Selvityspyyntö puuttuvasta rakentamisilmoituksesta

Kirje verohallinnon erityisalojen seurantaryhmältä, jossa kyseltiin puuttuvien rakentamisilmoitusten perään.

Kirje verohallinnon erityisalojen valvontaryhmältä, jossa kyseltiin puuttuvan rakentamisilmoituksen perään.

Rakennustyömailla tuli käyttöön työntekijöitä ja rakennusurakoita koskeva uusi tiedonantovelvollisuus 1.7.2014 alkaen. Jo sitä ennen eli 1.3.2013 alkaen tuli pakolliseksi kuvalliset ja veronumeron sisältävät henkilötunnisteet kaikille niille, jotka rakennustyömailla liikkuvat. Itsellänikin on veronumero, vaikka isännöitsijä on rakennustömailla suht harvinainen vieras, ja tulee kuvioihin mukaan yleensä vasta siinä vaiheessa, kun rakentaminen on valmistumassa ja rakennus otetaan käyttöön.

Yksityisellä työmaalla kuvallista henkilötunnistetta ei edellytetä, jos yksityishenkilö rakennuttaa kohdetta omaan käyttöönsä, eikä kuvallista veronumeroa myöskään edellytetä rakennustyömaan tavarantoimittajilta – jos he eivät jää raksalle töihin.

Meille tontti tuli ostaessa KOy -muotoisena. KOy muutettiin As Oy:ksi, koska se oli helpompi toimenpide kuin KOy:n lopettaminen. Sen jälkeen alettiin rakentamaan taloa elokuussa 2012. Näin omakotitalokin voi olla As Oy, eikä meidän As Oy -muotoinen omakotitalo suinkaan ainut laatuaan Suomessa ole. Varainsiirtoveron säästämiseksi näitä As Oy -muotoisia omakotitaloja on tehty varmaan aika paljonkin.

Jatkossa As Oy -muotoinen omakotitalo voi kuitenkin olla harvinaisempi, koska As Oy on yritys, joka kuuluu kuukausittaisen ilmoitusvelvollisuuden piiriin. Tiedonantovelvollisuus syntyy jokaisesta urakasta, jonka suuruus ilman ALV:n osuutta ylittää 15.000€.

Eli jos joku jatkossa alkaa rakentamaan As Oy -muotoista omakotitaloa, niin jokaisen yli 15.000€ urakan kaikkien tietojen ilmoittelut joka kuukausi käy varmaan ihan jo työstä?

Ja siinä työssä kannattaa lisäksi olla äärimmäisen huolellinen, koska jos jotain menee pieleen tai jotain unohtuu, voi tulla isot sanktiot perästäpäin. Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä voi seurata jopa 15.000 euron laiminlyöntimaksu. Tarkemmat tiedot asiasta (joka ei siis koske normaalia ja ei-as-oy -muotoista omakotirakentamista) löytyy mm. tästä linkistä:

http://www.talousverkko.fi/blog/rakentamiseen-liittyva-tiedonantovelvollisuus-2014/

No – miten kävi nyt sitten meille tällä kertaa?

Itselleni oli taas jälleen kerran etua omasta ammatinvalinnasta, eli isännöitsijänä juuri nämä asiat pitäisi tietää ja osata aivan erityisen hyvin. Eikö vain?

No kyllä minä omasta mielestäni osaankin.

Vaikka tietysti ensimmäisen kerran saapuneen postin luettuani säikähdinkin, että menikö jotain pieleen? Ja että onko verottajan tulkinta As Oy -muotoisen omakotitalon rakentamisesta sittenkin jotain muuta, miten itse olen asiat tulkinnut? Ja kyllähän näistä uusista tiedonantovelvollisuuksista on aiheutunut isoilla työmailla myös monia kummallisuuksia ja ongelmia, joita ennen ei koskaan ollut.

Nyt siis uusi tiedonantovelvollisuus aiheuttaa ongelman mm. seuraavanlaisessa tilanteessa:

Otetaan esimerkkitapaus, jossa kerrostalossa teetetään julkisivujen ja parvekkeiden korjaus. Sitä varten talo on huputettuna, ja talon ympäri kiertää joka puolella tellinkit. Aikaisemmin – jos taloyhtiö päätti omana ja erillisenä urakkana asennuttaa siinä samalla myös parvekelasit, niin parvekelasimiehet saivat myös käyttää niitä samoja julkisivu-urakoitsijan pystyttämiä telineitä, jotta parvekelaseja ei tarvitsisi raahata paikoilleen porraskäytävän kautta ja huoneistojen läpi.

Mutta nyt parvekeurakoitsija yleensä ilmoittaa jo hyvissä ajoin, ettei jonkun toisen firman parvekelasimiehillä ole tänä päivänä enää mitään asiaa eikä oikeutta tulla hänen telineilleen, koska silloin hän olisi näistäkin miehistä ilmoitusvelvollinen, eikä hän oikeasti tunne sieltä toisesta firmasta ketään, koska heidän toiminta ei liity pääurakkaan millään tavalla. Jolloin käytännössä nyt käy sitten aina niin, ettei parvekelaseja asenneta, ennen kuin vasta sitten, kun pääurakoitsijana toimiva julkisivu- ja parvekekorjausyritys saa omat työnsä tehtyä, ja he keräävät telineensä pois ja poistuvat tontilta.

Sen jälkeen ne parvekelasit sitten kannetaan rappujen kautta ja huoneistojen läpi…Siis ihan hölmöä hommaa, mutta näin tämä nyt vaan tänä päivänä menee!

Toinen asia, missä ei ole ilmennyt varsinaisesti mitään ongelmaa, mutta rakentamispalveluja hankkivan yrityksen (esim. As Oy) pitää olla erityisen tarkkana, on sen määrittäminen, että milloin jokin yksittäinen urakka alkaa ja päättyy, ja milloin taas kaikki toiminta katsotaan yhdeksi ja samaksi urakaksi? Onko esim. omakotitalon rakentaminen alusta loppuun yhtä ja samaa urakkaa, jossa tarkoitus on saada talo valmiiksi, ja joka päättyy lopputarkastukseen?

Tähän kysymykseen en olisi ennen ihan varmaa vastausta tiennyt, mutta nyt tiedän. As Oy -muotoisen talon rakentaminen ei ole yhtä ja samaa urakkaa, vaan jokainen ostourakka katsotaan omaksi urakakseen, ja se pitää ilmoittaa, jos 15.000€ alaraja ylittyy.

Joskus tämä alaraja voi ylittyä myös ihan huomaamatta ja aivan kuin varkain:

Esimerkiksi hätätyönä aloitettu vesivahingon korjaus voi alustavan arvion mukaan olla ns. ”pikkujuttu”, jonka korjausarvio on vaikkapa noin 10.000 euroa, ja josta As Oy:n ei tarvitse tehdä rakentamisilmoitusta. Voi kuitenkin käydä niin, että urakkaan lähdettäessä korjaamistarvetta tuleekin enemmän, jolloin urakasta tulee tehdä ilmoitukset sen kuukauden kohdalla, jolloin urakka ensimmäistä kertaa ylittää 15.000 euron rajan. Siitä eteenpäin ilmoitukset tehdään ko. urakan aikana joka kuukausi niin pitkälle kuin urakkaa riittää. Tai jos omakotirakentaminen sinänsä katsottaisiin kuuluvaksi tähän samaan sarjaan, niin tällaisella ilmoitustarkkuudella As Oy -muotoisen omakotitalon rakentaminen kävisi tulevaisuudessa täysin mahdottomaksi. Ei sellaiseen ilmoittamisrumbaan kenenkään rakentajan aika riittäisi, eikä useimmilla riittäisi osaaminenkaan.

Lähetin minäkin nyt 191 riviä pitkän Excel -tiedoston verotoimistoon, että tällaiset urakat ja tällaiset hankinnat on 1.7.2014 jälkeen tehty, ja kysyin siinä sitten samalla, että minkä kuukauden kohdalla heidän mielestään ilmoitusvelvollisuuden rajapyykki olisi ylitetty?

