”Laina on nyt käytetty”

Lama-aikana omakotitalon rakentamisessa rahoituksen järjestyminen taitaa olla paitsi se ensimmäinen niin myös se kovin kynnys? Siitä jos jotenkin selviää, niin loppumatka onkin jo helpompaa. Kohtuuhintaisia tekijöitä löytyy ja kaikista ostoista saa helposti alennuksia. Ostaja on selvästi kuningas. Ainakin tilanteessa, jossa rakentamisen volyymit ovat pudonneet jo kokonaista 2 vuotta yhtäjaksoisesti: http://www.findikaattori.fi/fi/59 ja jäljellä olevista euroista käydään ilmeisen kovaa kisaa, sikäli kun joku tässä 150 vuotisen historian pisimmässä laskukaudessa vielä uskaltaa velkaa ottaa ja investoida:

http://newsroom.nordea.com/fi/blogpost/historian-pisin-laskukausi/.

Itselläni on tässä tilanteessa ostoslistalla vielä olohuoneen takka (3200€), sisäraput ja yläkerran kaide yht. 7000€, ilmastointikone  Enervent Pelican eco EDW-CG noin 6000€. Lisäksi tarvitaan vähän sähkötarvikkeita, kipsilevyjä ja valaisimia. Vuorilaudat pitää vielä höylätä. Keittiö ja kylppäri ovat jo ostettu, muttei asennettu. Muuten talo on tekemistä vaille valmis, eikä maaliin ole enää pitkä matka.

Vaikka rahoitukseen liittyvät asiat on jo ratkaistu periaatteessa ajat sitten, niin ilmeisesti rahoitusmarkkinoiden kiristyminen alkaa näkyä vielä tässäkin rakennusprojektissa. Nimittäin perjantaina sain työsähköpostiini pankista ilmoituksen, että ”rakennuslaina on nyt käytetty”, eikä tätä seuraaviin laskuihin nostovaraa enää ole.

Ilmoitus kuulosti vähän töksähtävältä, ja todennäköisesti kyseessä on vain pankkivirkailijan vaihtumisesta johtuva tietokatkos. Viesti tuli niin myöhään iltapäivällä, että huomasin sen vasta nyt kun pankit ovat jo kiinni, niin en pääse ennen kuin maanantaina ottamaan selvää, että mistä tästä nyt oikein on kyse.

Epäilen, että taustalla olisi tietokatkos liittyen tämän rakennusprojektin alkuvaiheessa sattuneen vesilaitos-episodin yhteydessä, jolloin jo huomattiin, että ”oho – budjetit ei nyt menekään ihan ennalta arvioidulla tavalla…”, ja silloin jo sovittiin pankin kanssa lisälainasta, joka ainakin omasta mielestäni olikin ihan selvä asia. Tarkistin tässä vielä äsken vanhan sähköpostiliikenteen, kun aloin vähän itsekin epäillä omaa muistiani.

Mutta tiedossani kuitenkin on lukuisat vastaavat tarinat, joissa pankkien lainapolitiikkaa, tai kiristynyttä linjaa on vähän ihmetelty, esim. Kuninkaanmäestä tulleesta aivan tuoreissa blogipäivityksessä tätä asiaa sivuttiin näin:

http://tiilitalo.talovertailu.fi/100k-rikki-ja-sananen-rahoitusmarkkinoista/

On myös ollut tapauksia, jossa itse talon jo ollessa valmis olisi vielä tarvittu muutama tonni pihaa varten, jolloin lisälaina ei ollutkaan mikään läpihuutojuttu, vaan koko lainapaketti olisi pitänyt neuvotella uudestaan. Kyseinen rakentaja ei siihen kuitenkaan ryhtynyt. Tai että rakentamisen ajaksi sovittuja lyhennysvapaita kuukausia ei kaikissa pankeissa ole haluttu jatkaa, jos rakennusprojekti on jostain syystä myöhästynyt.

Entäs jos tilanne onkin kuitenkin omassa tapauksessani kuitenkin juuri se mitä saapuneessa viestissä lukee, eli ”laina on nyt käytetty”?

