin sijoitetulle summalle. Mutta minä taidan nyt kuitenkin 2%:n tasolla jättää tällaiset vedonlyönnit väliin.

Vai onko jollakulla nyt varmaan tietoa tai vahva näkemys sen puolesta, että kyllä ne korot käy 3%:ssa jo seuraavan 5 vuoden aikana? Koska silloin tämä pankin tarjous kannattaa ehdottomasti hyväksyä ihan tällaisenaan, edes kysymättä että mitä korkokaton hinnaksi tulee, jos se laitetaan vaikka 7-8%:n tasolle? Tai mitä eri tasoja nyt olisi olemassa? Silloin se on varmasti oleellisesti halvempi, kuin 2%:n tasolle asetettuna.

Itse näkisin asiat myös niin, että ihan jo korkokattomaksun kustannuksestakin voi aina päätellä jotain. Jos se on halpa (niin kuin nyt näyttäisi olevan) ja jos se tuottaa itsensä takaisin jo 3%:n kohdalla, niin ei se pankkikaan oikeasti mitään huonoja sopimuksia tee ja vielä oma-aloitteisesti. Eli pankki tietää tai ainakin vahvasti olettaa, ettei korkotaso todennäköisesti tule näin paljoa nousemaan, jolloin pankki saa pitää ne korkokattomaksut itsellään ja omana tuottonaan, eikä pankki häviä niitä lainasuhteen alkaessa saamiaan rahoja korkokaton tullessa vastaan takaisin asiakkaalle pienemmän koron muodossa. Koska se ei olisi kovinkaan järkevää liiketoimintaa pankin näkövinkkelistä?

Vai kompensoiko joku muu pankille silloin tulevat korkomenetykset, jos korkokattosopimus onkin epäedullinen pankin näkövinkkelistä? Jos itse olisin pankkiiri, niin ainakaan omasta mielestäni ei olisi järkevää tarjota omille asiakkaille sellaisia sopimuksia sellaisin hinnoin, joissa asiakas helposti voittaa sijoittamansa rahat takaisin, ja ehkä moninkertaisesti enemmänkin.

Toki korkokatto (ja myös kiinteäkorkoinen laina) varmasti joissakin tilanteissa palvelee myös pankin eli lainan antajankin etuja, ja turvaa myös heidän selustaa. Jos laina-asiakkaan maksukyky ei kestä paljon enempää kuin sen 2%:n korkotason, sitten korkokaton ”ostaminen” lainan noston yhteydessä lienee samalla lainan saamisen ehdoton edellytys.  Eikä velallisella oikeasti ole muita vaihtoehtoja kuin hyväksyä pankin ehdotus sellaisenaan, tai muuten jäisi ilman lainaa.

Ja varsinkin kun velkasuhteen alussa pääoma on kaiken suurin, niin korkokatto ja/tai kiinteä lainan korko antaa lisää suojaa, mutta kun korkokatto tai kiinteäkorkoinen laina päättyy sovitusti esim. 5 vuoden päästä – silloin velan määrä on jo pikkuisen pienempi, eikä korkotason nousu kirpaise ihan niin paljon. Useimmat lainat ovat lisäksi annuiteettilainoja, jolloin kuukausierä pysyy kiinteänä, eikä pienillä korkotason muutoksilla ole mitään merkitystä velallisen päivittäiseen elämään. Kuukausimaksu on aina sama, mutta laina-aika pitenee, jos korko nousee. Tai lyhenee, jos korko laskee.

Tässä vielä loppuun muutama kuva Taloustaito -lehdestä mm. eri viitekorkojen suosiosta, kokonaiskoroista eri tilanteissa ja talletuskorkojen määristä:

SAM_3878

 

Uusien asuntolainojen kokonaiskorkoja riippuen siitä, mihin viitekorkoon laina sidotaan.

Uusien asuntolainojen kokonaiskorkoja riippuen siitä, mihin viitekorkoon laina sidotaan.

10000€ määräaikaistalletusten korkoja eri pankeissa. Tammikuun inflaatio oli -0,2% (eli yleinen hintataso laski, jolloin rahan arvo nousi - toisin sanoen inflaatio ei syö tällä hetkellä rahan arvoa ollenkaan). Täten tarjotut korot ovat samalla reaalikorkoja eli todellisia korkoja. Inflaation tulevasta kehityksestä ei voi sanoa mitään, ja se voi vaihdella esim. 24 kk talletusjaksolla varmaan paljonkin.

