Puutalon vakuusarvo Vantaalla = 2000€ / m2

Julkaistu 11.2.2014 , kirjoittanut Mika

Uuden puutalon vakuusarvo Vantaalla = 2000€ / m2.

Rakentamisen rahoitus on aina kiintoisa aihe – ainakin omasta mielestäni. Varsinkin nyt kun rahoitusmarkkinat ovat selvästi kiristyneet. Yleensä rakentamiseen tarvitaan lainaa. Käsittääkseni melko harvat (edes isoista rakennusliikkeistä?) kai rakentavat kokonaan omilla rahoillaan ja niin, että vierasta pääomaa ei lainkaan tarvittaisi? Tällöin kielteinen lainapäätös tarkoittaa käytännössä aina sitä, että rakentaminen ei ala. Ellei sitten jokin toinen pankki tee toisenlaista lainapäätöstä.

Lainaneuvotteluissa pankki arvioi lainan vakuuksien arvon ja velallisen lainanhoitokyvyn. Ymmärtääkseni juurikin tässä järjestyksessä? Aiheesta löytyy hyvää grafiikkaa Finanssivalvonnan nettisivuilta:

http://www.finanssivalvonta.fi/fi/Finanssiasiakas/Tuotteita/Lainat/Asuntolainat/Riskit/Pages/Default.aspx

Omassakin rakennusprojektissani näitä kysymyksiä on pyöritelty myös aina välillä. Ensimmäisen kerran näin kävi ihan jo alkutilanteessa, kun tontilla ei ollut vielä isoa monttua lukuun ottamatta tehty yhtään mitään, mutta silti käteen oli jo jäänyt vähän budjetoitua isompi lasku savimaan pois ajamisesta ja noin 50 tonnin vesiliittymä. Silloin tehtiin budjetit uusiksi (mikä prosessi itseasiassa jatkuu yhä vieläkin). Nyt ollaan siinä tilanteessa, että rakentaminen on ilman jatkorahoitusta jo kolmatta viikkoa. Tähän mennessä on tehty yhtiöjärjestyksen muutos, kun As Oy:llä olikin yllättäen enempi kuin yksi maa-alue hallinnassaan. Ja vielä on paperityötä jäljellä, seuraavaksi menee As Oy:n osakekirjat uusiksi.

Vesiliittymätöiden päättyessä tuli samalla eteen tilanne, että vakuudet eivät enää oikein riittäneet, koska pelkkä tyhjä tontti savikuopan kanssa ei ollut enää oikein sen arvoinen, mitä siinä oli rahaa kiinni. Mutta tilanteesta kuitenkin selvittiin eteenpäin, sillä maksoin kustannuksista itse osan. Joten nyt kun viime viikolla etsiskelin nopealla aikataululla lähipiirilainaa, niin se oli itse asiassa jo toinen kerta tämän rakennusprojektin aikana.

Mitkä sitten olisivat olleet ne muut vaihtoehdot, jos vakuudet rakentamisen aikana eivät yllättäen riittäisikään? Tässä ainakin Nordean ja OP:n vastaukset näihin kysymyksiin (Googlella löysin ensin nämä 2):
http://www.nordea.fi/henkil%C3%B6asiakkaat/lainat/asumisen+rahoitus/lainan+vakuudet/704074.html

https://www.op.fi/op/henkiloasiakkaat/lainat/vakuudet?id=20700&srcpl=8

Ja mitä sitten tapahtuu, jos asiat joutuvat sellaiseen jamaan, että vakuuksia on reaalisoitava? Tällä hetkellä tosiaan eletään ainakin As Oy -maailmassa sellaista aikaa (työni puolesta näitä joutuu seurailemaan), että yhtiövastikkeiden rästilistat pitenevät ja niissä olevat summat suurenevat. Joillekin näillä listoilla olevista käy jatkuvalla syötöllä myös niin, että huoneisto menee myyntiin. Tavallisimmin tämä toteutetaan niin, että pankki antaa omistajan myydä asuntonsa itse, jolloin asunnon myyjä tekee normaaliin tapaan toimeksiantosopimuksen kiinteistövälittäjän kanssa. Kaupan yhteydessä taloyhtiö kuittaa saatavansa, ja loppuosa kauppahinnasta välittäjän palkkiolla vähennettynä menee myyjälle.

Pankit näyttävät tänä päivänä odottavan ihan rauhallisesti – vaikka vähän pidemmänkin aikaa, jos asunto ei ihan heti mene kaupaksi. Ostajalle ei varmaankaan koskaan selviä, että kyseessä oli pakkomyyntitilanne. Tai ehkä ostaja saattaa isännöitsijäntodistuksella näkyvästä vastikerästien määrästä kuitenkin päätellä jotakin?

Nykyisin tilanne on kuitenkin huomattavasti inhimillisempi kuin edellisen laman aikaan 90-luvun alussa. Silloin pankki myi asuntoja sillä hintaa mitä joku niistä tarjosi, ja loput luottotappioista kuitattiin pankkitukena valtiolta. Tämänkin ajan vielä muistan hyvin, vaikka siitä onkin nyt jo likemmäs 20 vuotta kulunut. Ja mikäli oikein tarkasti näitä vanhoja asioita haluttaisiin vieläkin muistella ja kaivella, niin sen jälkeen kun luottotappiot olivat siirtyneet valtiolle – siis käytännössä roskapankki Arsenalille, niin Suvi-Anne Siimes myi koko potin 5%:lla velkamäärän hinnasta Aktiv Hansalle. Samaa mahdollisuutta (eli suorittamalla 5% velkapääomien hinnasta) ei suotu edes velallisille itselleen, vaikka 76000:sta velallista moni oli tätä vaihtoehtoa kai tarjonnutkin. Lisää aiheesta mm. tässä linkissä:

http://pankkikriisi.blogspot.fi/2008/11/trke-petos-ja-muita-rikoksia-aktiv.html

Yritin etsiä netistä tietoa, että odottaako pankki nykypäivänä ihan sitten vaan ja pelkästään hyvää hyvyyttään niin kauan, että asunnoista saadaan ”vapaaehtoisella kaupalla” jokin asiallinen hinta? Vai voisiko pankki pantin haltijana myydä asunnon pois ”ihan millä hintaa vaan” joko vakuuden hinnalla tai jopa sen alle, kunhan kaupat vaan syntyvät riittävän nopeasti?

