Omassa projektissani puoliväli alkaa pikkuhiljaa häämöttää ja matkaa maaliin on tällä hetkellä suunnilleen yhtä pitkälti mitä on jo takanakin. Valmiusastetodistuksen prosentit hipovat lähes 50%:ia ja toteutuneet kustannukset ovat jo vähän ylikin, jos tarkastellaan asiaa ilman tonttia ja tonttiliittymiä, eli pelkän rakennuksen osalta. Nämä luvut ovat ihan okei ja linjassa nykyisen budjetin kanssa, ja kustannusten pieni etupainotus johtuu siitä, että kaikkea ei osteta kaupasta. Loppupäässä oman metsän puista päästään tekemään peltikaton alusruoteet, ei-kantavat väliseinät, sisäpaneloinnit, julkisivun vuorilaudoitus, tontin raja-aita yms yms. Kelpaa se omakin puu vielä sentään johonkin, vaikka kantavat rakenteet piti tehdä leimatuista eli lujuusluokitelluista puista. Päällepäin katsoen mitään eroa oman metsän puiden ja kaupan puiden välillä ei kuitenkaan näytä olevan, ja jos onkin – niin ero on niin päin, että oman metsän puut näyttää joskus jopa paremmalta. Se saattaa johtua siitä, että taloa rakentavat timpurit ovat käyneet tukit itse kaatamassa ja sahaamassa, ja metsästä on hakattu juuri sellaista puutavara, mitä talossa tarvitaan. Itse kun tehdään itseä varten, niin talosta tehdään sellainen, että se kestää.

Tässäkin vaiheessa projektia pystyy jo hyvin katsomaan kuljettua matkaa peruutuspeilistä taaksepäin, joten mieleeni tuli tehdä pieni yhteenveto niistä asioista, joissa rakentamista harkitsevan kannattaa olla tarkkana. Muuten asiat voivat mennä enempi-vähempi pieleen. Omien kokemusteni lisäksi aion nyt lisätä linkkejä myös muiden rakentajien blogeihin, eipä kai he nyt tästä pahastu, koska samat asiat ovat internetissä jo muutenkin, eikä linkitys sinänsä tuo mitään uutta tietoa, mitä netissä eli siellä toisessa raksablogissa ei olisi jo aiemmin kerrottu. Aloitan kuitenkin omista kokemuksistani.

Tonttikaupat tehtiin siis vuodenvaihteessa 2010/2011 ja ostohinta oli omasta mielestäni vantaalaisittain ihan suht edullinen, eli 105 tonnia. Kun nyt äsken katsoin myytävien tonttien tarjontaa Vantaalla, niin nyt 1.9.2013 myynnissä on 73 omakotitalon tonttia, joista 18 kpl maksaa alle satatonnia. Espoossa ja Helsingissä rakennusmaa on omasta mielestäni käsittämättömän kallista, mutta saisi Espoostakin sadalla tonnilla muutaman yksittäisen tontin. Helsingistä ei saisi mitään. Lähtökohta oli tässä mielessä itselläni oikein hyvä.

Tilanne kuitenkin kääntyi tässä kohdin äärimmäisyydestä toiseeen jo heti alkumetreillä. Vesiliittymää tehdessä teimme euromääräisesti mitattuna varmasti yhden kaikkien aikojen kalleimman liittymän Suomi-tasolla, ja varmuudella Vantaan ennätyksen. Yhä vieläkin rahaa on tässä seikkailussa kiinni yhteensä 48.860,52 euroa.

Tähänkin liittyy vielä pienenä nyanssina sellainen seikka, että vesiliittymätöissä kaatunutta liikennevalotolppaa ei oma vakuutukseni korvannut (asia käsiteltiin kahteen kertaan kuin valitin ekasta päätöksestä), mutta onneksi sitten urakoitsijan vakuutus korvasi vahingon, ja tältä osin kustannukset eli 997,04€ on nyt saatu takaisin. Urakoitsija maksoi vakuutuksensa omavastuuosuuden, joten kiitos siitä heille. Tilanteessa jossa tolppa kaatuu omia aikojaan, eikä ole nimenomaisesti kenenkään syy, niin rakennuttajan vastuulle kai sen pitäisi mennä, mutta turha tätä asiaa on enempää enää pohtia, kun nämä rahat on nyt toista kautta jo vakuutuksesta saatu.