Se kyllä pistää miettimään, että ketkä ylipäätään lainaa voivat nykyisinä aikoina enää saada? Vai uskaltaako pankit lainata enää kellekään? Tai että miltä oma tilanteeni näyttää pankkitiskin toiselta puolelta katsottuna? Ainakin itse olen vielä jotenkin tottunut sellaisiin aikoihin, että vaikeuksia lainan saamisessa ei ole isommin ollut. Toki rakentamiseen ryhtyessä tuli myös kokonaan kielteisiä lainapäätöksiä, niistä lisää näissä linkissä:

http://talo-rautio.talovertailu.fi/2012/01/03/rahoitus-omakotitalon-rakentamiseen/

http://talo-rautio.talovertailu.fi/2012/06/27/pankkien-vertailu-kannattaa/

Jos nyt vähän raotan jotain lukuja, niin juuri kuun vaihteessa erääntyviä veromätkyjä maksellessani katsoin, että ollaan vaimoni kanssa nyt viimeisen kolmen vuoden ajan ansaittu vuosittain yhteensä yli 100 tonnia (sivutulotkin mukaan lukien, ei nämä kaikki tule yhdeltä työnantajalta – eli jos riittävän paljon tekee riittävän pitkää päivää, niin yleensä siitä jotain jää käteen, saa nyt sitten nähdä miten käy tämän taloprojektin kanssa). Bruttotuloista on mennyt veroihin kolmannes. Lopuilla on sitten tarvinnut pärjätä. Ja omasta mielestäni on pärjätty hyvin, vaikka ei nämä yllä olevat luvut mitään Suomen tai edes Vantaan huippulukuja ole. Mutta normaaliin elämiseen nämä riittävät.

Rakentamisen alkaessa käyttötilin saldo oli pikkuisen päälle 80 tonnia. Oman pääoman määrä on rakentamisen aikana kasvanut muutamalla 10-tonnilla (onhan tässä jo 3 vuotta takanapäin), mutta nyt rakentamisen edetessä omien varojen rinnalla on myös velkaa tällä hetkellä taloprojektin kautta vajaat 300 tonnia (muita velkoja meillä ei sitten olekaan). Ja jos nyt haluttaisiin – tämä summa voitaisiin maksaa esim. 100 kuukauden eli suunnilleen 8 vuoden aikana kaikki pois. Ja jos oikein kireelle vedetään, niin voitaisiin sopia vaikka 5 vuoden takaisinmaksuaika. Oikeasti on toki sovittu huomattavasti pidemmät laina-ajat, kun halutaan elää ”ihan normaalisti” muutakin elämää, vaikka kyllä rakentamisen vaikutukset kukkarossa silti on hyvin huomattu. Varsinkin toisten rakentajien ylijäämävarastojen hankkiminen on pelkkää käteiskauppaa, ja muutenkin kaikki käytettävissä oleva käteinen raha näyttäisi välillä hupenevan rakentamisessa alta aika yksikön.

Uskoisin, että jos nyt on pankeilta itseltäänkin rahat lopussa – eli että rahaa ei yksinkertaisesti vain ole, vaikka sitä haluttaisiinkin lainata ulos, tai että jos ”ylhäältä päin” tulee tiukempia vaatimuksia ja ohjeita, niin varmaan nyt keväällä aloittamista harkitsevat joutuvat myös käyttämään paljon aikaa ja vaivaa rahoituksen järjestämiseen.

Laitan nyt seuraavaksi jotain neuvoja, miten alkuun voisi kuitenkin päästä. Siis laman pohjalla rakentaminen kuitenkin kannattaa, jos vaan oma työpaikka on varmalla pohjalla ja jos rahoitus järjestyy.

Tulotietojen selvittämisen jälkeen seuraava tarkastelun aihe pankkien lainatiskeillä on varmaankin vakuudet. Tontti ja rakennettava talo ovat aina osavakuutena johonkin asti. Jos tarvitaan täydennysvakuuksia, niin näköjään talonrakentajille on myös valtion takuita ARA:n kautta tarjolla (huomasin tämän vasta äsken itsekin),

http://www.ara.fi/fi-FI/Rahoitus/Valtiontakaus_yksityishenkiloille

Ilmaisia nuo valtion takuut eivät näytä olevan, mutta jos ei muuta ole, sitten on pakko vaan maksaa. Itse en tätä vaihtoehtoa ole koskaan käyttänyt, eli en tiedä tarkemmin miten nämä toimivat, mutta kai se on ihan hyvä, että tällaisiakin mahdollisuuksia on.

Viimeistään tässä vaiheessa lainaneuvottelut kääntyvät kustannusarvion analysointiin. Sitäkin fiilaamalla asioita voi edistää, ja tässä vinkkejä missä kohtaa voisi säästöjä saada:

http://www.suomirakentaa.fi/omakotirakentaja/ok-suunnittelu/kustannusarvion-tekeminen

Omasta mielestäni yllä oleva linkki antaa hyvin reaalistisia lukuja ja näkökulmia, mutta sinisen taulukon viides kohta on vähän hupaisa. Siinä todetaan että ”omasta metsästä kaadetulle puulle ei tarvitse laskea hintaa”. Kyllä se vaan sekin jotain maksaa, kun kaadettu puu haetaan pois metsästä tien varteen, siitä tukkirekka nappaa sen kyytiinsä, vie sahattavaksi, ja osa tavarasta myös höylätään. Tietysti oman puutavaran hyödyntäminen on järkevää, ja juuri näin toimin itsekin, mutta ilmaista tämäkään ei kuitenkaan ole.