Listaus oli ote täällä blogissakin näkyvästä kustannuserittelystä, joka on täynnä pieniä hankintoja lähinnä rautakaupoista tai pieniä sekalaisia ammattimiehen laskuja milloin mistäkin pikkutyöstä, ja se listaus löytyy tästä linkistä:

http://talo-rautio.talovertailu.fi/rakentamisen-kulut/

No, onneksi itselläni oli tällä kertaa kyseessä vain pelkkä verottajalle sattunut sekaannus, ja minulle saapunut selvityspyyntö oli tällä kertaa aiheeton.

Tieto rakentamisilmoituksen tekemättä jättämisestä muuttotarkastuksen yhteydessä oli tullut rakennusvalvonnasta. Siellä oli varmaan tehty asiaan liittyen jonkinlainen massa-ajo? Eikä siinä yhteydessä sitten ehkä oltu huomattu, että hei – tämä meidän talo olikin As Oy -muotoinen, ja se kuuluu kuukausi-ilmoittamisen piiriin. Jolloin As Oy -muotoinen omakotitalo ei esitä muuttotarkastuksen eikä lopputarkastuksenkaan – koska tämä ilmoittamismuoto sitten taas koskee pelkästään yksityishenkilöitä, eikä As Oy ole yksityishenkilö.

No milloin minun nyt sitten pitää tehdä rakentamisilmoitus verottajalle, koska talo kuitenkin valmistuu selvästi 1.7.2014 jälkeen?

No tämäkin on mielenkiintoista, sillä taidan olla väliinputoaja tässä asiassa. Eli minun ei ole tarvinnut, eikä tarvitse tehdä ainuttakaan ilmoitusta koskaan As Oy:n nimissä. Meidän oma As Oy olisi kuulunut kuukausittaisen ilmoitusvelvollisuuden piiriin, mutta kun talo ehdittiin saada melkein jo valmiiksi ennen kuin uudet velvoitteet tulivat voimaan kesällä 2014, niin nyt tilanne on meidän osalta sellainen, että sen 1.7.2014 jälkeen meille ei ole enää yli 15.000€ urakoita tullut. Oma timpurit poistuivat työmaalta kesän 2014 jälkeen, ja heidänkin palkkansa jäi alle 15.000 euron 1.7.2014 jälkeisen ajan osalta. Joten ilmoitettavaa ei minulla ole ollut – eikä enää tule.

Vai tuleeko jossain vaiheessa jotain ilmoitettavaa sittenkin?

Taas kannattaa olla tarkkana! Eli jos tekee oman talonsa yhtiöjärjestyksen oikein, niin ei tarvitse koskaan jatkossakaan ilmoittaa isoja remontteja siksi, että omakotitalo on aikanaan rakennettu As Oy:ksi. Nimittäin kyllähän isot remontit (ikkunat, katto tai putkiremontti) nyt helpostikin voi ylittää 15.000€. Vai joudunko sittenkin ilmoittamaan kaikki nämä kuukausi-ilmoitusmenettelyssä omana asumisaikanani?

En joudu.

Vaikka itse rakennus on yksiselitteisesti As Oy:n omaisuutta, siis As Oy omistaa rakennukset (ja minä vaimoni kanssa omistamme As Oy:n koko osakekannan), niin yhtiöjärjestys on meillä muotoiltu niin, että käytännössä mikään remontti ei kuulu As Oy:n vastuulle. Jolloin ne tehdäänkin sitten jo yksityishenkilönä, ja kotitalousvähennystä hyödyntäen, koska meidän talon yhtiöjärjestyksen 6§ pykälä kuuluu näin:

”6§ Siitä poiketen, mitä asunto-osakeyhtiölaissa säädetään yhtiön ja osakkaan välisestä korjaus- ja kunnossapitovastuusta, kuuluu osakkeenomistajan vastata kaikista niistä korjaus- ja kunnossapitotöistä ja kustannuksista, jotka voidaan kohdistaa siihen rakennukseen, jossa hänen hallitsemansa huoneisto sijaitsee. Sama vastuu koskee osakkeenomistajan hallitsemia muita tiloja.”

Yhtiöjärjestys kokonaisuudessaan (mielestäni hyvä malli pienelle As Oy:lle ja varsinkin As Oy -muotoiselle omakotitalolle löytyy tästä linkistä:

http://talo-rautio.talovertailu.fi/yhtiojarjestys/

Taisi olla vähän pitkä ja tylsä päivitys tällä kertaa?

Niin varmaankin – eikä varmaan monikaan ole lukenut tänne asti, mutta tämä oli taas yksi esimerkki siitä, kuinka monimutkaiseksi As Oy -maailma on nykyaikana mennyt. Silloin kun minä rupesin isännöitsijäksi 12 vuotta sitten, silloin isännöitsijän työ oli helppoa ja yksinkertaista. Mutta ei ole enää.

Miten sitten yksityishenkilö selviää kaikesta tästä? No ihan yksi ilmoitus ja yksi käynti tässä linkissä riittää:

http://www.suomi.fi/suomifi/suomi/asioi_verkossa/lomakkeet/vh_ra/index.html

Kotitalousvähennyksen hyödyntäminen

Kotitalousvähennykset alueittain Suomessa. Lähde veroviraston kotisivulta: http://www.vero.fi/fi-FI/Tietoa_Verohallinnosta/Tilastoja_ja_tutkimuksia/Tuloverotilastoja/Verohallinnon_tilastoja_Kotitalousvahenn(13058)

Kotitalousvähennykset alueittain Suomessa. Lähde veroviraston kotisivulta: http://www.vero.fi/fi-FI/Tietoa_Verohallinnosta/Tilastoja_ja_tutkimuksia/Tuloverotilastoja/Verohallinnon_tilastoja_Kotitalousvahenn(13058)

”Saako asfaltoinnista kotitalousvähennyksen?” kysyy 2004 valmistuneen omakotitalon omistaja Veronmaksajan ”Taloustaito” -lehdessä 11.6.2014 sivulla 4, ja saa vastauksena sanatarkasti seuraavaa:

”Kyllä saa. Asvaltoinnista saa kotitalousvähennyksen sekä silloin, kun vanhan omakotitalon pihaa asfaltoidaan ensimmäistä kertaa, että vanhaa asfaltointia uusittaessa. Jos kyseessä on uusi omakotitalo, ensimmäisestä asfaltoinnista ei saisi lähtökohtaisesti kotitalousvähennystä ennen kuin on kulunut kaksi vuotta siitä, kun kaikki talon ja sen piha-alueen rakentamiseen liittyvät lopputarkastukset on tehty. Jos tämän ajan kuluessa joudutaan korjaamaan jo tehtyä asvaltointia, korjauksesta saa kotitalousvähennyksen”.

Nyt kun rakennusprojekti alkaa pikkuhiljaa lähestyä loppusuoraa, pitää itsekin miettiä mitä tehdään nyt, ja mitä vasta 2 vuoden päästä. Eli jos haluaa suunnitella jotain, johon aikoo käyttää kotitalousvähennystä, niin asiassa on muutamia reunaehtoja ja muitakin huomioitavia asioita uudistalojen osalta. Ensinnäkin pitää odotella 2 vuotta lopputarkastuksesta. Jos on liian hätäinen, ei saa mitään. Kuitenkin Taloustaitolehden Harri Rajala kertoo vastauksessaan, että sen 2v kauden aikanakin – jos joudutaan tekemään korjauksia lopputarkastusta ennen tehtyyn asvaltointiin, niin siihen sitten kuitenkin saisi kotitalousvähennystä korjausten osalta, ja aikarajaan katsomatta.

Toinen rajaava tekijä on kotitalousvähennyksen enimmäismäärä = puolisoiden maksimivähennys on 4 800 euroa.