Mutta oleellisin kysymys – mitä tekisin nyt samalla tontilla toisin, jos alkaisin uudestaan nollasta ja alkaisin tekemään uudestaan samaa vesiliittymää, ja tietäisin sen verran mitä tiedän nyt? Ensimmäinen asia olisi se, että olisin tiukkana vesilaitoksen putkikuvissa näkyvän ”putken sijainti epäselvä tai tuntematon” -merkinnän kanssa (se merkintä oli kuvissa alun perin ja on yhä vieläkin, ei vesilaitos ole kuviaan korjaillut vaikka olen putken oikean paikan heille jo näyttänyt). En siis enää tällä kertaa suostuisi vesilaitoksen ”no kyllä sen suunnilleen siitä pitäisi löytyä mihin se on kuvissa merkitty” vakuutteluihin. Lähtökohtana asiassa on Vesihuoltolain 10§, jonka mukaan ”Vesihuoltolaitoksen toiminta-alueella oleva kiinteistö on liitettävä laitoksen vesijohtoon ja viemäriin…”. Siis lähtökohtana on liittymispakko. Kuitenkin saman lain 11§ mukaan ”Vapautus liittämisvelvollisuudesta on myönnettävä, jos liittäminen verkostoon muodostuisi kiinteistön omistajalle tai haltijalle kohtuuttomaksi, kun otetaan huomioon liittämisestä aiheutuvat kustannukset…”.

Eräs Espoon Lippajärvellä asuva rakentaja oli myös lukenut vesilaitosseikkailustani omasta rakentamisblogistani, ja laittoi sitten viestiä, että heilläkin oli samanlainen ”sijainti epävarma” -merkintä, ja vesilaitos eli sama HSY oli ottanut jo etukäteen yhteyttä, että jos he haluavat liittyä, niin he tulevat ilman kustannuksia mittaamaan putken paikan. Näin tehtiin, jolloin putki löytyi mitatusta paikasta. Tässä kohtaa vesilaitos toimi aivan oikein. Vesilaitoksen nettisivuilta löytyy liittymisen sopimusehdot, jonka mukaan vesilaitoksen on yksiselitteisesti osoitettava putken sijainti. Joten itse olisin seuraavalla kerralla lujana, että jos kartalla on epävarmuusmerkintöjä, niin vesilaitos tulkoon itse mittaamaan tai selvittämään putken paikan, tai muuten vesihuoltolain 11§:n nojalla en liity ollenkaan.

Mikäli tässä omassa tapauksessani olisi heti toimittu näin, ja mikäli tämä keskustelu olisi päättynyt sillä tavoin, että ”no älä sitten liity – tee oma porakaivo”, niin rahaa olisi omien laskujen mukaan säästetty yli 43.000!!! Eli porakaivo-systeemit maksaa vähän yli 5 tonnia, ja se olisi ollut aika pikkuraha nyt menetetyn 50 tonnin rinnalla. Mutta nyt tämä 43 tonnia on Kankkulan kaivossa, ja sitä ei sieltä enää pois saa – enää keskustellaan vain siitä, että kenelle se kulu loppupeleissä kuuluu? Olen toki reklamoinut ja vaatinut vahingonkorvausta vesilaitokselta, mutta he ovat katsoneet, että lasku ei kuulu heille miltään osin. Jos asiassa mennään oikeuteen, niin mitään kiirettä ei ole. Vanhenemisajan laskenta alkoi pe 21.9.2012 päivämäärästä (silloin huomattiin että eka kuoppa olikin tyhjä, ja ettei siellä mitään putkea ollut), ja se jatkuu 3 vuotta siitä eteenpäin. Oman asianajajani kanssa katsottiin tätä asiaa nyt sillä tavalla, että tehdään ensin talo täysin valmiiksi, ja palataan tähän vasta sitten. Tähän vesiliittymään liittyy nyt myös seuraava ”mikä rakentamisessa voi mennä pieleen” -asia.