Rakennuslehdessä näyttää olleen myös yli 10 vuotta sitten hyvä artikkeli, jonka markka-aikaiset luvut ovat kylläkin valitettavasti vanhentuneet, ja menettäneet merkityksensä. Mutta eri osa-alueiden prosenttiosuudet kokonaishinnasta varmaankin pätevät yhä edelleenkin, tässä linkkiä Rakennuslehteen:

http://www.rakennuslehti.fi/uutiset/lehtiarkisto/3206.html

Jos edellisen linkin jutussa oli yksi ns. ”hupaisa kohta”, niin yhtä lausetta myös vähän kritisoin tässä linkissä, jossa todetaan mm. että ”Suurin osa omakotirakentajista joutuu ostamaan talonsa materiaalit käypään hintaan. Siis lähes ainoa tapa saavuttaa tuntuvia säästöjä on jättää lakisääteiset palkkojen sivukulut maksamatta.” Siis kyllä materiaalista voi saada hyviäkin alennuksia (jopa käymättä Virossa), ja tuntuvia säästöjä voi saada myös verosuunnittelulla, joka ihan laillista puuhaa – toisin kuin artikkelissa kerrottu palkkojen sivukulujen maksamatta jättäminen. Tämän huomaa jokainen, joka ottaa timpurin töihin verrattuna siihen, että ottaa rakennusliikkeen töihin, jolloin ensimmäisessä vaihtoehdossa ei ole palkkakuluissa ALV:tä, mutta jälkimmäisessä on.

Ihan hyviä ja kansantajuisia yleisneuvoja aiheeseen on myös Kannustalojen sivustoilla, tässä linkissä:

http://www.kannustalo.fi/esittelyt/rahoita_ja_rakenna1.html

Ensi maanantaina sitten soitto pankkiin ja sitten selviää onko aikoinaan sovittu lisälaina vielä olemassa, vai eikö ole. Muussa tapauksessa mennään metsään. Ei mennä kuitenkaan pöpelikköön, vaan pitää mennä kaatamaan puita. Paitsi että sahatavaraa voi käyttää omassa rakentamisessa, niin sitä voi myös myydä. Eli oli miten oli ja kävi miten kävi, niin otan asiat ihan rauhallisesti.

Metsä on talon turva (vanha suomalainen sanonta). Omalla maalla on aina mukava kävellä, ja omasta mielestäni maan omistaminen tuntuu paremmalta kuin jos omistaisi saman summan rahaa.

Metsä on talon turva (vanha suomalainen sanonta). Omalla maalla on aina mukava kävellä, ja omasta mielestäni maan omistaminen tuntuu paremmalta kuin jos omistaisi saman summan rahaa.

Vaaranpaikat As Oy -muotoisen omakotitalon yhtiöjärjestyksessä

Viimeisestä blogi -päivityksestäni on kulunut kohta kuukausi, joten lienee aika kertoa taas uusimmat kuulumiset. Asiat etenevät, vaikkakin hitaasti. Kovin kanto kaskessa taitaa olla nykyisen asunnon myynti. (Myynti on ehtona rakennuslainan saamiselle.) Asuntomme on ollut myynnissä kohta jo 2 kuukautta. Naapuritaloyhtiössä on ollut yhtä kauan tismalleen samoilla pohjapiirustuksilla oleva huoneisto myynnissä, eikä ole kaupaksi mennyt sekään. Välittäjien taktiikkana näyttää olevan se, että he pitävät näytöt aina päällekkäin tai limittäin samaan kellon aikaan, jolloin tämän tyyppistä asuntoa (RT 4h+k+s) etsivä varmaankin kävisi molemmissa katsomassa ennen ostopäätöksen tekemistä. Jostain syystä tuo taktiikka ei vaan näytä toimivan, tai ainakaan meillä ei ole käynyt ketään viimeisen 3 viikon aikana. Eli hyvin hiljaista näyttää olevan isompien asuntojen kauppa tällä hetkellä. No, eiköhän asiat jollakin aikajänteellä kuitenkin aina etene.