”Kotitalousvähennys on henkilökohtainen, joten puolisot voivat vuonna 2014 saada yhteensä 4 800 euron vähennyksen (4 000 euroa vuonna 2013). Puolisoille vähennys myönnetään siten, kun he ovat sitä verotuksessa pyytäneet. 

Molemmilta puolisoilta vähennetään omavastuu. Jos 2 400 euron (2000 euroa vuonna 2013) raja ei ylity, vähennys kannattaa pyytää vain toiselle puolisolle. Näin omavastuu tulee vähennetyksi vain kertaalleen.

Esimerkki: Maksimivähennyksen eli 2 400 euron vähennyksen saat, jos vuonna 2014 ostat yritykseltä palveluja, jossa  työn osuus on yhteensä noin 5 555 euroa [(5 555 x 45 %) – 100) = 2 399,75]. Vähennysoikeus on 45 % työn osuudesta.”

Näin neuvotaan veroviraston omilla sivuilla, tässä linkissä:

http://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Kotitalousvahennys

Enimmäismäärä tulee siis täyteen melko äkkiä, mutta onneksi se on kalenterivuosikohtainen. Jolloin jos esim. maalämmön asentaminen jätetään asumisajalle (niin kuin itse ajattelin tehdä), niin reikää kannattaa alkaa poraamaan joskus marras-joulukuulla, ja siitä heti lasku päättyvän vuoden verotukseen, ja sitten projektia keskeyttämättä pumpun asennukset ja muut työt seuraavan vuoden tammikuulle. Näin saadaan samallekin projektille vähennykset tavallaan kahteen kertaan (siiis puolisot yhdessä 4800€ + 4800€ toiselle vuodelle, yht. 9600€) jos onnistuu suunnitelmissa niin, ettei näille vuosille sitten ota mitään muita kotitalousvähennykseen oikeuttavia töitä tai projekteja. Tämä 9600€ on aika suuri summa, jos huomioidaan että esim. meidän talon maalämmössä kustannus on 17.000-20.000€ haarukassa, eli kotitalousvähennystä käyttäen siitä summasta saa jopa puolet pois.

Meillä siis mennään lopputarkastukseen suoralla sähkölämmityksellä, lisäksi talossa on kolme tulisijaa (2 takkaa ja saunan kiuas). Mutta maalämmöstä ei lopputarkastuksessa puhuta mitään, ja ajatus sen käyttämisestä syntyy vasta aikaisintaan toisen asumisvuoden jälkeen, jolloin kas kummaa… Talosta löytyykin jo valmiiksi suunniteltu paikka maalämpöpumpulle, ja maakylmää varten asennettu konvektorikin on jo rakentamisvaiheessa valmiiksi asennettu, sitä kun ei jälkikäteen sitten enää niin helposti ja siististi saisi paikoilleen.

Talon seinään on myös suunniteltu valmis paikka etelän seinälle aurinkopaneeleita varten. Paikka on juuri teknisen tilan kulmalla, mutta jos taloon on jo ehditty asentaa maalämpö, niin tämän hetkisillä kannattavuuslaskelmilla aurinkolämpö ei välttämättä kannata. Vaikka aloituspaketit ovatkin enää 2-3 tonnin luokkaa, niin se ei silti välttämättä maksa itseään takaisin. Mutta valmiiksi suunniteltu paikka löytyy, jos sellainen joskus tulee, ja joskus tulevaisuus voi kehittyä siihen suuntaan, että jos sähkölaitokset alkavat maksamaan aurinkosähköstä, niin ehkäpä Helsingin seudun katot täyttyvät aurinkopaneeleista aika nopeasti. Ja satelliittikuvissa kattoja riittää…

Meidän talossa myös terassien lasitukset jäävät kaikessa rauhassa odottamaan omaa vuoroaan ja kotitalousvähennystä, nämä eivät ole edes listan kärjessä, eli varmaan maalämmöstä aloitellaan heti kun rakentamisvaiheesta jääneet sahatavarat on poltettu takassa pois. Samalla saa tietysti vertailuarvoja sille, että miten maalämpöinvestointi on kannattanut, koska talo on sama – ja aiemmilta vuosilta kertynyttä ostoenergian kulutusta ja hintaa voidaan sitten verrata sen jälkeiseen aikaan, kun maalämpö on asennettu.

Eli tiivistettynä kotitalousvähennykseen sopivia töitä voivat olla esim. maalämmön asennus, pihatyöt, pihan asfaltointi ja/tai laatoitustyöt, terassilasien asennustyöt, aurinkopaneelien asentaminen tai näihin liittyvät korjaukset, jos rakentaja aikoo myös kotitalousvähennystä projektissaan hyödyntää. Verohyödyn lisäksi tällöin myös kokonaiskustannukset jakautuvat tasaisemmin ja useammalle vuodelle, eivätkä ne rasita niin paljon kuin kaikki kerralla tehtynä. Kaikki-heti-valmiiksi toimintamallissa (mikä on myös käsittääkseni selvästi yleisin) on kuitenkin se etu, että sitten ei tarvitse enää jälkikäteen ryhtyä esim. pihaa mylläämään jos tulee maalämpö vasta perästä päin. Mutta tämänkin voi kyllä suunnitella niin, että piha tehdään muilta osin täysin valmiiksi, mutta niin kuin meidänkin talossa niin teknisen tilan kulmalla johon tulee maalämpökaivo, niin se jää aluksi sepeli tai kivituhkapinnalle, ja laatoitetaan (kotitalousvähennystä käyttäen) vasta sen jälkeen kun maalämpö on asennettu.

Lopuksi vielä – mitä eroa on verosuunnittelulla ja veronkierrolla?

Verosuunnittelu on täysin laillista puuhaa, ja siinä verovelvollinen valitsee eri vaihtoehdoista jonkun sellaisen, jonka katsoo omalta kohdaltaan olevan edullisin vaihtoehto. Niin kuin esim. tässä yllä olevassa tekstissä on kerrottu.

Veronkierto taas on lakien rikkomista, esimerkkinä vaikkapa tulojen ilmoittamatta jättämistä tai perusteettomien vähennysten tekemistä. Jos tällaisesta jää kiinni, niin se ei varmuudella ole taloudellisesti kannattavaa puuhaa. Epäselvissä tapauksissa kannattaakin jo etukäteen kysyä verottajalta ennakkoratkaisua tai ohjauspäätöstä, jolloin tapauskohtaisesti selviää se, että mikä on laillista ja mikä ei, ja siitä saa kirjallisen vastauksen verottajalta.

Ohjauspäätös on maksuton, mutta ennakkoratkaisua (jota voi hakea niin liikkeen- kuin ammatinharjoittajan sekä henkilökohtaista tuloverotusta koskeviin asioihin) hinta riippuu siitä, koskeeko kysymys elinkeinotoiminnan verotusta vai henkilökohtaista verotusta. Yleensä puhutaan maksimissaan muutamasta satasesta, mutta ennakkopäätöksen hinnankin voi varmaan aina kysyä etukäteen verottajalta.

Vaaranpaikat As Oy -muotoisen omakotitalon yhtiöjärjestyksessä

Viimeisestä blogi -päivityksestäni on kulunut kohta kuukausi, joten lienee aika kertoa taas uusimmat kuulumiset. Asiat etenevät, vaikkakin hitaasti. Kovin kanto kaskessa taitaa olla nykyisen asunnon myynti. (Myynti on ehtona rakennuslainan saamiselle.) Asuntomme on ollut myynnissä kohta jo 2 kuukautta. Naapuritaloyhtiössä on ollut yhtä kauan tismalleen samoilla pohjapiirustuksilla oleva huoneisto myynnissä, eikä ole kaupaksi mennyt sekään. Välittäjien taktiikkana näyttää olevan se, että he pitävät näytöt aina päällekkäin tai limittäin samaan kellon aikaan, jolloin tämän tyyppistä asuntoa (RT 4h+k+s) etsivä varmaankin kävisi molemmissa katsomassa ennen ostopäätöksen tekemistä. Jostain syystä tuo taktiikka ei vaan näytä toimivan, tai ainakaan meillä ei ole käynyt ketään viimeisen 3 viikon aikana. Eli hyvin hiljaista näyttää olevan isompien asuntojen kauppa tällä hetkellä. No, eiköhän asiat jollakin aikajänteellä kuitenkin aina etene.