Oma tonttini oli siis ostettaessa As Oy -muotoinen. Se on lähtökohtaisesti ja verotusmielessäkin hyvä juttu, eli tontin ostossa säästettiin varainsiirtoverossa muutama tonni. Erityisen suuri säästö tulee seuraavassa kaupassa, jos ja kun oma talomme joskus myydään (ei ole nyt mitään myyntiaikeita, vaikka moni ohikulkija on orapihlaja-aidan yli asiaa tiedustellut). Nyt uusi varainsiirtovero on 2% As Oy:n osakkeista, kun se muuten kiinteistökaupassa olisi 4%. Joten helpoista luvuista laskien: jos valmiin talon myyntihinta olisi 500.000€, niin seuraava omistaja/ostaja säästää 2% tästä eli 10.000 euroa varainsiirtoverotuksessa. As Oy -maailmassa asuntokaupan vastuu on myös rajattu 2 vuoteen, kun se muuten kiinteistökaupassa on 5 vuotta. Jälkimmäinen aika on niin pitkä, että ihme jos ei uudessakin talossa nyt edes jotain sattuisi siihen aikajänteeseen. Joten 2 vuoden vastuuajalla talo on helpompi myydä ja helpompi myös uuden ostajan myydä tarvittaessa eteenpäin. Ei sitten tarvitse enää 5 vuoden päästä kauppojen jälkeen alkaa riitelemään jostain piilevistä asioista.

Mutta on siinä As Oy -muotoisuudessa oma varjopuolensakin, itse asiassa kaksikin. Ensimmäisen huomasin jo isännöintiurani alkuvaiheissa. Eli jos ajoneuvo törmää As Oy:n seinään, niin kiinteistön oma vakuutus ei sitä korvaa, koska korvaus menee ajoneuvon pakollisesta/lakisääteisestä liikennevakuutuksesta, joka aina korvaa vastapuolen vahingot. No entä jos törmäys on niin lievä että tekijä pääsee pakenemaan paikalta? (Esim. kuorma-auto tai lumityötraktori törmää parvekelinjan tukipilareihin, jotka meinaa sortua.) Tällöin vahinkoa ei korvaa käytännössä ketään, kun tekijä jää tuntemattomaksi, eikä tiedetä kenen liikennevakuutuksesta vahingonkorvausta pitäisi hakea.

Toinen As Oy:n sudenkuoppa selvisi tässä omassa vesilaitos -jutussani, eli jos ulkopuolinen taho aiheuttaa vahingon jo rakentamisvaiheessa, niin sitä ei korvaa mikään vakuutus. As Oy:n oma täysarvovakuutus korvaa vasta valmistumisesta eli lopputarkastuksesta eteenpäin sattuneet asiat, mutta ei mitään ennen sitä. Omat henkilökohtaiset vakuutukseni taas eivät yllä As Oy:n (eli yrityksen) puolelle. Eli nyt jos ja kun vesilaitosta vastaan pitää lähteä oikeutta käymään, niin omilla rahoilla ja omalla riskillä oikeudenkäynti tulee tehdä. Eikä tässä mitään ongelmaa, jos asiansa voittaa oikeudessa, mutta yleensä on järkevää ajatella aina niin, että mikään oikeudenkäynti ei ole koskaan täysin riskitöntä, ja lopputulos voi olla mikä tahansa. Lopputulos voi myös joskus muuttua äärimmäisyydestä toiseen, jos hävinnyt osapuoli valittaa käräjäoikeuden päätöksestä hovioikeuteen. Eli oikeudenkäynti ei ole sellaista täsmämatematiikkaa, että 1+1 olisi aina 2 vaan se voi olla asianhaaroista riippuen myös ihan jotain muuta.

Lisäksi As Oy -muotoisessa rakentamisessa normaalisti rakentajan turvana oleva kuluttajansuojalaki ja kuluttajavalituslautakunta eivät auta. Rakennuksen omistaa ja rakentamista suorittaa siis As Oy -niminen yritys, joka on yrityksenä juridinen henkilö ja kuluttajavalituslautakunta ei tutki yritysten välisiä asioita (esimerkkinä oma taloyhtiöni ja vesilaitos, jotka ovat osakeyhtiöitä molemmat).

Mitään muuta isompaa omassa projektissani ei ole vielä sattunut. Helpolla on siis päästy, jos tosiasia on kuitenkin se, että lähtökohtaisesti rakentamisessa sattuu aina jotain sellaista, että rakentajan hermot joutuvat koetukselle. Hermoja voivat kokeilla sekä maansiirtourakoitsija, että myös taloa pystyttävä urakoitsija – tai jopa molemmatkin, kuten olemme voineet lukea esim. Kukkulan kuningatar -blogista:

http://kalliollekukkulallerakennan.blogspot.fi/2012/11/urakoitsijalla-rahat-loppu.html

http://kalliollekukkulallerakennan.blogspot.fi/2012/05/oppirahoja-vol-iii.html

Hyvin on kuitenkin Kukkulan kuningattaren hermot kestäneet, ja tällä hetkellä talo ja lopputulos näyttää jo hyvältä. Ilman hyviä hermoja ei toden totta kannattaisi rakentamaan ryhtyäkään.