Muilla rintamilla on ollut onneksi helpompaa. Valaistussuunnitelman jälkeen valmistui turvallisuus- ja lukitussuunnitelmat, ja tämän ja valaistussuunnitelman pohjalta Zeeta Oy tekee parasta aikaa sähkösuunnitelmia. Ulkovaipan äänieristyssuunnitelmat ovat valmistuneet (tekijänä Helimäki Akustikot). Rakennuslupaan tarvittava lausunto kunnallistekniikasta on saatu, eli nyt on rakennuslupaan tarvittavat paperit kaikki kasassa. Lupa piti jättää alunperin helmikuussa, mutta nyt mennään jo toukokuussa, eli alkuperäisistä aikataulusuunnitelmista ollaan nyt jäljessä noin 3 kuukautta.

Näillä alkusanoilla aiheen otsikkoon, eli As Oy -muotoiseen omakotitaloon. Sellainen meidän talosta nimittäin tulee, koska ostettaessa tontti oli jo valmiiksi KOY -muotoinen ja olen nyt muuttanut yhtiön nimen ja yhtiöjärjestyksen As Oy -muotoiseksi. Tällöin varmistuu ainakin se, että jos talo joskus myydään, ja jos siinä on asuttu yli 2 vuotta, niin ei tule ainakaan ongelmia oman asunnon myyntivoiton verottomuuden osalta. Toki tämän pitäisi onnistua myös keskinäisen KOY:n kohdalla (eli jos tietyt osakesarjat oikeuttaa tiettyjen tilojen hallintaan), mutta As Oy -muotoisena myyntivoiton verottomuus on 2 vuoden asumisen jälkeen täysin varmaa – aina. Eli lain sanamuoto menee tässä kohtaa niin, että ”jos myy huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet”, jotka on omistanut vähintään 2 vuotta ja huoneistoa/rakennusta on käytetty oman tai perheen vakituisena asuntona vähintään 2 vuoden ajan, niin silloin mahdollisesta myyntivoitosta ei mene veroa. KOY:ssa voi olla myös tietty määrä osakkeita niin, että ne eivät oikeuta minkään tilan hallintaan, ja silloin tämä lain sanamuoto ei välttämättä toimi.

Vanhassa As Oy -laissa asunto-osakeyhtiö määriteltiin osakeyhtiöksi, jossa huoneistojen pinta-alasta yli puolet oli asuinkäytössä ja osakkeenomistajien hallinnassa. Nyt 1.7.2010 voimaan tullut uusi As Oy laki määrää, että As Oy on yhtiö, jossa ”huoneisto” kohtaan on lisätty myös sanan yksikkömuoto eli se kuuluu nykyisin ”huoneiston tai huoneistojen”. Tämä tarkoittaa, että taas on mahdollista perustaa yhden huoneiston yhtiöitä, mikä oli välillä kielletty, ja mikä silloin johti siihen, että perustettiin paperilla vähintään 2 huoneiston yhtiö, mutta rakennettiin käytännössä vain 1 huoneisto, eli se toinen huoneisto ei ikinä oikeasti valmistunut.

Miksi sitten kiinteistöstä joskus halutaan As Oy -muotoinen? Eipä kai tähän ole muita syitä kuin verotukselliset syyt. Jos kiinteistö eli normaali omakotitalo myydään, varainsiirtoveroa menee 4%, mutta jos myydään As Oy -muotoinen omakotitalo, niin osakkeiden luovutuksesta meneekin veroa vain 1,6%. Jos kauppahinta on esim. 250.000 on säästö varainsiirtoverossa 8500 euroa, ja puolen miljoonan kaupassa jo 17000 euroa. Toki esim. ensiasunnon ostaja ei varainsiirtoveroa maksa lainkaan, mutta tätä mahdollisuutta voi käyttää jokainen vain kerran elämässään. (EDIT: Tämä laskelma ei enää 2013 alkaen mene aivan näin, koska asunto-osakkeiden varainsiirtovero nostettiin 2%:iin 1.1.2013 alkaen).

Kun As Oy -muotoiselle omakotitalolle tehdään yhtiöjärjestystä, niin siinä on muutama vaaran paikka, joilla voi olla taloudellisia seuraamuksia jälkeenpäin. Toki yhtiöjärjestystä voi aina tarvittaessa muuttaa uudelleen, jos huomaa laatineensa huonon, niin yksi yritelmä maksaa aina 350 euroa kaupparekisterin käsittelymaksuina joka kerta kun yhtiöjärjestystä muutetaan, vaikka vaan yhden sanan verran.