Muilla rintamilla on ollut onneksi helpompaa. Valaistussuunnitelman jälkeen valmistui turvallisuus- ja lukitussuunnitelmat, ja tämän ja valaistussuunnitelman pohjalta Zeeta Oy tekee parasta aikaa sähkösuunnitelmia. Ulkovaipan äänieristyssuunnitelmat ovat valmistuneet (tekijänä Helimäki Akustikot). Rakennuslupaan tarvittava lausunto kunnallistekniikasta on saatu, eli nyt on rakennuslupaan tarvittavat paperit kaikki kasassa. Lupa piti jättää alunperin helmikuussa, mutta nyt mennään jo toukokuussa, eli alkuperäisistä aikataulusuunnitelmista ollaan nyt jäljessä noin 3 kuukautta.

Näillä alkusanoilla aiheen otsikkoon, eli As Oy -muotoiseen omakotitaloon. Sellainen meidän talosta nimittäin tulee, koska ostettaessa tontti oli jo valmiiksi KOY -muotoinen ja olen nyt muuttanut yhtiön nimen ja yhtiöjärjestyksen As Oy -muotoiseksi. Tällöin varmistuu ainakin se, että jos talo joskus myydään, ja jos siinä on asuttu yli 2 vuotta, niin ei tule ainakaan ongelmia oman asunnon myyntivoiton verottomuuden osalta. Toki tämän pitäisi onnistua myös keskinäisen KOY:n kohdalla (eli jos tietyt osakesarjat oikeuttaa tiettyjen tilojen hallintaan), mutta As Oy -muotoisena myyntivoiton verottomuus on 2 vuoden asumisen jälkeen täysin varmaa – aina. Eli lain sanamuoto menee tässä kohtaa niin, että ”jos myy huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet”, jotka on omistanut vähintään 2 vuotta ja huoneistoa/rakennusta on käytetty oman tai perheen vakituisena asuntona vähintään 2 vuoden ajan, niin silloin mahdollisesta myyntivoitosta ei mene veroa. KOY:ssa voi olla myös tietty määrä osakkeita niin, että ne eivät oikeuta minkään tilan hallintaan, ja silloin tämä lain sanamuoto ei välttämättä toimi.

Vanhassa As Oy -laissa asunto-osakeyhtiö määriteltiin osakeyhtiöksi, jossa huoneistojen pinta-alasta yli puolet oli asuinkäytössä ja osakkeenomistajien hallinnassa. Nyt 1.7.2010 voimaan tullut uusi As Oy laki määrää, että As Oy on yhtiö, jossa ”huoneisto” kohtaan on lisätty myös sanan yksikkömuoto eli se kuuluu nykyisin ”huoneiston tai huoneistojen”. Tämä tarkoittaa, että taas on mahdollista perustaa yhden huoneiston yhtiöitä, mikä oli välillä kielletty, ja mikä silloin johti siihen, että perustettiin paperilla vähintään 2 huoneiston yhtiö, mutta rakennettiin käytännössä vain 1 huoneisto, eli se toinen huoneisto ei ikinä oikeasti valmistunut.

Miksi sitten kiinteistöstä joskus halutaan As Oy -muotoinen? Eipä kai tähän ole muita syitä kuin verotukselliset syyt. Jos kiinteistö eli normaali omakotitalo myydään, varainsiirtoveroa menee 4%, mutta jos myydään As Oy -muotoinen omakotitalo, niin osakkeiden luovutuksesta meneekin veroa vain 1,6%. Jos kauppahinta on esim. 250.000 on säästö varainsiirtoverossa 8500 euroa, ja puolen miljoonan kaupassa jo 17000 euroa. Toki esim. ensiasunnon ostaja ei varainsiirtoveroa maksa lainkaan, mutta tätä mahdollisuutta voi käyttää jokainen vain kerran elämässään. (EDIT: Tämä laskelma ei enää 2013 alkaen mene aivan näin, koska asunto-osakkeiden varainsiirtovero nostettiin 2%:iin 1.1.2013 alkaen).

Kun As Oy -muotoiselle omakotitalolle tehdään yhtiöjärjestystä, niin siinä on muutama vaaran paikka, joilla voi olla taloudellisia seuraamuksia jälkeenpäin. Toki yhtiöjärjestystä voi aina tarvittaessa muuttaa uudelleen, jos huomaa laatineensa huonon, niin yksi yritelmä maksaa aina 350 euroa kaupparekisterin käsittelymaksuina joka kerta kun yhtiöjärjestystä muutetaan, vaikka vaan yhden sanan verran.

Laitan tähän nyt esimerkkinä meidän As Oy -muotoisen omakotitalon joitakin pykäliä, joissa joskus asiat eivät onnistu ihan ekalla yrittämällä:

”4§ Yhtiön osakkeet numero 1-15 tuottavat oikeuden hallita yhtiön ainoassa asuinrakennuksessa olevaa ainoaa asuinhuoneistoa, jonka pinta-ala on 157,6 m2 (ei tarkistusmitattu), ja joka koostuu kolmesta makuuhuoneesta, kolmesta terassista, kylpyhuoneesta, kirjastohuoneesta, olohuoneesta ja keittiöstä. Lisäksi huoneistoon kuuluu kellari, jossa on aputiloja ja jonka pinta-ala on 93,8 m2 (ei tarkistusmitattu). Huoneiston käyttötarkoitus on asumiskäyttö.”

Meillä siis oli rakennusoikeutta 178,5 neliötä jolloin kellarissa olevat tilat eivät ole ”tiloja” (siellä on oikeasti takkahuone, sauna, pesuhuone, kodinhoitohuone, tekninen tila ja halkovarasto). Tästä syystä näitä ei lueta mukaan huoneiston pinta-alaan. Lisäksi erikseen on mainittu, että tiloja ei ole tarkistusmitattu. Ei tietenkään ole – eihän taloa ole vielä rakennuttukaan. Kuitenkin asuntokaupoissa sattuu joskus riita tilanteita, joissa ostaja tarkistusmittaa pinta-alan ja jos esim. yksi neliö puuttuu, sitten vaaditaan kauppahinnan alennusta sen puuttuvan neliön verran eli pk-seudulla muutama tonni. Tässä kohtaa vitsinikkarit muistuttavat, että älä ikinä myy käytettyä asuntoa tai autoa juristille… 😉 Siitä kaupasta tulee vain ongelmia perästä päin :)

Ehkä eniten tarkkuutta vaatii yhtiöjärjestyksen pykälä, jossa rajataan kunnossapitovastuu osakkaalle ja yhtiölle. Meidän talossa tämä pykälä kuuluu näin:

”6§ Siitä poiketen, mitä asunto-osakeyhtiölaissa säädetään yhtiön ja osakkaan välisestä korjaus- ja kunnossapitovastuusta, kuuluu osakkeenomistajan vastata kaikista niistä korjaus- ja kunnossapitotöistä ja kustannuksista, jotka voidaan kohdistaa siihen rakennukseen, jossa hänen hallitsemansa huoneisto sijaitsee. Sama vastuu koskee osakkeenomistajan hallitsemia muita tiloja.”

Jos vastuuraja menee As Oy -lain mukaan, silloin moni rakennuksen osa onkin taloyhtiön vastuulla, joka taas tarkoittaa sitä, että näiden tilojen (esim. katto, savupiippu, sokkeli, putket, sähköjohdot, WC-pönttö uuden lain mukaan kokonaan yms yms) kunnossapitovastuun ollessa taloyhtiöllä eli As Oy:llä niin asukas eli osakkeenomistaja ei voi saada näistä kotitalousvähennystä, jos näitä joskus korjataan. Kotitalousvähennyshän on vain luonnollisille henkilöille, eikä sitä voi saada osakeyhtiö esim. As Oy. Käytännössä tosin verottaja ei ehkä kaikkia kotitalousvähennyksia huomaa eikä ehdi kunnolla tarkistamaan, mutta jos sattuisi tarkastus omalle kohdalle, niin ei isommissakaan taloyhtiöissä asukas/osakas saa kotitalousvähennystä sellaisista remonteista, mitä taloyhtiö tekee ja joissa raha kulkee yhtiön kassan kautta.