Etukäteismaksuja ja muita ammattitaidon puutteita oli myös maalaukseen liittyen Kotilato -blogissa tässä linkissä…

http://kotilato.blogspot.fi/2013/08/maalaustarina-jatkuu.html

…mutta hyvin hermot kestivät kirjoitusten sävystä päätellen heilläkin.

Mistä ja miten sitten voi löytää luotettavan urakoitsijan joka tekee sen minkä lupaa? Tässä kohdin yksi hyvä vinkki on Uudellamaalla asuville Facebookin Raksakimppa, jossa käydään aktiivista keskustelua yli tuhannen liittyneen jäsenen voimin ja kokemukset, ylijäämätavara ja hyvät neuvot vaihtavat omistajaa. Raksakimpan löytää tästä linkistä:

https://www.facebook.com/Raksakimppa

Itselläni on ollut urakoitsijoiden ja tarjouspyyntöjen osalta tottakai paljon helpompaa, kun monet yritykset ja yritysten henkilökunta on jo valmiiksi tuttua usean vuoden tai jopa 10 vuoden yhteistyön johdosta. Jotain hyötyä on siis ollut näistä isännöintihommistakin, jotka muuten kasvattavat tehokkaasti hermojen hallintaa ihan siinä missä rakentaminenkin. Lisäksi kontaktiverkosto oli itselläni kasvanut jo valmiiksi aika laajaksi, mikä oli hyvä lähtökohta oman talon rakentamiselle.

Vaikka pitkästä tavarasta rakentaminen omia timpureita käyttäen tai itse tehden on nykyisin melko harvinaista, niin tässä kohdin kuitenkin huomaa, että voin itse vaikuttaa asioihin aika paljonkin. Jos hommat ei sujuisi, niin äärimmäisessä tapauksessa sellaiset miehet voisi vaikka ajaa työmaalta pois. Mutta jos talopakettia saapuukin pystyttämään joku juoppoporukka tai joku jolta hommat ei muuten vaan tahdo oikein sujua, niin rakennuttaja onkin vain pelkkä sivustaseuraaja (?), joka ei ole työnjohtaja ja jonka valituksia ei juurikaan kuunnella? Tällaisesta kauhukertomuksesta tarkemmin kertoo ”Raakaa peliä raksalla” -blogi, tässä linkissä:

http://raakaapeliaraksalla.talovertailu.fi/

Rakennuttaja sai kuitenkin talonsa valmiiksi ja pääsi muuttamaan. Toisin kävi Villa Painajainen blogin kirjoittajalle, jossa ”Harkkomyyjän palkkaama urakoitsija tekee sutta, vastaava mestari hyväksyy virheellisen työn ja sen seurauksena rakennusvalvonta asettaa kiinteistön toimenpidekieltoon.” Loppupeleissä rakentaja menetti siihen mennessä hankkimansa omaisuutensa, parisuhteensa ja lopulta talokin jäi kesken. Ehkä pienenä lohtuna lopussa talomyyjän kanssa päästiin (tosin vasta oikeusteitse) sopuun, ja talomyyjä osti kesken jääneen talon. Tarkemmin tästä projektista tässä linkissä:

http://villapainajainen.blogspot.fi/

Mikä sitten aiheutti sen, että Villa Painajainen -blogin rakennusprojektissa kävi niin kuin kävi? Kai siinäkin suurin yksittäinen syy järkyttävään lopputulokseen oli urakoitsijan epäonnistuminen. Asioiden mennessä pieleen urakoitsija vaan häipyi paikalta ja jätti asiat sikseen… Urakoitsijan epäonnistuminen lienee rakentamisen suurin riski, joten urakoitsijan valinnan suhteen pitää olla tosi tarkkana. Näistä asioista on tehnyt hyvän yhteenvedon Tapani Värjölä omassa raksa-blogissaan, tässä linkissä:

http://tvarjola.blogspot.fi/2011/03/mita-kaikkea-rakennuttajan-pitaa-osata.html

Villa Painajaiseen ja Raakaa peli raksalla -sarjaan on tämän kesän aikana liittynyt kolmaskin blogi http://www.uniikkitalo.blogspot.fi/ – jossa tähän mennessä on käsitelty savuhormin, salaojien ja sadevesiviemärin asennuksiin liittyviä kummallisuuksia. Ilmeisesti jatkoa seuraa…?