Laitan tähän nyt esimerkkinä meidän As Oy -muotoisen omakotitalon joitakin pykäliä, joissa joskus asiat eivät onnistu ihan ekalla yrittämällä:

”4§ Yhtiön osakkeet numero 1-15 tuottavat oikeuden hallita yhtiön ainoassa asuinrakennuksessa olevaa ainoaa asuinhuoneistoa, jonka pinta-ala on 157,6 m2 (ei tarkistusmitattu), ja joka koostuu kolmesta makuuhuoneesta, kolmesta terassista, kylpyhuoneesta, kirjastohuoneesta, olohuoneesta ja keittiöstä. Lisäksi huoneistoon kuuluu kellari, jossa on aputiloja ja jonka pinta-ala on 93,8 m2 (ei tarkistusmitattu). Huoneiston käyttötarkoitus on asumiskäyttö.”

Meillä siis oli rakennusoikeutta 178,5 neliötä jolloin kellarissa olevat tilat eivät ole ”tiloja” (siellä on oikeasti takkahuone, sauna, pesuhuone, kodinhoitohuone, tekninen tila ja halkovarasto). Tästä syystä näitä ei lueta mukaan huoneiston pinta-alaan. Lisäksi erikseen on mainittu, että tiloja ei ole tarkistusmitattu. Ei tietenkään ole – eihän taloa ole vielä rakennuttukaan. Kuitenkin asuntokaupoissa sattuu joskus riita tilanteita, joissa ostaja tarkistusmittaa pinta-alan ja jos esim. yksi neliö puuttuu, sitten vaaditaan kauppahinnan alennusta sen puuttuvan neliön verran eli pk-seudulla muutama tonni. Tässä kohtaa vitsinikkarit muistuttavat, että älä ikinä myy käytettyä asuntoa tai autoa juristille… 😉 Siitä kaupasta tulee vain ongelmia perästä päin :)

Ehkä eniten tarkkuutta vaatii yhtiöjärjestyksen pykälä, jossa rajataan kunnossapitovastuu osakkaalle ja yhtiölle. Meidän talossa tämä pykälä kuuluu näin:

”6§ Siitä poiketen, mitä asunto-osakeyhtiölaissa säädetään yhtiön ja osakkaan välisestä korjaus- ja kunnossapitovastuusta, kuuluu osakkeenomistajan vastata kaikista niistä korjaus- ja kunnossapitotöistä ja kustannuksista, jotka voidaan kohdistaa siihen rakennukseen, jossa hänen hallitsemansa huoneisto sijaitsee. Sama vastuu koskee osakkeenomistajan hallitsemia muita tiloja.”

Jos vastuuraja menee As Oy -lain mukaan, silloin moni rakennuksen osa onkin taloyhtiön vastuulla, joka taas tarkoittaa sitä, että näiden tilojen (esim. katto, savupiippu, sokkeli, putket, sähköjohdot, WC-pönttö uuden lain mukaan kokonaan yms yms) kunnossapitovastuun ollessa taloyhtiöllä eli As Oy:llä niin asukas eli osakkeenomistaja ei voi saada näistä kotitalousvähennystä, jos näitä joskus korjataan. Kotitalousvähennyshän on vain luonnollisille henkilöille, eikä sitä voi saada osakeyhtiö esim. As Oy. Käytännössä tosin verottaja ei ehkä kaikkia kotitalousvähennyksia huomaa eikä ehdi kunnolla tarkistamaan, mutta jos sattuisi tarkastus omalle kohdalle, niin ei isommissakaan taloyhtiöissä asukas/osakas saa kotitalousvähennystä sellaisista remonteista, mitä taloyhtiö tekee ja joissa raha kulkee yhtiön kassan kautta.

Tilintarkastajien lukumäärä on aiheuttanut uuden As Oy -lain myötä päänvaivaa monissa taloyhtiössä. Tosin aivan turhaan, koska ennen uutta As Oy -lakia voimassa olleiden yhtiöjärjestysten mukaan toisen tilintarkastajan tilalle voidaan yleensä valita toiminnantarkastaja. Tilintarkastajalla on nykymääritelmän mukaan tutkinto, josta nimen eteen tulee tutkinnosta riippuen esim. kirjainyhdistelmä HTM tai KHT, ja näiden ammattimiesten käyttö on aika kallista. Tietysti omakotitalon myynnin yhteydessä voi kannattaa valita tilintarkastaja, joka tarkastaa että sillä hetkellä yhtiön paperit ja kirjanpito on kunnossa. Mutta myyntien välisenä aikana en ainakaan itse näe tilintarkastajan käytölle mitään syytä, miksi omakotitalo -tasolla tällaisia tarkistuksia pitäisi itseä varten tehdä? Tästä syystä tilintarkastajien lukumäärä -kohta muotoiltiin näin:

”8§ Yhtiöllä on yksi tilintarkastaja ja yksi varatilintarkastaja. Tilintarkastajien toimikausi päättyy ensimmäisen vaalia seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Jollei muualla laissa toisin säädetä, tilintarkastaja ja varatilintarkastaja voidaan jättää valitsematta jos sekä päättyneellä että sitä välittömästi edeltäneellä tilikaudella on täyttynyt enintään yksi seuraavista edellytyksistä: 1) taseen loppusumma ylittää 100 000 euroa; 2) liikevaihto tai sitä vastaava tuotto ylittää 200 000 euroa; tai 3) palveluksessa on keskimäärin yli kolme henkilöä”

Nyt sitten odottelen, että nykyinen asunto saadaan myytyä. Samalla rakennuslupahakemus laitetaan näillä hetkillä sisään. Sähköä on tontille tulossa kesäkuun puolivälissä. Tätä odotellessa olen käynyt katsomassa taloon tarvittavaa sahatavaraa, joka on vielä suureksi osaksi sahaamatta ja höyläämättä. Korkeita ovat puut mm. tässä kuvassa:

Lämmitysjärjestelmän valinta, tulipas tenkkapåå!

Asiat tai ajatukset etenevät hektisesti, vaikkei ole vielä edes rakennuslupahakemustakaan jätetty.

Luulin jo päässeeni maaliin asti pohdinnassani, jossa talon pääasiallinen lämmityksen lähde olisi ollut käänteispalotekniikalla ja hyvällä hyötysuhteella toimiva puukattila, jossa olisi poltettu oman metsän puita. Puukattilaa varten olisi hankittu 3000 litran varaaja, ja sen jatkeeksi olisi tullut Nilanin lämpöä talteenottava ja viileän ilman tekemisessä syntyvän hukkalämmön talteenotto.

Näiden rinnalle olisi hankittu aikojen saatossa eli 1-2 vuotta rakennuksen valmistumisen jälkeen vielä aurinkopaneeli ja mahdollisesti ilmalämpöpumppu, jos tarvitaan viileää ilmaa erityisesti jossain tietyssä paikassa. Ilmalämpöpumppu ja/tai aurinkopaneeli kannattaa jättää myöhemmäksi, jotta ehtii kertyä vertailudataa, että oliko hankinnoita mitään hyötyä, ja toisaalta jos ei tee kaikkia valmiiksi heti rakentamisaikana, niin asumisaikana näistä hankinnoista saa myös kotitalousvähennyksen työn osuudesta. Sitten pääsee verottajakin osallistumaan kustannuksiin verovähennysten muodossa, mutta rakennusaikana tätä kotitalousvähennystä ei voi vielä käyttää.

Puukattilassa ja Nilanin lämpöpumpussa on kuitenkin omat tietyt ongelmansa. Yksi ongelma saattaa olla kokonaisuuden koko hinta. Eli samalla hintaa tai halvemmallakin (?) saattaa saada maalämpöpaketin, joka olisi talon myyntiä ajatellen ehkä hivenen viisaampi ratkaisu, vaikka talo ei ehkä tulekaan myyntiin ainakaan seuraavan 20 vuoden aikana.

Puukattilan 3000-litrainen säiliö saattaa olla myös ongelmallinen kesällä, eli sen lämmittäminen vaatii aina tietyn määrän puuta. Tosin jos sarjaan kytkettynä on jokin pienempi esim. 180 litrainen säiliö, pelkästään se voisi täynnä kuumaa käyttövettä. Kesällä kuitenkin suuren puumäärän käyttö lämmitykseen saattaa olla melko turhauttavaa puuhaa, jos ei muuta halua kuin vähäsen lämmintä käyttövettä. Nilanin laitteistoissa taas saattaa mitoitus olla riittämätön noin 200 m2 talolle?

Eli joudun kyllä selvittämään vielä tarkkaan senkin, että mitä maalämpö tulisi maksamaan? Talo kun on 9 metriä paksun savipatjan päällä, joten ihan heti ei kallion sisään päästä, eli ihan halvimmat ne maalämmön rakentamiskulutkaan eivät tällä tontilla ole.

Katsotaan sitten mikä on lopullinen hintalappu näissä vaihtoehdoissa… Maalämmön suuntaan kuitenkin valintoja kallistaa sekin, että siinä tarvittava pumppu on kokoluokkaa 70 x 70 senttiä, ja pannuhuonetta ei tarvita. Jos laitan kellariin melkein puhelinkopin kokoisen puukattilan, se vaatii ympärilleen tiilimuuraukset ja palo-ovet. Lisäkustannuksia nämäkin.

