Rahoitus omakotitalon rakentamiseen

Kysyin rakentamista varten lainaa kahdesta pankista. Tai nykyään ei enää pelkkä puhelinsoitto riitä, vaan hakemus pitää tehdä netin kautta ja pankkitunnuksilla. Sitten vasta asiaa käsitellään.

Ensimmäinen vastaus tuli tänään. Laina myönnetään, ja tarjottu lainasumma oli jopa 40 tonnia enempi mitä olisin tarvinnut ja mitä olin hakenut. Sanoinkin, että luvut kuulostaa vähän isolta, mutta jos näin on, ei siinä mitään, ehkä tietty pelivara on hyvä olla, jos vaikka tulee yllättäen ylimääräisiä kustannuksia. Omaa rahaa on tietysti myös säästössä, mutta ei läheskään niin paljon, että koko talo sillä rakennettaisiin.

Mutta siihen ne hyvät uutiset sitten loppuikin.

Lainaa myönnettäisiin tietyillä reunaehdoilla, ja yksi sellainen oli, että ensin on nykyinen omistusasunto myytävä, siitä saatava todennäköinen myyntivoitto reaalisoitava, ja vasta sitten alkaisi saada lainaa uuden talon rakentamiseen, vastaavan mestarin valmiusastetodistuksia vastaan. Oman asunnon myynti ei kuitenkaan ollut suunnitelmissa ihan vielä, mutta niitä suunnitelmia täytyy kait muuttaa.

Periaatteessa ei sen kyllä olisi pitänyt olla ollenkaan yllätys, että vanha asunto on tässä maaiman tilanteessa viisasta myydä ensin. Esim. Hypon sivuilla asuntomarkkinoiden tilanneanalyysissä Q4/2011 varoitetaan tiukkaan sävyyn kahden asunnon loukusta: ”Kuluttajat menettäneet uskonsa hyvää talouskehitykseen. Jos kuluttaja ei usko talouden kohenemiseen, ei silloin myöskään uskalleta vaihtaa asuntoa. Hankkeita lykätään. Kahden asunnon loukun vaara on noussut jyrkästi. Ensin vanhan myynti, sitten vasta uuden osto ja silloinkin ensin rahoitus pankin kanssa kuntoon.” (Asuntomarkkina-analyysi Q4/2011).

Hypon sivuilla on tätä toimenpidettä varten ihan oma tuotekin = asunnonvaihtoasunto, jota he markkinoivat näin: ”Asunnonvaihtoasunto sopii hyvin esim. omakotirakentajille pienentämällä oman asunnon myyntiin liittyvää riskiä ja rakennusaikaisen rahoituksen tarvetta. Asunnonvaihtoasunnon vuokrasopimus räätälöidään asiakkaan tarpeen mukaan mm. vuokra-ajaltaan joustavaksi.” (Hypon asunnonvaihtoasunto). Mutta hetkinen? Onko tässä sittenkään mitään uutta auringon alla? Yhtä hyvin voin itsekin myydä nykyisen asuntoni vapailla markkinoida, etsiä vuokra-asunnon vapailta markkinoilta, ja muuttaa sitten uuteen taloon, kun se joskus on valmis.

Oli siellä Suomen Hypoteekkiyhdistyksen sivuilla myös yksi mielenkiintoiseltakin kuulostava vaihtoehto, mutta se on tarkoitettu seniorikansalaisille, ei omakotirakentajille. Sen nimi on käänteinen asuntokauppa, ja siinä Hypo ostaa asunnon, ja asukas jää asumaan omaan asuntoonsa vuokralaisena. Jokin tällainen kuvio sopisi kyllä minullekin. Eli jos joku haluaa ostaa Vantaalta RT 4h+k+s = 99 neliötä yhteensä, niin minulle sopisi aivan loistavasti, että tehdään kaupat nyt heti, mutta asumme tässä vuokralaisina vielä esim. parisen vuotta. Mutta eipä taida tällaisia asuntosijoittajia olla kovinkaan paljon liikkeellä?