Tilintarkastajien lukumäärä on aiheuttanut uuden As Oy -lain myötä päänvaivaa monissa taloyhtiössä. Tosin aivan turhaan, koska ennen uutta As Oy -lakia voimassa olleiden yhtiöjärjestysten mukaan toisen tilintarkastajan tilalle voidaan yleensä valita toiminnantarkastaja. Tilintarkastajalla on nykymääritelmän mukaan tutkinto, josta nimen eteen tulee tutkinnosta riippuen esim. kirjainyhdistelmä HTM tai KHT, ja näiden ammattimiesten käyttö on aika kallista. Tietysti omakotitalon myynnin yhteydessä voi kannattaa valita tilintarkastaja, joka tarkastaa että sillä hetkellä yhtiön paperit ja kirjanpito on kunnossa. Mutta myyntien välisenä aikana en ainakaan itse näe tilintarkastajan käytölle mitään syytä, miksi omakotitalo -tasolla tällaisia tarkistuksia pitäisi itseä varten tehdä? Tästä syystä tilintarkastajien lukumäärä -kohta muotoiltiin näin:

”8§ Yhtiöllä on yksi tilintarkastaja ja yksi varatilintarkastaja. Tilintarkastajien toimikausi päättyy ensimmäisen vaalia seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Jollei muualla laissa toisin säädetä, tilintarkastaja ja varatilintarkastaja voidaan jättää valitsematta jos sekä päättyneellä että sitä välittömästi edeltäneellä tilikaudella on täyttynyt enintään yksi seuraavista edellytyksistä: 1) taseen loppusumma ylittää 100 000 euroa; 2) liikevaihto tai sitä vastaava tuotto ylittää 200 000 euroa; tai 3) palveluksessa on keskimäärin yli kolme henkilöä”

Nyt sitten odottelen, että nykyinen asunto saadaan myytyä. Samalla rakennuslupahakemus laitetaan näillä hetkillä sisään. Sähköä on tontille tulossa kesäkuun puolivälissä. Tätä odotellessa olen käynyt katsomassa taloon tarvittavaa sahatavaraa, joka on vielä suureksi osaksi sahaamatta ja höyläämättä. Korkeita ovat puut mm. tässä kuvassa:

Omakoti -messuilla Helsingin Messukeskuksessa

Tänään sunnuntaina oli viimeistä päivää ”Oma koti” -messut Helsingin messukeskuksessa, jossa samaan aikaan pidettiin myös ”Oma piha”, ”Oma mökki” ja ”Sisusta!” -messut:

Linkki messusivuille

Ajatus oli mennä etsimään lisää ajatuksia valaistussuunnitelmiin, jotka ovat meillä juuri nyt ajankohtaisia, tämän vaiheen jälkeen suunnitelmat menevät sähkösuunnittelijalle, joka tekee omat suunnitelmansa valaistustarpeiden lähtökohdista. Tällaista informaatiota ei kuitenkaan tällä kertaa löytynyt (tai sitten ei vaan osunut silmään), mutta muuten löytyi kaikenlaista mielenkiintoista.

Komeita kiukaita oli esim. Magnumin osastolla, tässä pari kuvaa niistä:

Kun kysyin, että polttaako noissa sivuraudoissa kätensä ja jalkansa, niin ei polta. Rautojen välissä on ilmareiät jotka jäähdyttävät rakennetta niin, että ulkopinnalla voi ihan vaikka pitää kättään siitä huolimatta, että kehikon keskellä on kivet kuumina, mutta nämä kuumat kivet juurikin saavat aikaan painovoimaisen ilmavirtauksen niin, että rakenteen ulkopinta pysyy jäähdytettynä.

Meille kuitenkin ilmeisesti otetaan yhdistelmäkiuas, jossa lämmityksen voi tehdä oman valinnan mukaan joko puilla tai sähköllä, sellainen mallisto löytyi ”Aurinkokiuas” -myyjien ständiltä, kuvat tässä:

Puilla lämmitettäessä kaikki savupiipun ympärillä olevat kivet lämpiävät ylös asti, mutta sähkövastus ilmeisesti lämmittää kivetä ylhäältä lukien vain puoliväliin asti? En tutkinut tarkemmin, kun kiuas ei nyt ihan ajankohtainen ole vielä tässä vaiheessa (hyvä jos saadaan kellarin kuoppa kaivettua nyt ensi kuussa tai edes ennen kesää).

Eniten sain tällä kertaa informaatiota maalämpöön liittyen, ja maalämpöpumppujen myyjiä olikin paikalla varsin runsaasti. Meillä siis suunnitelmissa oli rakentaa talo ensin niin, että lopputarkastuksessa ei ole asennettuna mitään muuta kuin vesikiertoinen lattialämmitys kaikissa kerroksissa, ja sen takana hybridivaraaja, jossa on sähkökierukka kytkettynä. Eli rakentamisvaiheessa suunnitelmat laaditaan niin, että talon lämmitysmuotona on suora sähkö ja puulämmitys (takat). Kaksi muuta kierukkaa jää hybridivaraajassa ensivaiheessa tyhjäksi, mutta myöhemmin asumisaikana näihin oli tarkoitus kytkeä kiinni maalämpö ja aurinkolämpö. Nyt saamani informaation mukaan maalämpö on niin tehokas jo yksinäänkin, ettei aurinkokeräimiin sijoitettua 2-3 tonnia saa käytännössä ikinä takaisin. Sillä maalämpö lämmittää 100%:sti mitoitettuna jo niin tehokkaasti, että siinä rinnalla ei välttämättä mitään muuta lämmitysmuotoa tarvittaisi ollenkaan.

Jotkut maalämmön myyjät kertovat myös maalämpökaivon viilenevän ekan 10 vuoden aikana, mutta toisten mielestä tällä viilentymisellä ei ole käytännössä mitään merkitystä. Kuitenkin sellaisissa tapauksissa, joissa maalämpökaivo on porattu liian lyhyeksi, sitä voi yrittää kesäaikana ”elvyttää” niin, että aurinkokeräimilla pumpataan koko kesä noin 70C asteista vettä maalämpökaivoon, mutta jos tontilla on liikkuvaa pohjavettä, sitten tästäkään ei ole kuulemma mitään hyötyä. Esim. 2 viikon lämpöpumppaamisen jälkeen kallioperä ei lämpene vielä 70-asteisella vedellä sen vertaa, että eron pystyisi mittaamalla havaitsemaan.

Ehkäpä jätän sitten tämän tiedon jälkeen omat aurinkokeräinsuunnitelmani kokonaan toteuttamatta, vaikka sopiva paikka keräimille onkin jo valmiiksi talon kylkeen suunniteltu.

Hinnatkaan eivät maalämmössä enää kovin paljon päätä huimaa. Parisataa neliöisen talon pakettihinta lattialämmityskin mukaan laskettiin vähän messuständistä riippuen alustavasti noin 14-18 tonnin hintaluokkaan. Katsotaan sitten saadaanko asumisaikana jotain kotitalousvähennystä näihin asennustöihin työn osuudelta. (En tosin huomannut kysellä, oliko alustavaan hinta-arvioon aprillipäivällä jotain vaikutusta?)