Maalämmössä kiistämättä on paljon hyviä puolia. Sen varaan talon voi jättää pidemmäksikin aikaa, eikä talo jäähdy. Ellei tule sähkökatkoja. Ja harvemmin niitä on Vantaalla ollut, kun tällä alueella sähkö kulkee maakaapelissa. Vielä ei myöskään ole keksitty maalämmön verottamista. Kaukolämpöön tuli vuosi sitten energiavero, joka nosti lämmityksen hintaa, ja Vantaalla vaikutus oli 14,9%. Muista syistä johtuen kaukolämmön yksikköhinta nousi vielä lisää, ja kokonaishintojen nousu oli edellistalvena Vantaan alueella noin +25% ja Helsingin alueella noin +20%. Tämän vuoden alusta eli 1.1.2012 lukien kaukolämmön hinta on noussut Vantaalla noin 6%, eli melko ripeää on energian kallistuminen ollut. Tästä aiheutuu se, että jos ennen kaukolämmöstä maalämpöön siirtymisessä investoinnin takaisinmaksuaika oli luokkaa 10-12 vuotta, niin nyt se on näillä kaukolämmön hinnoilla luokkaa 8-10 vuotta. Ja ehkä osittain tästä hintojen noususta aiheutuu sekin, että itse äänestän kohta jaloillani. Nyt asun vielä As Oy maailmassa ja kaukolämmön piirissä, mutta en enää 2 vuoden päästä.

Elikkäs oma tilanteeni onkin nyt siten vielä auki lämmitysenergian osalta. Lattialämmitys kuitenkin tulee kaikkiin kolmeen kerrokseen, sitä voinee pitää varmana jo nyt. Mutta millä se lämmitysvesi lämmitetään, se selviää ehkä tässä lähiviikkojen aikana, kun saan hiukan tarkempaa tietoa tarjousten laskijoille.

Kaukolämpöä ja öljylämmitystä en ole edes harkinnut. Näihin molempiin liittyy hintariski pitkässä juoksussa.

Rahoitus omakotitalon rakentamiseen

Kysyin rakentamista varten lainaa kahdesta pankista. Tai nykyään ei enää pelkkä puhelinsoitto riitä, vaan hakemus pitää tehdä netin kautta ja pankkitunnuksilla. Sitten vasta asiaa käsitellään.

Ensimmäinen vastaus tuli tänään. Laina myönnetään, ja tarjottu lainasumma oli jopa 40 tonnia enempi mitä olisin tarvinnut ja mitä olin hakenut. Sanoinkin, että luvut kuulostaa vähän isolta, mutta jos näin on, ei siinä mitään, ehkä tietty pelivara on hyvä olla, jos vaikka tulee yllättäen ylimääräisiä kustannuksia. Omaa rahaa on tietysti myös säästössä, mutta ei läheskään niin paljon, että koko talo sillä rakennettaisiin.

Mutta siihen ne hyvät uutiset sitten loppuikin.

Lainaa myönnettäisiin tietyillä reunaehdoilla, ja yksi sellainen oli, että ensin on nykyinen omistusasunto myytävä, siitä saatava todennäköinen myyntivoitto reaalisoitava, ja vasta sitten alkaisi saada lainaa uuden talon rakentamiseen, vastaavan mestarin valmiusastetodistuksia vastaan. Oman asunnon myynti ei kuitenkaan ollut suunnitelmissa ihan vielä, mutta niitä suunnitelmia täytyy kait muuttaa.

Periaatteessa ei sen kyllä olisi pitänyt olla ollenkaan yllätys, että vanha asunto on tässä maaiman tilanteessa viisasta myydä ensin. Esim. Hypon sivuilla asuntomarkkinoiden tilanneanalyysissä Q4/2011 varoitetaan tiukkaan sävyyn kahden asunnon loukusta: ”Kuluttajat menettäneet uskonsa hyvää talouskehitykseen. Jos kuluttaja ei usko talouden kohenemiseen, ei silloin myöskään uskalleta vaihtaa asuntoa. Hankkeita lykätään. Kahden asunnon loukun vaara on noussut jyrkästi. Ensin vanhan myynti, sitten vasta uuden osto ja silloinkin ensin rahoitus pankin kanssa kuntoon.” (Asuntomarkkina-analyysi Q4/2011).

Hypon sivuilla on tätä toimenpidettä varten ihan oma tuotekin = asunnonvaihtoasunto, jota he markkinoivat näin: ”Asunnonvaihtoasunto sopii hyvin esim. omakotirakentajille pienentämällä oman asunnon myyntiin liittyvää riskiä ja rakennusaikaisen rahoituksen tarvetta. Asunnonvaihtoasunnon vuokrasopimus räätälöidään asiakkaan tarpeen mukaan mm. vuokra-ajaltaan joustavaksi.” (Hypon asunnonvaihtoasunto). Mutta hetkinen? Onko tässä sittenkään mitään uutta auringon alla? Yhtä hyvin voin itsekin myydä nykyisen asuntoni vapailla markkinoida, etsiä vuokra-asunnon vapailta markkinoilta, ja muuttaa sitten uuteen taloon, kun se joskus on valmis.