En kuitenkaan löytänyt vastausta tähän kysymykseen, että onko velallisella siinä tilanteessa välttämättä mitään sanomista, jos asuntovelka kuitataan vakuuden reaalisoinnin kautta? Niin paljonko siitä vakuudesta sitten pitäisi siinä tilanteessa saada? Onko esim. 2000-luvun alun ja Suvi-Anne Siimeksen tyyliin 5% ihan OK-hinta?

Tämä asia tuli mieleeni pohtiessani, että mitä jos vaikka itselleni sattuisi jotain, esim. menisi työpaikka tai työkyky, ja talovelka hoituisikin sen jälkeen niin, että pankki myy talon pois? (Toki onhan meillä nykyään käytännössä pakolliset lainanhoitoturva -nimiset vakuutukset olemassa, eli tämä nyt on tämmöistä teoreettista pohdintaa.)

Nyt siis esim. meidän talon vakuusarvo (valmiina) on pankin mukaan 480.000€. Sen verran kai uutta puutaloa vastaan Vantaalla saisi rahaa pankista ulos, tai ainakin nykyisen pankkimme mukaan talo riittää lainan vakuudeksi siihen saakka. Muista pankeista en ole kysellyt.

Jos rakentaminen (tontti mukaan lukien) maksaakin enempi kuin 2 tonnia per neliö, sitten rakentajalla pitää olla muutakin rahoitusta, eli käytännössä omaa pääomaa – tai muuten taloa ei saa valmiiksi. Nykyisin taitaa olla käytössä tai ainakin tulossa myös jonkinlainen lainakatto, eli täysin pankkilainalla asuntoja ei voi ostaa enää edes ensiasuntojen ostajatkaan. Mutta jos pankki kuitenkin joutuisi vakuuden myymään, niin millä hintaa se myynti lain mukaan voisi tapahtua? Onko sitä edes millään lailla säädelty?

En huomannut pankista kysyä, että kuinka paljon heidän laskentakaavoissaan vakuusarvo on käyvästä arvosta, mutta toisaalta nykyään tilanne on sellainen, että isot kohteet eivät asuntomarkkinoilla liiku lainkaan. Eivät ainakaan millään järkevällä hinnalla. Joten sen puolesta on parempi toivoa, että nykyinen työpaikka ja työkyky säilyvät, ja talovelka hoituu näiden avulla.

Tähän liittyen muuten huomasin yhden myynnissä olevan talon samalta postinumeroalueelta 01400, jossa suunnilleen sama määrä neliöitä mitä meilläkin, ja suunnilleen sama hinta kuin oman talomme vakuusarvo. Jos nyt linkitän sen tähän niin toivottavasti myyjä tai kukaan muukaan ei asiasta suutu (onhan kaikki jo netissä oleva julkista tietoa kuitenkin):

http://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/8190749

Eli melkein uusi talo, neliöitä 230m2 ja pyyntihinta 495 000€. Meidän talon rakentamiskustannukset ovat luokkaa 500 tonnia (sisältäen omaa työtä ja omaa materiaalia, joille kummallekaan ei ole laskettu hintaa), tonttikin on meillä melkein puolta pienempi, joten ei tässä myyntiesimerkissä oleva neliöhinta/pyyntihinta 2100 €/m2 ja rapiat päälle kovin kallis ole? Samalla m2-hinnalla myydään kilometrin päässä 01360 postinumeroalueella Havukosken kerrostalohuoneistoja, jotka on rakennettu 70-luvun alussa ja jotka odottavat kohta puoliin putkiremontteja.

Vakuusarvon ja rakentamishinnan lisäksi käytetään myös käsitettä ”käypä arvo”, jota käytetään vakuuttamisen yhteydessä, ja joka on käsittääkseni sama asia kuin jälleenhankinta/rakentamishinta? Eli jos uusi talo tuhoutuisi, ja jos sitä ei ole alivakuutettu, vakuutusyhtiö korvaa summan, jolla rakennusliike voi rakentaa samanlaisen talon uudestaan.

Tämän lisäksi on olemassa myös ns. markkinahinta, joka siis on se hinta joka merkitään kauppakirjoihin, jos talo myydään ja jos se menee kaupaksi… Sitten jos taloa ei koskaan myydä ja jos se jää perinnöksi, sitten astuu kuvioihin ns. ”arviohinta”, jolla arvioidaan omaisuuden arvo, ja jonka perusteella lasketaan mm. perintöverot. Näin ne käsitteet kai menevät?

Monenlaisia hintoja siis… Eivätkä aina edes lähellä toisiaan. Jos vakuutusyhtiölle kertoisi talon arvoksi saman hinnan, mitä pankin mukaan kelpaa lainan vakuusarvoksi, niin talo taitaisi olla pahasti alivakuutettu?