10000€ määräaikaistalletusten korkoja eri pankeissa. Tammikuun inflaatio oli -0,2% (eli yleinen hintataso laski, jolloin rahan arvo nousi – toisin sanoen inflaatio ei syö tällä hetkellä rahan arvoa ollenkaan). Täten tarjotut korot ovat samalla reaalikorkoja eli todellisia korkoja. Inflaation tulevasta kehityksestä ei voi sanoa mitään, ja se voi vaihdella esim. 24 kk talletusjaksolla varmaan paljonkin.

Jos jollakulla rakentamisen alkaessa oma pankkitili ”pullistelee” suuria summia rahaa, niin voisin antaa hyvän vinkin, jonka kuulin viime viikolla. HYPO:ssa on myös sellainen tili (myös yksityishenkilöille), jolle maksetaan 1% korkoa, ja jossa ei ole määräajan eikä pääoman suhteen mitään rajoituksia. Mielestäni aika hyvä tarjous? Ja varsinkin AsOy -maailmassa joskus kun varaudutaan alkaviin remontteihin, niin etukäteen kerätyistä vastikkeista voi kertyä joksikin aikaa suuriakin summia.

 

Pankkien vertailu kannattaa

Kahdessa aiemmassa blogipäivityksessäni olen pohtinut kiinteistövälittäjien mahdollisia eroja, ja edelleen haluan korostaa, etten ainakaan tarkoituksella moiti ketään.

Joskin olen sitä mieltä, että kiinteistövälittäjän pitää myyntihinnan arvioinnissa olla huolellinen, eikä takki saisi kääntyä kesken myynnin niin, että jos sopimusta tehdessä on jollain perusteella jokin käsitys myyntiin tulevan asunnon hinnasta, niin jo parin näytön jälkeen se käsitys hinnasta olisikin sitten oleellisesti eri.

Tällaistakin kuitenkin aina välillä tapahtuu, sekä oman kokemukseni että myöskin tämän linkin mukaan. Itse nyt onneksi hiukan tiedän asuntojen hintoja, sekä pyydetyt että toteutuneet, mutta täysin tietämättömiä ihmisiä voidaan ehkä vetää nenästä, jolloin asunto meneekin kaupaksi alehintaan ja välittäjä pääsee nopeammin etsimään seuraavia toimeksiantoja. Eihän se hinnan alennus välittäjän omaa palkkiota juurikaan pienennä, mutta suuri lupaus myyntihinnasta voi auttaa toimeksiannon saamisessa?

Vertailu kuitenkin kannattaa, myös pankkilainasta neuvotellessa.

Kuten aiemman päivityksen kommentoinnissa jo totesin, pankki ”X” vastasi, että he antavat tällä hetkellä lainaa vain talopaketin ostajille. Jos en olisi muualta kysellyt, kai olisin itsekin sitten talopaketin tilannut, mikä vaihtoehtona oli toki tietysti mielessä jonkin aikaa ihan muutenkin.

Toisessa pankissa taas rakennuslainan saamisen ehtona oli se, että tontti pitää olla oma ja velaton. Sitä kautta taas päästiin sujuvasti siihen aiheeseen, että vanha asunto pitää olla myytynä ennen kuin rakennuslainaa voi saada, koska näin juuri tulee mahdolliseksi se, että tontti todella on oma ja velaton. Tai ainakaan itselläni ei ole pankkitilillä sellaisia summia, että olisin tontin ostanut käteisellä, ja kyllä kait useimmat muutkin tontin ostoon pankkilainaa tarvitsevat? Ja tässä pankissa sitten se velaton tontti, plus sille rakennettava rakennus ovat rakennuslainan vakuutena. Muita vakuuksia ei tarvita. Tai muut vakuudet eivät edes kelpaa, esim. henkilötakaukset lisävakuutena eivät käy, eli niiden avulla ei saa yhtään suurempaa rakennuslainaa.