Oli siellä Suomen Hypoteekkiyhdistyksen sivuilla myös yksi mielenkiintoiseltakin kuulostava vaihtoehto, mutta se on tarkoitettu seniorikansalaisille, ei omakotirakentajille. Sen nimi on käänteinen asuntokauppa, ja siinä Hypo ostaa asunnon, ja asukas jää asumaan omaan asuntoonsa vuokralaisena. Jokin tällainen kuvio sopisi kyllä minullekin. Eli jos joku haluaa ostaa Vantaalta RT 4h+k+s = 99 neliötä yhteensä, niin minulle sopisi aivan loistavasti, että tehdään kaupat nyt heti, mutta asumme tässä vuokralaisina vielä esim. parisen vuotta. Mutta eipä taida tällaisia asuntosijoittajia olla kovinkaan paljon liikkeellä?

Vaimolla oli myös huumorilla sävytetty ensireaktio, kun kerroin, että uuteen asuntoon ei muutetakaan näillä näkymin suoraan, vaan mutkan kautta eli vuokra-asuntoon ensin. Hän totesi, että ”no myy sitten se tontti pois ja soita arkkitehdille, ettei piirrä enää yhtään lisää”. JEP. Toki tällainenkin mahdollisuus on, vaikka ei se nyt itselläni ihan ekana mieleen tullut, eikä sitä sen pidempään pohdittu nytkään. Tavaroiden muuttaminen kahteen kertaan on kuitenkin iso homma, kun sitä tavaraa on vaan kertynyt, ja yksi muutto suoraan uuteen taloon olisi ollut mieluisampaa. Mutta useimmat suomalaiset omakotirakentajat toimivat toki juuri näin, ja asuvat hetken vuokralla rakentamisen alkaessa. Tiedän myös muutamia tapauksia, jossa on hankittu hyvin edullinen kesämökki, myyty varsinainen asunto pois, ja muutettu sinne mökkiin kesäksi. Sitten on yritetty hirveällä hopulla saada uusi talo talveksi asuttavaan kuntoon. Talopaketilla tämä ehkä onnistuukin, mutta pitkästä tavarasta rakentaen yksi kesä ei riitä.

Nyt sitten odotellaan sen toisen pankin vastausta. Voi olla, että lainan ehdot ovat suunnilleen samat joka pankissa. Sellaiseen ilmiöön olen myös yrittäjäksi ryhtymisen jälkeen huomannut, että kun omistaa pienyrityksen osakkeita, niin vaikka näillä osakkeilla nyt ainakin omasta mielestäni on aina jokin arvo, jos vaan yrityksen talous on terveellä pohjalla ja se jotain tuottaakin, mutta pankkimatematiikassa näiden osakkeiden vakuusarvo on aina tasan nolla. Eli helposti voi lainaa hakiessa käydä niinkin, että pankissa todetaan, ettei hanke onnistu, eli että vaikka tulotaso on ”ihan okei” eikä teillä varmaan lainojen lyhentämisen kanssa vaikeuksia tule, niin lainaa ei ehkä siltikään saa, jos pankille kelpaavat vakuudet puuttuvat. Aiemmin omistin sijoitusasuntoja, joissa vuokratulo kattoi hyvin taloyhtiön vastikkeet ja pankkilainan lyhennykset. Siinä oma pääoma lisääntyi huomaamattakin, ja nämä sijoitusasuntojen osakkeet kelpasivat pankille aina vakuutena hyvin, eli ne ovat kai helposti realisoitavissa – toisin kuin pienyrityksen osakkeet.

Kai sitä sitten näin pienyrittäjänä täytyy olla ihan vaan tyytyväinen, että edes yksi pankki teki talorakentamisesta myönteisen lainapäätöksen. Eli että rakennushankkeen käynnistäminen on nyt ainakin mahdollista, ja se voidaan viedä loppuun saakka. Siinä mielessä nyt yksi huoli taas vähemmän.

Mutta nyt siis sen toisen pankin vastausta tässä odotellessa, nöyrin mielin. Toki jos sekin päätös olisi myönteinen, sitten pääsee ehkä hiukan kilpailuttamaan pankkeja, että kummasta saa paremmat ehdot lainalle tällä kertaa.