Vaimolla oli myös huumorilla sävytetty ensireaktio, kun kerroin, että uuteen asuntoon ei muutetakaan näillä näkymin suoraan, vaan mutkan kautta eli vuokra-asuntoon ensin. Hän totesi, että ”no myy sitten se tontti pois ja soita arkkitehdille, ettei piirrä enää yhtään lisää”. JEP. Toki tällainenkin mahdollisuus on, vaikka ei se nyt itselläni ihan ekana mieleen tullut, eikä sitä sen pidempään pohdittu nytkään. Tavaroiden muuttaminen kahteen kertaan on kuitenkin iso homma, kun sitä tavaraa on vaan kertynyt, ja yksi muutto suoraan uuteen taloon olisi ollut mieluisampaa. Mutta useimmat suomalaiset omakotirakentajat toimivat toki juuri näin, ja asuvat hetken vuokralla rakentamisen alkaessa. Tiedän myös muutamia tapauksia, jossa on hankittu hyvin edullinen kesämökki, myyty varsinainen asunto pois, ja muutettu sinne mökkiin kesäksi. Sitten on yritetty hirveällä hopulla saada uusi talo talveksi asuttavaan kuntoon. Talopaketilla tämä ehkä onnistuukin, mutta pitkästä tavarasta rakentaen yksi kesä ei riitä.

Nyt sitten odotellaan sen toisen pankin vastausta. Voi olla, että lainan ehdot ovat suunnilleen samat joka pankissa. Sellaiseen ilmiöön olen myös yrittäjäksi ryhtymisen jälkeen huomannut, että kun omistaa pienyrityksen osakkeita, niin vaikka näillä osakkeilla nyt ainakin omasta mielestäni on aina jokin arvo, jos vaan yrityksen talous on terveellä pohjalla ja se jotain tuottaakin, mutta pankkimatematiikassa näiden osakkeiden vakuusarvo on aina tasan nolla. Eli helposti voi lainaa hakiessa käydä niinkin, että pankissa todetaan, ettei hanke onnistu, eli että vaikka tulotaso on ”ihan okei” eikä teillä varmaan lainojen lyhentämisen kanssa vaikeuksia tule, niin lainaa ei ehkä siltikään saa, jos pankille kelpaavat vakuudet puuttuvat. Aiemmin omistin sijoitusasuntoja, joissa vuokratulo kattoi hyvin taloyhtiön vastikkeet ja pankkilainan lyhennykset. Siinä oma pääoma lisääntyi huomaamattakin, ja nämä sijoitusasuntojen osakkeet kelpasivat pankille aina vakuutena hyvin, eli ne ovat kai helposti realisoitavissa – toisin kuin pienyrityksen osakkeet.

Kai sitä sitten näin pienyrittäjänä täytyy olla ihan vaan tyytyväinen, että edes yksi pankki teki talorakentamisesta myönteisen lainapäätöksen. Eli että rakennushankkeen käynnistäminen on nyt ainakin mahdollista, ja se voidaan viedä loppuun saakka. Siinä mielessä nyt yksi huoli taas vähemmän.

Mutta nyt siis sen toisen pankin vastausta tässä odotellessa, nöyrin mielin. Toki jos sekin päätös olisi myönteinen, sitten pääsee ehkä hiukan kilpailuttamaan pankkeja, että kummasta saa paremmat ehdot lainalle tällä kertaa.

292 vastausta artikkeliin ”Rahoitus omakotitalon rakentamiseen

  1. I was recommended this blog by my cousin. I’m not sure whether this post is written by him as no one else know such detailed about my problem. You’re incredible! Thanks!

  2. I simply want to say I am just beginner to blogging and site-building and honestly liked this web site. Most likely I’m likely to bookmark your blog . You really have awesome articles. Cheers for revealing your web page.

  3. Pretty nice post. I just stumbled upon your weblog and wished to say that I’ve truly enjoyed browsing your blog posts. After all I’ll be subscribing to your rss feed and I hope you write again soon!

  4. Hello there, I discovered your site by the use of Google whilst looking for a comparable topic, your website came up, it appears to be like good. I have bookmarked it in my google bookmarks.

  5. hi!,I like your writing so a lot! share we be in contact extra about your article on AOL? I need an expert on this space to resolve my problem. Maybe that is you! Taking a look ahead to peer you.

  6. Wow, wonderful blog layout! How long have you been blogging for? you made blogging look easy. The overall look of your website is magnificent, as well as the content!

  7. You are my breathing in, I possess few blogs and very sporadically run out from to post .I think this internet site has some real good information for everyone. ”The human spirit needs to accomplish, to achieve, to triumph to be happy.” by Ben Stein.

  8. Nice read, I just passed this onto a friend who was doing some research on that. And he actually bought me lunch since I found it for him smile Thus let me rephrase that: Thank you for lunch!

  9. I do not even know how I ended up here, but I thought this post was good. I do not know who you are but certainly you’re going to a famous blogger if you aren’t already 😉 Cheers!

