Vaaranpaikat As Oy -muotoisen omakotitalon yhtiöjärjestyksessä

Viimeisestä blogi -päivityksestäni on kulunut kohta kuukausi, joten lienee aika kertoa taas uusimmat kuulumiset. Asiat etenevät, vaikkakin hitaasti. Kovin kanto kaskessa taitaa olla nykyisen asunnon myynti. (Myynti on ehtona rakennuslainan saamiselle.) Asuntomme on ollut myynnissä kohta jo 2 kuukautta. Naapuritaloyhtiössä on ollut yhtä kauan tismalleen samoilla pohjapiirustuksilla oleva huoneisto myynnissä, eikä ole kaupaksi mennyt sekään. Välittäjien taktiikkana näyttää olevan se, että he pitävät näytöt aina päällekkäin tai limittäin samaan kellon aikaan, jolloin tämän tyyppistä asuntoa (RT 4h+k+s) etsivä varmaankin kävisi molemmissa katsomassa ennen ostopäätöksen tekemistä. Jostain syystä tuo taktiikka ei vaan näytä toimivan, tai ainakaan meillä ei ole käynyt ketään viimeisen 3 viikon aikana. Eli hyvin hiljaista näyttää olevan isompien asuntojen kauppa tällä hetkellä. No, eiköhän asiat jollakin aikajänteellä kuitenkin aina etene.

Muilla rintamilla on ollut onneksi helpompaa. Valaistussuunnitelman jälkeen valmistui turvallisuus- ja lukitussuunnitelmat, ja tämän ja valaistussuunnitelman pohjalta Zeeta Oy tekee parasta aikaa sähkösuunnitelmia. Ulkovaipan äänieristyssuunnitelmat ovat valmistuneet (tekijänä Helimäki Akustikot). Rakennuslupaan tarvittava lausunto kunnallistekniikasta on saatu, eli nyt on rakennuslupaan tarvittavat paperit kaikki kasassa. Lupa piti jättää alunperin helmikuussa, mutta nyt mennään jo toukokuussa, eli alkuperäisistä aikataulusuunnitelmista ollaan nyt jäljessä noin 3 kuukautta.

Näillä alkusanoilla aiheen otsikkoon, eli As Oy -muotoiseen omakotitaloon. Sellainen meidän talosta nimittäin tulee, koska ostettaessa tontti oli jo valmiiksi KOY -muotoinen ja olen nyt muuttanut yhtiön nimen ja yhtiöjärjestyksen As Oy -muotoiseksi. Tällöin varmistuu ainakin se, että jos talo joskus myydään, ja jos siinä on asuttu yli 2 vuotta, niin ei tule ainakaan ongelmia oman asunnon myyntivoiton verottomuuden osalta. Toki tämän pitäisi onnistua myös keskinäisen KOY:n kohdalla (eli jos tietyt osakesarjat oikeuttaa tiettyjen tilojen hallintaan), mutta As Oy -muotoisena myyntivoiton verottomuus on 2 vuoden asumisen jälkeen täysin varmaa – aina. Eli lain sanamuoto menee tässä kohtaa niin, että ”jos myy huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet”, jotka on omistanut vähintään 2 vuotta ja huoneistoa/rakennusta on käytetty oman tai perheen vakituisena asuntona vähintään 2 vuoden ajan, niin silloin mahdollisesta myyntivoitosta ei mene veroa. KOY:ssa voi olla myös tietty määrä osakkeita niin, että ne eivät oikeuta minkään tilan hallintaan, ja silloin tämä lain sanamuoto ei välttämättä toimi.

Vanhassa As Oy -laissa asunto-osakeyhtiö määriteltiin osakeyhtiöksi, jossa huoneistojen pinta-alasta yli puolet oli asuinkäytössä ja osakkeenomistajien hallinnassa. Nyt 1.7.2010 voimaan tullut uusi As Oy laki määrää, että As Oy on yhtiö, jossa ”huoneisto” kohtaan on lisätty myös sanan yksikkömuoto eli se kuuluu nykyisin ”huoneiston tai huoneistojen”. Tämä tarkoittaa, että taas on mahdollista perustaa yhden huoneiston yhtiöitä, mikä oli välillä kielletty, ja mikä silloin johti siihen, että perustettiin paperilla vähintään 2 huoneiston yhtiö, mutta rakennettiin käytännössä vain 1 huoneisto, eli se toinen huoneisto ei ikinä oikeasti valmistunut.

Miksi sitten kiinteistöstä joskus halutaan As Oy -muotoinen? Eipä kai tähän ole muita syitä kuin verotukselliset syyt. Jos kiinteistö eli normaali omakotitalo myydään, varainsiirtoveroa menee 4%, mutta jos myydään As Oy -muotoinen omakotitalo, niin osakkeiden luovutuksesta meneekin veroa vain 1,6%. Jos kauppahinta on esim. 250.000 on säästö varainsiirtoverossa 8500 euroa, ja puolen miljoonan kaupassa jo 17000 euroa. Toki esim. ensiasunnon ostaja ei varainsiirtoveroa maksa lainkaan, mutta tätä mahdollisuutta voi käyttää jokainen vain kerran elämässään. (EDIT: Tämä laskelma ei enää 2013 alkaen mene aivan näin, koska asunto-osakkeiden varainsiirtovero nostettiin 2%:iin 1.1.2013 alkaen).