Kuvassa Marina kuuntelee maalämpömyyjän myyntipuheita. Ja kuten nauravasta ilmeestäkin voi jo päätellä, niin näin aprillipäivänä ei ihan kaikkia myyjän puheita ehkä kannata ihan täysin uskoa 😉

Verosuunnittelu omakotitalon rakentamisessa

Hyvällä verosuunnittelulla voi säästää huomattavia summia paitsi perinnönjaossa ja omassa liiketoiminnassa, myös omakotitalon rakentamisessakin. Käsitteistä veronkierto tarkoittaa tilannetta tai toimenpidettä, jossa välttyy veroilta, mutta joka on lain mukaan kiellettyä. Verosuunnittelu taas tarkoittaa eri vaihtoehdoista valitsemista niin, että maksettujen verojen kokonaismäärä optimoidaan mahdollisimman alas maksajan ja saajan oma verotus huomioiden. Tämä on lain mukaan täysin sallittua, ja tämän teeman ympärille on perustettu useita veroneuvontaa antavia yrityksiäkin. Joskus ero veronkierron ja verosuunnittelun välillä voi olla hiuksen hieno tai sitä on vaikea havaita ollenkaan. Tällaisissa tapauksissa on mahdollisuus kysyä verottajalta ennakkopäätös, niin ei tule sitten ongelmia myöhemmin.

Omakotitalon rakentamisessa veroja on toki unohdettu vuosien varrella ehkä muutenkin. Pimeiden palkkojen hillitsemiseksi keksittiin aikoinaan kotitalousvähennys, joka tiettävästi on toiminut korjausrakentamisen puolella oikein hyvin, ja harmaata taloutta on saatu suitsittua. Veroja voi myös jäädä maksamatta omakotitalorakentajan tietämättä. Ainakin hetken aikaa. Eli markkinoilla on paljon myös ns. ”filunkiyrityksiä”, jotka on ehkä perustettukin ihan sillä ajatuksella, että ne toimivat sen aikaa kun toimivat, ja mitään veroja, sotumaksuja yms. ei ole tarkoituskaan maksaa. Nämä yrittäjät, jotka aina näyttävät tekevän hommia hiukan erilaisilla kokoonpanoilla (välillä osa porukasta jää pois uutta firmaa perustettaessa ja osa mukaan tulevista on ihan uusia nimiä), niin nämä yrittäjät ovat viime aikoina lähestyneet myös taloyhtiötä aivan erityisen aktiivisesti tarjoten omia palveluitaan, usein erittäinkin edullisesti. Käännetyn ALV:n takia nämä firmat eivät enää isommilta työmailta hommia saa. Siinä vaan käy aina niin, että näiltä tekijöiltä hommat jää useimmiten kesken, ja jos ne tulisikin tehtyä, niin mitään takuuta ei ole, eli 2v-takuutarkastuksia ei saada ikinä pidettyä. Siitä syystä meidän on ollut nykyisin pakko vaatia, että palvelun tuottaja rekisteröityy www.tilaajavastuu.fi -palveluun, ja jos ei rekisteröidy, sitten meidän isännöitsijätoimisto ei osta yhtään mitään. Vähiten tulee ongelmia sillä tavalla. Mikään ei estä sitä, etteikö nämä samat filunkiyrittäjät saattaisi lähestyä omakotitalon rakentajaakin.

Omakotitalon rakentamisvaiheessa kotitalousvähennystä ei voi vielä käyttää, mutta asumisaikana jo voi. Tämä tarkoittaa sitä, että omakotitalo kannattaa jättää niin paljon ”kesken”, kuin suinkin mahdollista. Esim. ilmalämpöpumput, aurinkolämpökeräimet yms. on hyvin helppoa asentaa paikoilleen vielä jälkikäteenkin, ja rakentamisvaiheessa niille voidaan jo katsoa ja rakentaa paikat valmiiksi. Jos vuonna 2012 teettää töitä 9340 euron edestä, niin kotitalousvähennys tästä summasta on lain suoma maksimi 4000 euroa, jonka jälkeen työn hinnaksi jää 5340 euroa. Olettaen että kyseessä on pariskunta, joista molempien on mahdollisuus saada kotitalousvähennystä 2000 euroa. Kun tämä summa täyttyy, hommat pitää laittaa seis, ja jatkaa lisäasennustöitä taas seuraavana vuonna. Mikäli verottaja tulkitsee, että uuteen taloon jälkiasennetut ilmalämpöpumput, aurinkokeräimet, terassin lasitukset yms. ovat veronkiertoa, eikä hyväksykään kotitalousvähennystä, niin silloin näiden samojen asioiden jälkiasennukset pitää kieltää kaikilta muiltakin (eli kotitalousvähennystä ei saisi silloin vanhassakaan talossa). Kotitalousvähennyksen hyödyntäminen on melko helppoa ja tässä kohdin voi säästää jo muutaman tuhat euroa, jos esim. rikosilmoitinlaitteet, kotiautomaatiot (esim. Control4), kotiteatterilaitteet, lämpöpumput, aurinkokeräimet, terassin lasitukset yms asennuttaa vasta sitten kun talossa jo asutaan. Hyvällä onnella talo voi valmistua sellaiseen vuodenaikaan, että jopa maalämmönkin voi asennuttaa vasta asumisaikana, jolloin maalämpövaihtoehtoon sisältyvän melko suurenkin työn osuuden voi saada menemään kotitalousvähennyksen piiriin. Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen mukaan maalämpöpaketin työ sinänsä on katsotttu kotitalousvähennyksen piiriin kuuluvaksi.

Työn verotus on Suomessa aivan käsittämättömän kovaa, ei uskoisi että työn tekemisestä näin kovasti rangaistaan. Jos vaikka itse ostaisin omasta yrityksestäni omaa työtäni yhden tunnin verran (erillisveloitushinnastossa isännöitsijän työtunti maksoi 75 euroa vuonna 2011, sis. ALV 23%), niin omasta nettopalkastani jos tämän summan maksan, niin joudun tekemään töitä hyvinkin yli 3 tuntia ehkä tällä hetkellä jopa 4 tuntia, kun veroprosenttini on vähän suurempi siitä johtuen, että tällä hetkellä ei ole itselläni mitään asuntolainavähennyksiä (nykyinen asunto ja siihen liittyvä asuntolaina on kokonaan vaimon nimissä). Kohta kuitenkin rakennuslaina korjaa omaa tilannettani tältä osin ja veroprosentti pienenee, jolloin joutuu toki maksamaan nettotuloista korot pankille, mutta verotuksen jälkeen jää enempi käteen.

Sama pätee myös rakennusmiehen palkkaan. Kysyin juuri parilta firmalta tarjousta, että jos rakennusliike tekisi omaan talooni alapohjan valun ja harkkojen muurauksen. Siitä jatkaisin sitten itse eteenpäin tilaamalla muurattujen seinien päälle ontelolaatat ensimmäisen kerroksen lattiaksi. Hintaa näyttäisi tässä tapauksessa tulevan 50 tonnia, ihan sama kummalta yritykseltä työn tilaisi, niin hinnassa ei isoa eroa näyttäisi olevan. Taidan kuitenkin jättää molemmat ottamatta.

Yrittäjä maksaa palkoista aina siihen liittyvät lakisääteiset lisät (mm. TyEL, SOTU, ryhmähenkivakuutus, lakisääteiset kesä ja talvilomat, koulutukset, sairaspoissaolot, työvaatteet yms). Siihen päälle tulee arvonlisävero 23%. Tästä juuri aiheutuu puoliksi se ilmiö, että jos itse ostan omaa työtäni tunnin verran, joudun tekemään sen ostoksen eteen itse samaa työtä 4 tunnin edestä, että saisin oman yritykseni laskun maksettua. Toinen puoli ilmiöstä selittyy mm. työntekijän omalla verotuksella ja omilla TyEL ja työttömyys maksuilla jotka peritään verotuksen lisäksi.