Kolmannessa pankissa sain ensin negatiivisen eli ”ei-myönnetä-ollenkaan-lainaa” -päätöksen selostuksella, että ”on toki ajatuksena ihan hieno idea, että te rakennatte talon oman metsän puista, mutta eihän niitä oman metsän puita nyt sellaisenaan voi talon rakentamisessa käyttää…” Ja tämä pitää tietysti osittain ihan paikkaansakin, eli kantavat rakenteet pitää tietysti olla leimattua puuta, mutta vuorilaudat, ei-kantavat väliseinät yms. jo voidaan tehdä oman metsän puista. Laitoin sitten kuvina vastausviestin, että tässä ollaan nyt moottorisahan kanssa kaatamassa tukkeja, seuraavassa kuvassa niitä vedetään omalla traktorilla metsästä pois, ja seuraavassa kuvassa tukkeja sahataan omalla sirkkelillä laudoiksi, viimeisessä kuvassa oli vielä tutun höylärin koneet, joilla tehdään paneelit ja listat valmiiksi. Sitten pankissakin jo ymmärrettiin asia. Lopuksi oli vielä kuva, miten tästä puutavarasta syntyi kesämökin laajennus. Ja lainalupaus tuli sen jälkeen myönteisenä.

Neljännessä pankissa oli vaikeuksia ymmärtää tontin As Oy muotoisuutta. Tai ainakin kuvittelen, että ilman sitä lisäominaisuutta lainahakemus olisi ollut helpompi. Eli tontti ostettiin siis alunperin KOY-muotoisena, kun edellisen omistajan piti rakentaa samalle tontille liikerakennus. Edellinen omistaja eli Henry Katajan Rakennusliike kuitenkin teki konkurssin, ja nyt samalle tontille tuleekin omakotitalo, ja KOY on muutettu As Oy:ksi. KOY oli keskeneräinen, ja sen osakekirjat olivat väliaikaiset. Ne pitäisi nyt painattaa Gemaltossa ihan varsinaisiksi osekekirjoiksi, ja vasta sitten ne käyvät vakuutena pankille. Siis vaikka tontti ja sille aikanaan tuleva rakennus ovat kyllä ihan samanarvoisia, oli niiden omistamista koskeva osakekirja sitten väliaikainen taikka ei. Mutta näin tässä pankissa, ja täällä on siis lainahakemus edelleenkin kesken, he haluavat oikein nähdä että ne ”vakuuspaperit” ovat sitten kunnossa tältä osin, ennen kuin päätöstä tekevät.

Vielä viidennessäkin pankissa kävin, tai itse asiassa aloitin sieltä. Eli nykyinen ns. ”oma pankki”. Ja ainut paikka jossa myönteinen lainapäätös tehtiin heti, kun tulin ovesta sisään, tosin tässäkin pankissa nykyään vaativat sen, että lainahakemus pitää tehdä jo etukäteen netin kautta omilla pankkitunnuksilla, eli oli sitä ehkä hiukan ehditty silmäillä sillä välillä kun olin pankkiin matkalla. Ja tässä oli vielä lainan määrän liittyen sellainen positiivinen yllätys, että jo lähtökohtaisesti lainaa myönnettiin 40 tuhatta enempi, mitä olin edes kysynyt sen perusteella mitä oma excel-laskelmat näyttivät että hanke tulisi maksamaan. Eli ns. ”pelivara” tarjottiin jo heti kättelyssä, koska ”ainahan ne aikataulut ja budjetit hiukan tahtovat venyä…”

Yhdestä asiasta kaikki pankkiirit olivat samaa mieltä: vanha asunto täytyy olla myytynä ennen kuin uutta rakennuslainaa voi nostaa. Meillä siis vanhaa lainaa vielä yli 100 tonnia jäljellä. En sitten tiedä onko pankkien linja sama, jos vanhaa lainaa ei olisi ollenkaan tai se olisi hyvin pieni. Tiedän kuitenkin erään kaverini kertomana, että vastaus oli ollut ihan sama hänellekin, vaikka hän oli ostamassa omakotitaloa, ja siinä nyt ei pitäisi olla riskiä budjetin ylittymisestä ollenkaan. Vanha piti hänenkin myydä ensin, ja vasta sitten allekirjoittaa sopimus uuden ostosta.

Mielestäni tämä ”2 omistusasunnon loukkuun” -pääsyn estävä lainapolitiikka on ihan hyvä. Vanhan asunnon voi myydä siis kaikessa rauhassa ensiksi, ja jos se ei mene kaupaksi, sitten se pitää vuokrata ja yrittää myyntiä joskus myöhemmin. Pahin skenaario olisi kuitenkin se, että uusi talo valmistuu, vanha on myymättä – ja se ei menekään kaupaksi. Jos siinä yhteydessä sitten korot nousisivat reippaasti, niin saattaisihan siinä käydä huonostikin. Tai jos sattuisi kahden ison lainan kanssa jokin muu ongelmatilanne, esim. pitkäaikainen työttömyys, sairastuminen, avioero tms. henkilökohtainen syy, niin aika ikävässä tilanteessa saattaisi olla sittenkin.