Kun As Oy -muotoiselle omakotitalolle tehdään yhtiöjärjestystä, niin siinä on muutama vaaran paikka, joilla voi olla taloudellisia seuraamuksia jälkeenpäin. Toki yhtiöjärjestystä voi aina tarvittaessa muuttaa uudelleen, jos huomaa laatineensa huonon, niin yksi yritelmä maksaa aina 350 euroa kaupparekisterin käsittelymaksuina joka kerta kun yhtiöjärjestystä muutetaan, vaikka vaan yhden sanan verran.

Laitan tähän nyt esimerkkinä meidän As Oy -muotoisen omakotitalon joitakin pykäliä, joissa joskus asiat eivät onnistu ihan ekalla yrittämällä:

”4§ Yhtiön osakkeet numero 1-15 tuottavat oikeuden hallita yhtiön ainoassa asuinrakennuksessa olevaa ainoaa asuinhuoneistoa, jonka pinta-ala on 157,6 m2 (ei tarkistusmitattu), ja joka koostuu kolmesta makuuhuoneesta, kolmesta terassista, kylpyhuoneesta, kirjastohuoneesta, olohuoneesta ja keittiöstä. Lisäksi huoneistoon kuuluu kellari, jossa on aputiloja ja jonka pinta-ala on 93,8 m2 (ei tarkistusmitattu). Huoneiston käyttötarkoitus on asumiskäyttö.”

Meillä siis oli rakennusoikeutta 178,5 neliötä jolloin kellarissa olevat tilat eivät ole ”tiloja” (siellä on oikeasti takkahuone, sauna, pesuhuone, kodinhoitohuone, tekninen tila ja halkovarasto). Tästä syystä näitä ei lueta mukaan huoneiston pinta-alaan. Lisäksi erikseen on mainittu, että tiloja ei ole tarkistusmitattu. Ei tietenkään ole – eihän taloa ole vielä rakennuttukaan. Kuitenkin asuntokaupoissa sattuu joskus riita tilanteita, joissa ostaja tarkistusmittaa pinta-alan ja jos esim. yksi neliö puuttuu, sitten vaaditaan kauppahinnan alennusta sen puuttuvan neliön verran eli pk-seudulla muutama tonni. Tässä kohtaa vitsinikkarit muistuttavat, että älä ikinä myy käytettyä asuntoa tai autoa juristille… 😉 Siitä kaupasta tulee vain ongelmia perästä päin 🙂

Ehkä eniten tarkkuutta vaatii yhtiöjärjestyksen pykälä, jossa rajataan kunnossapitovastuu osakkaalle ja yhtiölle. Meidän talossa tämä pykälä kuuluu näin:

”6§ Siitä poiketen, mitä asunto-osakeyhtiölaissa säädetään yhtiön ja osakkaan välisestä korjaus- ja kunnossapitovastuusta, kuuluu osakkeenomistajan vastata kaikista niistä korjaus- ja kunnossapitotöistä ja kustannuksista, jotka voidaan kohdistaa siihen rakennukseen, jossa hänen hallitsemansa huoneisto sijaitsee. Sama vastuu koskee osakkeenomistajan hallitsemia muita tiloja.”

Jos vastuuraja menee As Oy -lain mukaan, silloin moni rakennuksen osa onkin taloyhtiön vastuulla, joka taas tarkoittaa sitä, että näiden tilojen (esim. katto, savupiippu, sokkeli, putket, sähköjohdot, WC-pönttö uuden lain mukaan kokonaan yms yms) kunnossapitovastuun ollessa taloyhtiöllä eli As Oy:llä niin asukas eli osakkeenomistaja ei voi saada näistä kotitalousvähennystä, jos näitä joskus korjataan. Kotitalousvähennyshän on vain luonnollisille henkilöille, eikä sitä voi saada osakeyhtiö esim. As Oy. Käytännössä tosin verottaja ei ehkä kaikkia kotitalousvähennyksia huomaa eikä ehdi kunnolla tarkistamaan, mutta jos sattuisi tarkastus omalle kohdalle, niin ei isommissakaan taloyhtiöissä asukas/osakas saa kotitalousvähennystä sellaisista remonteista, mitä taloyhtiö tekee ja joissa raha kulkee yhtiön kassan kautta.