Rakentamisessa tämä ajaa runsaasti työtä sisältävän työvaiheen hinnan korkeaksi, niin kuin nyt sokkelin valussa ja harkkoseinien pystyttämistyössä saattoi huomata. Edullisemmin pääsen, jos palkkaan itse työmiehet, maksan heille palkat ja palkkaan liittyvät pakolliset sosiaalisivukulut. Tällä tavalla jää nimittäin kokonaan se yrityksen laskussa oleva ALV ja yrityksen kateprosentti pois. Itse asiassa tällä tavalla valmistuu koko meidän talo sokkelista savupiippuun asti. Ainakin näillä näkymin. Ja sittenkin työkustannuksiin olen budjetoinut 2 vuoden ajalle reippaasti yli 50 tonnia. Ei kuitenkaan 100 tonnia. Läheltä liippaa, että kannattaisiko olla itse pois töistä vuosi, ja rakentaa aivan itse. Koska en tätä oikeasti osaa, en ole miettinyt asiaa sen pidemmälle, vaikka euromääräisesti tämä saattaisi olla erittäinkin kannattavaa. Työn laatua ajatellen on kuitenkin parempi, että minä pysyn omassa työssäni ja palkattu rakennusmies tekee omaa työtään ja saa siitä palkan. Tässä kohtaa valmistusmenetelmän valinnassa (tekeekö kokonaan itse, palkkaako toisen ihmisen tekemään vai maksaako yrityksen kuitilla yrittäjälle) on kuitenkin kyseessä jo aika isot summat rahaa, ero lopputuloksessa on useita kymppitonneja. Varsinkin ALV:tä kannattaa välttää, jos se suinkin on mahdollista, ja tässä suoraan palkkaamisessa se ALV nimenomaan säästyy työn osuudesta. Tarvikkeiden osalta se on aina pakko maksaa. ALV:n määrä tosin riippuu siitä, missä maasta tavarat ostetaan.

Suomessa yleinen arvonlisävero (poikkeuksena ne erityistapaukset joihin sovelletaan alennettua prosenttia) on 23%. Virossa Viron ALV eli Eesti käibemaks on 20%, jolle tasolle se nostettiin 1.7.2009. Tämä tarkoittaa sitä, että yhdistettynä Viron alhaisempaan hintatasoon myös arvonlisäveroprosentti näitä kahta maata verratessa kallistaa vaakakuppia Viron hyväksi. Kaikki tarvikkeet mitä voi ja mitä kannattaa tuoda kauempaakin, ne kannattaa tilata Virosta. Vielä jos sattuu työmaalle löytämään virolaisen työporukan (johon uskaltaa ja voi luottaa), niin ne tuovat mukanaan kaikki tarvikkeet, ja niihin on jo lähtömaassa neuvoteltu kovat alennukset. Rautakaupassa harvemmin on isoissa kaupoissa tapana maksaa ”hyllynreunahintoja”, ja urakoitsija saakin neuvoteltua moneen tuotteeseen jopa 40%:n alennukset. Tavara itsessään on aina täsmälleen sama, osti sen sitten K-Raudasta Vantaalta taikka saman firman toisesta toimipisteestä eli Rautakeskosta Tallinnasta, mutta tavaran hinta voi olla eri. Yksi erittäin iso K-Rauta eli Rautakesko löytyy esim. A.H. Tamsaare tee 49:stä (se laitakaupungin kehätie joka yhdistää Tarton maantien ja Paldiskin maantien toisiinsa ja menee siitä Ûlemistejärven rantaa pitkin). Tarkkana pitää kuitenkin hintavertailussa olla. Joskus tavarat Tallinnassa saattaa olla myös näennäisen halpoja. Itse ostin just Tallinnan Rautakeskosta Fiskarsin lumilapion, lähtöhinta oli 29 euroa ja alennettu hinta 13,90. Kun sitten katsoin täsmälleen samaa lumilapiota Tikkurilan Prismassa, se maksoi siellä 14,50 eli todellisuudessa hakupalkkaa jäi tässä kohtaa vain 0,60 euroa.

Rautakeskon lisäksi toinen katsomisen arvoinen rautakauppa Virossa on Bauhof. Sinne kun astuu sisään, se näyttää ihan Bauhausin kopiolta, käytännössä ainut ero taitaa olla nimen loppuosa. Erityisesti laattavalikoimat on Bauhofissa laajat ja hienot. Suomesta katsoen lähin liike on Tallinnan Lasnamäellä osoitteessa Peterburi tee 64, mutta jos jaksaa ajella pidemälle Viroon, niin Tarton Bauhoffissa on vielä laajemmat valikoimat ja edullisempi hintataso. Osoite on Ringtee 69 eli ihan Lõunakeskuksen kupeessa Tarton kehätien varressa.

Vielä viimeinen ja huomattava verosäästö voi tulla talon lämmitysmuodon valinnassa. Maalämpöä ei veroteta. Ei ainakaan vielä. Toki maalämpöpumpun pyörittämiseen tarvittavassa sähkössä on omat veronsa.

Samoin talon/tontin ostamisessa ja myynnissä tulee verosäästöä, jos tontti on lähtökohtaisesti As Oy tai KOY-muotoinen. Silloin varainsiirtovero on tonttikaupassa vain 1,6% ja kun siihen rakennetaan talo päälle, ja myydään se aikanaan eteenpäin, niin myöskin seuraava talon omistaja maksaa varainsiirtoveroa talokaupasta vain 1,6% eli säästö ostajalle on useita tuhansia euroja. Rakentaminen itsessään säästää myös rakentajan varainsiirtoveroa, joka maksetaan vain tontin hinnasta. Jos ostaa talon valmiina, silloin varainsiirtovero menee koko summasta, johon lasketaan tontin lisäksi myös talon arvo mukaan.

Nyt on hyvä hetki ryhtyä rakentamaan, jos oma taloustilanne sen varmasti sallii. Inflaatio oli lokakuussa 2011 noin 3,5%. Samalla hetkellä pankkilainan kokonaiskorko on noin 2,5% eli todellinen reaalikorko on negatiivinen. Inflaatio syö siis koron pois, ja osan velastakin. Ja silti koroista saa vielä tehdä verovähennyksetkin omassa tuloverotuksessaan. Tällä hetkellä ei eletä korkeasuhdanteen huippuivaihetta, mikä tarkoittaa sitä, että tarjokkaita tekijöitä on tarjolla, eikä tarvikkeiden hinnataan karkaa käsistä. Ainoa haittapuoli tässä ajankohdassa on se, että kun myy nykyisen asuntonsa pois, niin siitä ei ehkä mitään huippuhintaa tule tällaisena aikana saamaan, mutta jos kaikkien asuntojen hinnat hipovat kohta nollaa, silloin jos haluaa vaihtaa kalliimpaan asuntoon, silloin vaihdos kannattaa kuitenkin tehdä nyt. Erotus on suurempi jos vaihdoksen tekisi suhdanteen huipuolla, jolloin omasta asunnosta saisi toki paremman hinnan, mutta isommasta omakotitalosta joutuisi maksamaan myös reippaasti enemmän.

Arkkitehtia tapaamassa, lopulliset suunnitelmat nyt tehty

Tänään käytiin arkkitehdin kanssa asiat vielä kerran läpi savupiipusta sokkeliin, tai itse asiassa juurikin toiseen suuntaan kellarikerroksesta alkaen. Aikaa kului 2,5 tuntia, mutta saatiin kaikki valmiiksi. Ellei sitten esim. rakennussuunnittelija, Vantaan rakennusvalvonta tai paloviranomainen vaadi muutoksia tehtäväksi. Toivotaan, että muutosvaatimuksia ei tulisi. Suurin riski lienee kellari, että lasketaanko siellä olevista tiloista jotain mukaan rakennusoikeuden sallimiin neliöihin. Jos näin käy, sitten suunnitelmat menevät aikalailla uusiksi. Nyt oletus on, että kellarissa olevat tilat (takkahuone, sauna, kylppäri, kodinhoitohuone, tekninen tila ja klapivarasto) eivät rakennusoikeutta syö.