Näiden Villa Painajais -tyylisten blogi esimerkkien jälkeen varmaan hyvinkin pieneltä ja vähäpätöiseltä asialta voi kuulostaa ikkuna, jonka läpi ei näe ja josta ei myöskään mene kännykkäsäteilyt läpi. Eli aamuisin ei ikkunoista näe välttämättä ulos ja kännykkään pitää puhua parvekkeelta/puutarhasta talvipakkasillakin. Tällaisia ne nykyajan uudet ja energiaa säästävät ikkunat voivat pahimmassa tapauksessa olla. Ja tällaisia ikkunoita on Suomi-tasolla myyty ja asennettu valtavat määrät. Tästä ja myös monista muista talopakettiin liittyvistä asioista on lennokkaasti ja nasevasti kirjoitettu mm. tässä Villa Tykki -blogissa:

http://villatykki.blogspot.fi/2013/08/huurtuvat-ikkunat.html

Kannattaako omaa taloa sitten ollenkaan alkaa rakentamaan näiden esimerkkien jälkeen? Tottakai kannattaa! Ja jos käyttää arkkitehtiä, saa melkein sellaisen talon mitä itse haluaa (rajoina on raha ja ei se arkkitehtikään nyt aina ihan mitä tahansa suostu piirtämään, varsinkaan jos lopputulos ei olisi teknisesti toteutuskelpoinen tai ei sopisi maisemaan). Ainakin omalla arkkitehdilläni oli pitkän kokemuksen tuomana hyviä mielipiteitä, joista hän piti kiinni. Ja jälkeenpäin katsottuna hyvä niin.

Ja lisäksi, jos alkaa rakentamaan, sen rinnalle kannattaa perustaa rakennusblogi. Sitten voi kätevästi seurailla myös muiden rakentamista. Samalla saa paljon hyviä ystäviä, kokemuksia ja vinkkejä, eli nykyaikana ei ihan kaikkea tarvitse oppia omien kantapäiden kautta. Ja jos joutuu vaikeuksiin, silloinkin saa blogin kautta arvokasta tietoa, neuvoa ja vinkkiä muilta. Ainakin itselleni on ollut suuri apu muiden rakentajien omat kokemukset vesiliittymätöissä, jolloin laajempasta perspekstiivistä asiaa katsoen osaan nyt tarvittaessa selostaa esim. oikeudenkäynnissä, että miten asioiden olisi pitänyt oikeasti ja sopimustekstejä noudattaen meidän kohdalla mennä, jos kaikki olisi mennyt normaaliin tapaan. Tai että mikä meidän tapauksessa menikin eri tavalla ja toisten rakentajien kokemuksista poiketen (jouduin itse maksamaan etsintäkulut jotka oikeasti ja heidän nettisivuillaan olevan sopimuksen mukaan olisikin kuulunut vesilaitokselle itselleen). Mutta meillä siis epätoivoisen etsimisen seurauksena tilanne ei ollut hetken päästä enää kellään hallussa. Ei edes vesilaitos tiennyt vielä ekan viikon aikana, että mistä olisi pitänyt seuraavaksi kaivaa ja samaa kaivantoa täytettiin ja kaivettiin uudestaan auki – ihan turhaan.

Tällä hetkellä muuten Vantaan ympäristökeskus joutuu miettimään ja ottamaan kantaa siihen, että oliko meidän tapauksessa vesiliittymän kulut kohtuuttomat vaiko ihan normaalit ja kohtuulliset?

Jos loppulasku heidän mielestään katsotaan kohtuuttomaksi (sehän on jo tiedossa euron tarkkuudella, sitä ei tarvitse spekuloida), niin sitten en liity vesijohtoverkkoon puhtaan veden osalta ollenkaan. Vaan tehdään se porakaivo nyt ja otetaan vesi sieltä. Sitten vesi maksaa sen verran mitä pumppu kuluttaa sähköä. Tosin laskin, että tälläkin tavalla kuluisi yli 340 vuotta, jotta nyt aiheutunut vahinko tulisi kompensoitua tätä kautta (eli jos ei tarvitsisi maksaa vesilaskuja vesilaitokselle).

Ja meni okt-rakentajilla sitten ihan miten tahansa, niin aina pitää ajatella positiivisesti! Vaikkapa niin, että vaikeudet on aina pienempiä kuin Olkiluodon ydinvoimalatyömaalla ja että kellekään ei ole tietääkseni Suomessa käynyt ihan näin hullusti:

http://www.mtv3.fi/uutiset/ulkomaat.shtml/13-kerroksinen-talo-romahti-shanghaissa/2009/06/906508