Tilintarkastajien lukumäärä on aiheuttanut uuden As Oy -lain myötä päänvaivaa monissa taloyhtiössä. Tosin aivan turhaan, koska ennen uutta As Oy -lakia voimassa olleiden yhtiöjärjestysten mukaan toisen tilintarkastajan tilalle voidaan yleensä valita toiminnantarkastaja. Tilintarkastajalla on nykymääritelmän mukaan tutkinto, josta nimen eteen tulee tutkinnosta riippuen esim. kirjainyhdistelmä HTM tai KHT, ja näiden ammattimiesten käyttö on aika kallista. Tietysti omakotitalon myynnin yhteydessä voi kannattaa valita tilintarkastaja, joka tarkastaa että sillä hetkellä yhtiön paperit ja kirjanpito on kunnossa. Mutta myyntien välisenä aikana en ainakaan itse näe tilintarkastajan käytölle mitään syytä, miksi omakotitalo -tasolla tällaisia tarkistuksia pitäisi itseä varten tehdä? Tästä syystä tilintarkastajien lukumäärä -kohta muotoiltiin näin:

”8§ Yhtiöllä on yksi tilintarkastaja ja yksi varatilintarkastaja. Tilintarkastajien toimikausi päättyy ensimmäisen vaalia seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Jollei muualla laissa toisin säädetä, tilintarkastaja ja varatilintarkastaja voidaan jättää valitsematta jos sekä päättyneellä että sitä välittömästi edeltäneellä tilikaudella on täyttynyt enintään yksi seuraavista edellytyksistä: 1) taseen loppusumma ylittää 100 000 euroa; 2) liikevaihto tai sitä vastaava tuotto ylittää 200 000 euroa; tai 3) palveluksessa on keskimäärin yli kolme henkilöä”

Nyt sitten odottelen, että nykyinen asunto saadaan myytyä. Samalla rakennuslupahakemus laitetaan näillä hetkillä sisään. Sähköä on tontille tulossa kesäkuun puolivälissä. Tätä odotellessa olen käynyt katsomassa taloon tarvittavaa sahatavaraa, joka on vielä suureksi osaksi sahaamatta ja höyläämättä. Korkeita ovat puut mm. tässä kuvassa:

257 vastausta artikkeliin ”Vaaranpaikat As Oy -muotoisen omakotitalon yhtiöjärjestyksessä

  1. I just want to say I am just newbie to blogs and honestly enjoyed this web page. Almost certainly I’m planning to bookmark your site . You surely have terrific articles and reviews. Appreciate it for sharing with us your website page.

  2. Keep up the great work , I read few content on this website and I believe that your website is really interesting and has got sets of superb information.

  3. My wife and i ended up being absolutely cheerful Michael managed to finish up his basic research from your ideas he made while using the web page. It is now and again perplexing just to possibly be giving for free tips and tricks which usually some others may have been trying to sell. And we also keep in mind we have got the blog owner to give thanks to because of that. The most important illustrations you made, the easy blog navigation, the relationships you can help foster – it’s many extraordinary, and it’s helping our son in addition to the family know that this subject is awesome, and that is rather important. Thanks for all the pieces!

  4. hello there and thank you for your information – I have definitely picked up anything new from right here. I did however expertise some technical issues using this website, as I experienced to reload the web site lots of times previous to I could get it to load correctly. I had been wondering if your hosting is OK? Not that I’m complaining, but slow loading instances times will often affect your placement in google and could damage your high quality score if advertising and marketing with Adwords. Anyway I am adding this RSS to my email and could look out for a lot more of your respective exciting content. Make sure you update this again very soon..

  5. Good – I should certainly pronounce, impressed with your web site. I had no trouble navigating through all the tabs and related info ended up being truly easy to do to access. I recently found what I hoped for before you know it in the least. Reasonably unusual. Is likely to appreciate it for those who add forums or something, site theme . a tones way for your customer to communicate. Nice task.

  6. I have been surfing online more than 3 hours lately, yet I never discovered any fascinating article like yours. It’s lovely price enough for me. In my opinion, if all webmasters and bloggers made good content as you probably did, the internet shall be much more useful than ever before. ”When you are content to be simply yourself and don’t compare or compete, everybody will respect you.” by Lao Tzu.

  7. Valuable information. Lucky me I found your site unintentionally, and I am stunned why this twist of fate didn’t happened in advance! I bookmarked it.

  8. I’ve been absent for a while, but now I remember why I used to love this web site. Thanks, I will try and check back more frequently. How frequently you update your site?

  9. Helpful information. Lucky me I found your web site accidentally, and I am stunned why this accident didn’t happened in advance! I bookmarked it.

  10. Oppimisprojektihan tämä on ilman muuta, kun ei ole aikaisemmin taloa rakentanut. Kellarikerros tosiaan tehdään harkoista, joten 3-kerroksisesta talosta puutaloa lienee sitten 2 kerrosta. Anteeksi epätäsmällisyys. Mutta seuraile ihmeessä, itse uskon että sinne tontille talo vielä tulee.

  11. Ei millään kehtais olla ilkeä, mutta tällaset rakennushankkeet ovat tuhoon tuomittuja. Isäntä on tyhmä ku seinäkello ja kaikesta näkee että intoa on enemmän kuin osaamista. Kolmeen tasoon omista puista…:) Tämä raksablogi tulee olemaan ehdoton seurantakohde sen huvittavuuden vuoksi, onnea matkaan!

Kommentointi on suljettu.