Etelään tulee 2-kerroksinen terassi, jonka alaosa lasitetaan parvekelaseilla. Sen alle päätettiin kaivaa varastotila. Terassin alle olisi mahtunut ryömimään, mutta nyt sinne pääsee kellarin ovelle tulevasta oviaukosta ihan kävellenkin. Seinät tehdään harkoista. Joku halpa harkko riittää varaston seiniksi. Itse talo tehdään 380 milliä paksuista lämpöharkoista (siis se ylin osa kellarista, sinne pohjalle ei lämpöharkkoja tarvita).

Pienellä tontilla kaikki mahdollinen varastotila pitää käyttää hyödyksi, koska autotallia tai varastorakennusta ei tontille mahdu. Eikä oikein mahdu nykyisen kokoinen terassikaan, etäisyys naapurin talosta on noin 6 metriä. Palomääräysten mukainen etäisyys pitäisi olla 8 metriä, mutta jos on umpinainen seinä ilman ikkunoita, sitten etäisyys tiettävästi voi olla pienempikin. Meidän talon (tai siis terassin) seinä ei mikään umpinainen ole, mutta onneksi naapurilla on umpinainen pääty.

Talon sisään sisäportaiden alle tulee naapurihuoneista (klapivarastosta ja takkahuoneesta) varastotilat, joten yhtään ns. hukkaneliötä kellariin ei jää. Portaista tulee umpinaiset, koska muuten mäyräkoiramme Ronja ei uskalla portaissa kulkea, vaan se pitäisi aina kantaa. Yläkertaan portaat ovat reunoilta avonaiset, mutta askelmien nousut ovat yläkertaankin ummessa. Sitten ei koira pelkää.

Kellariin oli ja on tarkoitus laittaa vesikiertoinen lattialämmitys puukattilasta. Ilmeisesti sama systeemi kannattaa ulottaa myös keskikerroksen lattiaan, koska se tehdään ontelolaatoista, jotka ovat raskaita, ja joilla lämmönvarauskyky on suuri. Tämä myös varmistaa sen, että kirjastohuone pysyy lämpimänä.

Jonkinlainen ongelma on vielä yläkerran makuuhuoneiden lämmitys. Mikäli sisäovet pidetään kiinni, talon päälämmön lähde eli takan lämpö ei sinne yllä. Ilma ei suljetun sisäoven läpi kulje, ja ovia voidaan joutua koiran takia pitämään kiinni. Yksi ratkaisu voisi olla ilmastoinnin suunnittelu niin, että jokaisessa makuuhuoneessa on imu, mutta ei tuloa. Silloin korvausilma tulee välioven alta, ja lämmönkulku pitäisi olla parempi? Vaihtuuhan koneellisessa ilmastoinnissa huoneen sisäilma kerran 2 tunnissa. Lisäksi jokaiseen makuuhuoneeseen tulee ilmalämpöpumppu. Se takaa kuumilla kesähelteillä riittävän viileyden. Kesän jälkeen lisälämpöäkin saadaan tehtyä pitkälle syksyyn. Talven kovissa pakkasissa ilmalämpöpumppu ei kuitenkaan enää toimi, koska sen paras hyötysuhde lienee siinä +7C paikkeilla.

Talvella takan lisäksi lämmitys tapahtuu suoralla sähkölämmityksellä ja lämmin käyttövesi lämpeää myös aurinkokeräimillä, joita pitää kokeilla ihan huvin ja urheilun vuoksi. Aloituspaketit maksavat muutaman tonnin. Aurinkopaneelit ja ilmalämpöpumput asennetaan kuitenkin vähän myöhemmin, kun on muutama vuosi ensin asuttu. Näin saan vertailutietoa lämmityskustannuksista sekä kotitalousvähennyksen asennustyöstä. Kotitalousvähennystä ei saa vielä talon rakennusvaiheessa, vaan sitä voi käyttää vasta myöhempinä vuosina. Sikäli kun sitä nyt veromuutosten jälkeen jää vielä jäljelle. Ilmalämpöpumppujen ulkopuoliset osat saatiin suunniteltua yläterassille makuuhuoneen ikkunan alle, sekä master-bedroomin pikkuterassin alle niin, että ne eivät näy julkisivussa lainkaan.

Keskikerroksessa poistettiin pari porrasaskelmaa katetulle terassille, jolloin katettu/lasitettu terassi
on samassa tasossa kuin olohuoneen lattia. Samalla terassin lattia nousi, ja se mahdollisti kylmän varastotilan terassin lattian alle. Terassin kautta tulee leveä kulkuväylä, jota pitkin kannattaa taloon muuttaessa kuljettaa suurimmat mööpelit taloon sisään.

Keittiön suunnittelusta on tehty jo kolme versiota, eikä ole varmuutta onko tämä kolmaskaan vielä lopullinen. Mutta sitä ehtii hiomaan sitten myöhemminkin.

Ikkunan pesun kannalta ongelmallisin on korkean olohuoneen yläosassa oleva 8-kulmainen pikkuikkuna. Omasta mielestäni sitä ei olisi tarvittu välttämättä ollenkaan, mutta arkkitehti on sellaisen siihen piirtänyt, ja kyllä se kieltämättä näyttää siinä kohdassa aika hyvältä. Ikkunan peseminen vaatii kylläkin aika korkeat A-tikkaat tai jotkut muut viritelmät. Olen aina ihmetellyt, miten esim. asuntomessuille rakennetuissa taloissa ikkunat pestään, kun ikkunoita on korkean olohuoneen yläosa täynnä? Meidän talossa olohuoneen yläosan ikkunat (poislukien se 8-kulmainen pikkuikkuna) voi pestä yläkerran terassilta käsin. Ikkunat tehdään ulkoapäin avattaviksi ihan tästä syystä. Korkea olohuone ja sen rinnalla rappukäytävä yläkerrasta kellariin saakka laittavat myös ilman kiertoon, jolloin lämmitys takan avulla onnistuu tehokkaasti. Ja oman metsän puilla puulämmitys on meille edullisinta.

Yläkerrassa lasten makuuhuoneiden erisuuret pinta-alat ovat aiheuttaneet kiistaa, kun toinen lapsista saa hiukan isomman huoneen kuin toinen. Tälle ei kuitenkaan voida mitään, kun kantava seinä ei ole aivan keskellä taloa. Ja toisaalta – mitä järkeä on rakentaa useita täysin samankokoisia koppeja? Eri pinta-alat antavat erilaisia mahdollisuuksia. Jossain vaiheessa lapset myös muuttavat yksi kerrallaan kotoa pois.

Ilmanvaihtokone päätettiin laittaa yläpohjaan puhallusvillojen päälle rakennevalle lavalle. Värinä talon rakenteisiin estetään esim. kumianturoin. Näin IV-koneen ääni ei pitäisi kuulua asuinkerroksiin. Talon itäpäätyyn tulee luukku, josta on yläkerran terassilta käynti luukun kautta yläpohjatilaan. Katolle käynti tapahtuu etelän yläterassilta.

Katoksi olimme ajatelleen peltiä kattotiilen profiililla, mutta arkkitehti suositteli tai piti parempana ja halvempana Joutsenolaisen Metehe Oy:n (www.metehe.fi) määrämittaan tehtyjä kattopeltejä. Kuulemma moni talonrakentaja hakee niitä ihan omalla autollaan, ja ne pystyy latomaan annetuilla ohjeilla katolle helposti. Peltiseppää ei tarvita. OK – tehdään sitten näin – joten peltikatto muistuttaa konesaumattua peltiä.

Nyt ei muuta kuin lopulliset piirustukset tämän keskustelun pohjalta kuntoon ja rakennuslupaa hakemaan. Lupahakemus on tarkoitus jättää Vantaan rakennusvalvontaan tammi-helmikuun vaihteessa, jolloin rakentaminen pääsee alkuun maalis-huhtikuulla.

Arkkitehti Immo Teperi päivittää uudet kuvansa omille nettisivuilleen, tähän osoitteeseen:

http://fontus.pp.fi/rautio/

Tältä tontilla näytti 26.11.2011.
Isot kivet asetteli ojanpenkalle riviin kaivinkone urakoitsija Petri Sillanpää.