Mutta lopputulos oli siis se, että vertailussa saaduissa vastauksissa oli muitakin eroja kuin korkomarginaali. Tosin juuri tästä johtuen saattaa oma pankki nyt vaihtua. Katsotaan miten jatkoneuvotteluissa käy.

Joka tapauksessa lopputulos on se, että pankkien vertailu kannattaa, siihen käytetystä ajastä pääsee ihan hyville tuntipalkoille. Ja jos jonkun pankin vastaus ei miellytä, ei siitä kannata lannistua. Omien rahkeiden riittävyys pitää myös harkita, eihän tässä nyt varmaan kukaan tiedä, että missä tilassa Suomi ja Eurooppa ovat esim. 5 vuoden kuluttua? Ehkä kaikki menee lopulta ihan hyvin, mutta välttämättä ei mene…

Alla kuvassa eräs kesken jäänyt rakennushanke Saksan Nürnbergistä. Rakennuttajana oli joku Hitleriä lähellä oleva taho, muistaakseni se heidän puolue. Rakennuksen sisäpiha on tänäkin päivänä ilman kattoa. Eli ei tästäkään sitten tullut mitään kongressitaloa natsipuolueen kokouksille, vaan tulikin museo…

Rahoitus omakotitalon rakentamiseen

Kysyin rakentamista varten lainaa kahdesta pankista. Tai nykyään ei enää pelkkä puhelinsoitto riitä, vaan hakemus pitää tehdä netin kautta ja pankkitunnuksilla. Sitten vasta asiaa käsitellään.

Ensimmäinen vastaus tuli tänään. Laina myönnetään, ja tarjottu lainasumma oli jopa 40 tonnia enempi mitä olisin tarvinnut ja mitä olin hakenut. Sanoinkin, että luvut kuulostaa vähän isolta, mutta jos näin on, ei siinä mitään, ehkä tietty pelivara on hyvä olla, jos vaikka tulee yllättäen ylimääräisiä kustannuksia. Omaa rahaa on tietysti myös säästössä, mutta ei läheskään niin paljon, että koko talo sillä rakennettaisiin.

Mutta siihen ne hyvät uutiset sitten loppuikin.

Lainaa myönnettäisiin tietyillä reunaehdoilla, ja yksi sellainen oli, että ensin on nykyinen omistusasunto myytävä, siitä saatava todennäköinen myyntivoitto reaalisoitava, ja vasta sitten alkaisi saada lainaa uuden talon rakentamiseen, vastaavan mestarin valmiusastetodistuksia vastaan. Oman asunnon myynti ei kuitenkaan ollut suunnitelmissa ihan vielä, mutta niitä suunnitelmia täytyy kait muuttaa.

Periaatteessa ei sen kyllä olisi pitänyt olla ollenkaan yllätys, että vanha asunto on tässä maaiman tilanteessa viisasta myydä ensin. Esim. Hypon sivuilla asuntomarkkinoiden tilanneanalyysissä Q4/2011 varoitetaan tiukkaan sävyyn kahden asunnon loukusta: ”Kuluttajat menettäneet uskonsa hyvää talouskehitykseen. Jos kuluttaja ei usko talouden kohenemiseen, ei silloin myöskään uskalleta vaihtaa asuntoa. Hankkeita lykätään. Kahden asunnon loukun vaara on noussut jyrkästi. Ensin vanhan myynti, sitten vasta uuden osto ja silloinkin ensin rahoitus pankin kanssa kuntoon.” (Asuntomarkkina-analyysi Q4/2011).

Hypon sivuilla on tätä toimenpidettä varten ihan oma tuotekin = asunnonvaihtoasunto, jota he markkinoivat näin: ”Asunnonvaihtoasunto sopii hyvin esim. omakotirakentajille pienentämällä oman asunnon myyntiin liittyvää riskiä ja rakennusaikaisen rahoituksen tarvetta. Asunnonvaihtoasunnon vuokrasopimus räätälöidään asiakkaan tarpeen mukaan mm. vuokra-ajaltaan joustavaksi.” (Hypon asunnonvaihtoasunto). Mutta hetkinen? Onko tässä sittenkään mitään uutta auringon alla? Yhtä hyvin voin itsekin myydä nykyisen asuntoni vapailla markkinoida, etsiä vuokra-asunnon vapailta markkinoilta, ja muuttaa sitten uuteen taloon, kun se joskus on valmis.