  10. This is really interesting, You are a very skilled blogger. I’ve joined your feed and look forward to seeking more of your excellent post. Also, I’ve shared your site in my social networks!

  11. you’re actually a just right webmaster. The site loading speed is incredible. It seems that you’re doing any unique trick. Also, The contents are masterpiece. you’ve performed a wonderful process in this matter!

  12. I got what you intend, appreciate it for posting .Woh I am glad to find this website through google. ”Spare no expense to make everything as economical as possible.” by Samuel Goldwyn.

  13. Meillä on näitä pohdittu myös, mutta meidän tilanteessa vuokralle muuttaminen on lähinnä kustannus. Nykyisellä (ja tulevallakin) alueella pienikin kolmio (n. 60 m2) on luokkaa 1000 e /kk. Vaikka lisäisi nykyisiin asumiskustannuksiin suuremman lainan korot, niin silti vuokrataso huomioiden kustannuksissa ei juuri ole eroa. Näin ollen meillä on aika nihkeesti motivaatiota lähteä puolta pienempään kämppään isolla porukalla. Lisäksi aika paljon pitäisi tapahtua, ettei nykyinen asuntomme menisi kaupaksi järkevässä ajassa…. Mutta samaa väänsivät pankit meille, että ois fiksumpaa myydä oma alta. Saaatiin silti kaksi eri pankkia näkemään tilanne meidänkin näkökulmasta. Ymmärrän tavallaan ja tilanteesta riippuen voi olla ihan hyväkin ratkaisu. Meillä ei vaan kenenkään hermot olisi sitä kestäneet ja oman arviomme mukana ottamamme riski on ok.

  14. Me saimme kyllä lainaa ilman ukaasia myydä nykyinen velaton omistusasunto. Meilläkin on toiveena asua tässä siihen asti, että uusi valmistuu. Kovasti on pohdittu, että koska asunto laitetaan myyntiin, jotta ei tarvitsisi mennä vuokralle välillä, mutta ei joutuisi kahden asunnon loukkuunkaan. Tämän asunnon myynnillä saisi kyllä rakennettua pitkälle ilman lainan nostamista. Vuodenaika (meidän kaunis vehreä piha ei pääse oikeuksiinsa) ja vallitseva taloustilanne ovat kuitenkin myyntiä vastaan.

  15. Meillä ei riittänyt uskallus rakentaa ja pitää omistusasuntoa samaan aikaan. Eli tonttikauppojen jälkeen myytiin heti entinen rivari, ja nyt ollaan evakossa Saton vuokralaisena kerrostalossa. Vuokriin menee rakennusaikana yli 15 000 €, kahdesta muutosta tuplasti vaivaa ja kustannuksia. Onneksi nettotappio ei kuitenkaan ole ihan tuota vuokran luokkaa. Mutta silti, tämä oli oikea ratkaisu meidän perheelle.

    T:Petri
    http://modernipuutalo.blogspot.com/

  16. Hankalasti tosiaan sopii värit yhteen tässä kommenttialueessa (osaako joku kokeneempi blogin käyttäjä neuvoa, miten säädetään näitä värejä? Just sain omasta mielestäni muut värit kohdalleen – tai sitten pitää valita vaan jokin ”tehdasasennus”, eli valita joku valmiina tuleva kokonaisuus, jossa kaikki toimii, eikä tehdä itse mitään säätöjä…

    Jotkut tai ainakin yksi pankki haluaa sitten pelata varman päälle? Eli tarjoaa rahoitusta vain niin, että omakotitalon rakentajat myykööt vanhan pois ensin, ja sitten vasta rakentakoot uutta. Kai ne riskit on sillä tavalla hiukan pienemmät, jos miettii kokonaisuutta Suomi-tasolla. Ja se jolla ei ole vanhasta asunnosta lainkaan lainaa, voi tehdä niin ihan niin kuin itse haluaa…

    Vaikka itse olin alun perin miettinyt asian toisin, niin pakko on kuitenkin myöntää, että pankkiirin argumentaatio oli hyvää. Eli itse olisin valmis myöskin kääntämään pääni näistä seuraavista syistä, jotka ainakin omalla kohdallani pätevät.

    1) Vanhan asunnon lainaa on vielä jäljellä yli 100 tonnia, ja kun suojauksina on mm. osa lainasta kiinteäkorkoisina, niin kokonaiskorko on noin melkein 5 tonnia vuodessa. Eli pitkästä tavarasta rakentaen 2 vuoden kuluessa pelkkiin korkoihin menee liki 10 tonnia, jos vanha asunto pidetään siellä rinnalla. Korot saa toki vähentää verotuksessa, mutta jos vanhan myy, sitten se vajaa 10 tonnia korkosäästöjä on ainakin saavutettu etu. Ei ole takeita siitäkään, saisiko 2 vuoden päästä asunnosta 10 tonnia enempi, jos myisi vasta sitten.

    2) Meille sopivia vuokra-asuntoja ja asumisoikeusasuntoja näyttäisi olevan lähistöllä tarvjolla aika runsaastikin. Isoja vuokra-asuntoja jostain syystä rakennetaan, vaikka kukaan niissä ei asu tai ainakin niiden kysyntä on pientä. Kustannus näyttäisi olevan luokkaa tonni kuussa, eli huomattavasti alle sen, mitä ollaan nykyisestä asunnosta maksettu korkoja + lyhennyksiä pankille. Eli myynnissä nyt heti kuukausittainen talous hiukan paranisi. Eikä kuulemma kukaan aikaisempi rakentaja ole koskaan valitellut pankille, että jää kuukausittain liikaa rahaa tilille, eikä keksi sille käyttöä.

    3) Lapsiperheet ostavat mieluiten asuntonsa kesällä, tai välttävät uuden asunnon hankkimista kesken lukuvuoden, jos lapset joutuisivat sen takia kesken lukuvuotta uuteen kouluun. Siksi asunnon myynti kannattaa ja on nyt helppo ajoittaa kevääseen tai kesään, eli sellaiseen vuodenaikaan, kun se todennäköisesti menee parhaiten kaupaksi. Jos taas uusi talo valmistuu vaikkapa jouluksi, ja vanhan asunnon myynti aloitetaan vasta sitten, se ei välttämättä ole se paras aika vuodesta.

    Tuli siis näiden keskustelujen jälkeen ihan itsellekin sellainen fiilis, että pankin virkailija on ihan oikeassa, ja on nähnyt sen verran monta rakentamisprojektia, että todennäköisesti tiesi mistä puhuu, ja osasi oman näkökulmansa hyvin perustella.

  17. Hei! Mielenkiintoista asiaa, mutta hankalaa lukea näissä väreissä.

  18. Täällä pohdittiin samoja asioita, mutta päädyttiin kuitenkin myymään vanha talo pois ja muuttamaan väliaikaisesti vuokralle.
    Ei mikään ihan helppo ratkaisu, mutta tultiin siihen tulokseen, että omakotitalon pitäminen -lumityöt(parina viime talvena valtavat) ja kevään tullen kaikki pihatyöt+nurmen leikkuut vievät aikaa rakentamiselta. Mies rakentaa itse pitkästä tavarasta ja minä lähinnä ”säestän” vierestä, kun en niitä hommia osaa. Joten aika on rahaa, mutta rahaa menee tietysti vuokraankin…
    Muutto oli rankka, varsinkin kun tavaraa oli kertynyt 8 vuodessa ja PALJON! Nyt ollaan kuitenkin tyytyväisiä, että tehtiin asia näin päin. Ylimääräiset tavarat tuli heitettyä pois edellisessä muutossa. Nyt meillä on puolet tavaroista valmiissa muuttolaatikoissa väliaikaisessa varastossa ja täällä evakkokodissa vain tärkeimmät tavarat. Seuraava muutto onkin sitten helppo, voi vain kantaa tavarat sisään eikä tarvitse rakentamisen loppukiireiden aikaan alkaa tyhjentämään varastoja ja selvimään tavaroita, että mikä menee kaatikselle ja mikä minnekin.
    Kuulostaa kyllä todella monimutkaiselta ja hankalalta, mutta asian läpikäyneenä ja nyt tässä mukavassa väliaikaisasunnossa ratkaisu tuntuu hyvältä. Jokainen tekee omat ratkaisunsa ja tekin varmaan löydätte teille sopivan ratkaisun. Onnea urakkaan! 😀

  19. Mulla oli myös ehtona rakentamiselle, että tästä nykyisestä asunnosta ei tarvitse muuttaa pois. Koiran ja yhden lapsen kanssa en olisi suostunut muuttamaan esim. kerrostaloon ja muutenkin tuo muutto homma ei yhtään kiinnostanut. Meidän onneksi pankki hyväksyi kaksi lainaa ja saamme asustaa tässä omassamme niin kauan kuin uusi talo on valmis.

    Yleensä asiat tuppaavat järjestymään ajan kanssa, joten eiköhän teillekin mieluinen ratkaisu löydy 🙂

Kommentointi on suljettu.