Oli siellä Suomen Hypoteekkiyhdistyksen sivuilla myös yksi mielenkiintoiseltakin kuulostava vaihtoehto, mutta se on tarkoitettu seniorikansalaisille, ei omakotirakentajille. Sen nimi on käänteinen asuntokauppa, ja siinä Hypo ostaa asunnon, ja asukas jää asumaan omaan asuntoonsa vuokralaisena. Jokin tällainen kuvio sopisi kyllä minullekin. Eli jos joku haluaa ostaa Vantaalta RT 4h+k+s = 99 neliötä yhteensä, niin minulle sopisi aivan loistavasti, että tehdään kaupat nyt heti, mutta asumme tässä vuokralaisina vielä esim. parisen vuotta. Mutta eipä taida tällaisia asuntosijoittajia olla kovinkaan paljon liikkeellä?

Vaimolla oli myös huumorilla sävytetty ensireaktio, kun kerroin, että uuteen asuntoon ei muutetakaan näillä näkymin suoraan, vaan mutkan kautta eli vuokra-asuntoon ensin. Hän totesi, että ”no myy sitten se tontti pois ja soita arkkitehdille, ettei piirrä enää yhtään lisää”. JEP. Toki tällainenkin mahdollisuus on, vaikka ei se nyt itselläni ihan ekana mieleen tullut, eikä sitä sen pidempään pohdittu nytkään. Tavaroiden muuttaminen kahteen kertaan on kuitenkin iso homma, kun sitä tavaraa on vaan kertynyt, ja yksi muutto suoraan uuteen taloon olisi ollut mieluisampaa. Mutta useimmat suomalaiset omakotirakentajat toimivat toki juuri näin, ja asuvat hetken vuokralla rakentamisen alkaessa. Tiedän myös muutamia tapauksia, jossa on hankittu hyvin edullinen kesämökki, myyty varsinainen asunto pois, ja muutettu sinne mökkiin kesäksi. Sitten on yritetty hirveällä hopulla saada uusi talo talveksi asuttavaan kuntoon. Talopaketilla tämä ehkä onnistuukin, mutta pitkästä tavarasta rakentaen yksi kesä ei riitä.

Nyt sitten odotellaan sen toisen pankin vastausta. Voi olla, että lainan ehdot ovat suunnilleen samat joka pankissa. Sellaiseen ilmiöön olen myös yrittäjäksi ryhtymisen jälkeen huomannut, että kun omistaa pienyrityksen osakkeita, niin vaikka näillä osakkeilla nyt ainakin omasta mielestäni on aina jokin arvo, jos vaan yrityksen talous on terveellä pohjalla ja se jotain tuottaakin, mutta pankkimatematiikassa näiden osakkeiden vakuusarvo on aina tasan nolla. Eli helposti voi lainaa hakiessa käydä niinkin, että pankissa todetaan, ettei hanke onnistu, eli että vaikka tulotaso on ”ihan okei” eikä teillä varmaan lainojen lyhentämisen kanssa vaikeuksia tule, niin lainaa ei ehkä siltikään saa, jos pankille kelpaavat vakuudet puuttuvat. Aiemmin omistin sijoitusasuntoja, joissa vuokratulo kattoi hyvin taloyhtiön vastikkeet ja pankkilainan lyhennykset. Siinä oma pääoma lisääntyi huomaamattakin, ja nämä sijoitusasuntojen osakkeet kelpasivat pankille aina vakuutena hyvin, eli ne ovat kai helposti realisoitavissa – toisin kuin pienyrityksen osakkeet.

Kai sitä sitten näin pienyrittäjänä täytyy olla ihan vaan tyytyväinen, että edes yksi pankki teki talorakentamisesta myönteisen lainapäätöksen. Eli että rakennushankkeen käynnistäminen on nyt ainakin mahdollista, ja se voidaan viedä loppuun saakka. Siinä mielessä nyt yksi huoli taas vähemmän.

Mutta nyt siis sen toisen pankin vastausta tässä odotellessa, nöyrin mielin. Toki jos sekin päätös olisi myönteinen, sitten pääsee ehkä hiukan kilpailuttamaan pankkeja, että kummasta saa paremmat ehdot lainalle tällä kertaa.