Omakotitalosta loukku?

Omakotitalo voi tosiaan olla eläkeläisen loukku, niin kuin tässä linkissä kerrotaan:

http://koti.ts.fi/asuminen/mielipide-omakotitalosta-voi-tulla-ikaantyvalle-loukku/

Kirjoittajien (Kaija Savolainen, toiminnanjohtaja, Suomen Omakotiliitto &
Keijo Karlsson, puheenjohtaja, Omakotiliiton Varsinais-Suomen piiri)
ikäihmisen loukku voi syntyä omakotitalossa yllättävän monista syistä.

Puolison kuolema jättää toisen vastaamaan yksin kaikista asumisen kuluista. Asumisen juoksevat kulut ovat vuosi vuodelta lisääntyneet huimaa vauhtia, varsinkin öljylämmitteisessä kiinteistöissä, ja niitä on Suomessa todella paljon – tällä hetkellä vielä noin 220.000 kpl. Omakotitaloja on yhteensä noin 970.000 kpl, joten melkein joka neljäs niistä lämpiää öljyllä. Olihan öljylämmitys omana aikanaan modernia, helppoa ja jossain vaiheessa suhteellisen halpaakin. Tämän lisäksi tulee omakotitalon ylläpitotyöt, koska kuvassa näkyvä tilanne toistuu lähes joka vuosi:

Lumityöt odottaa portin pielessä 2.1.2014. Niin kauan kuin itsellä on terveet kädet ja selkä kestää, niin tässä ei ole mitään ongelmaa. Ikääntynyt  ja huonosti liikkuva eläkeläismummo ei kuitenkaan tästä enää selviä, eikä pienistä eläkkeistä voi palkata lumitöihin traktoria. Nykyään ei myöskään asuntokauppa oikein käy. 4 huonetta tai sitä suuremmat kohteet menevät kaupaksi huonosti, jos menevät kaikkialla suomessa enää ollenkaan.

Lumityöt odottaa portin pielessä 2.1.2014. Niin kauan kuin itsellä on terveet kädet ja selkä kestää, niin tässä ei ole mitään ongelmaa. Ikääntynyt ja huonosti liikkuva eläkeläismummo ei kuitenkaan tästä enää selviä, eikä pienistä eläkkeistä voi palkata lumitöihin traktoria. Nykyään ei myöskään asuntokauppa oikein käy. 4 huonetta tai sitä suuremmat kohteet menevät kaupaksi huonosti, jos menevät kaikkialla suomessa enää ollenkaan.

Ja ikäihmisen loukku sulkeutuu ehkä pitkäksikin aikaa, mikäli talo ei menekään kaupaksi – ei ainakaan nopeasti eikä järkevällä hintaa. Talon myyntihinnassa voi olla kiinni elinikäiset säästöt ja samalla vanhuuden turva. Myyntihinnalla pitäisi ehkä rahoittaa myös seuraava asuminen, mikäli aikoo ostaa huoneiston esim. jostakin senioritalosta, jossa on tarjolla jokaiseen huoneistoon apuja, sen mukaan mitä kukin tarvitsee ja pystyy ostamaan. Omakotitalon ostaminen tai rakentaminen voi olla viisas ratkaisu, mutta yhtä viisasta olisi myös osata luopua siitä ajoissa.

Eikä tämä tilanne ole lainkaan harvinainen AsOy puolellakaan. Hyvin yleinen tilanne on sellainen, että lapsiperheessä ovat lapset aikuistuneet ja muuttaneet maailmalle jo ajat sitten. Suuri huoneisto on kuitenkin pidetty, eikä se ole ollut kustannuksena kummoinenkaan, jos asuntovelat on maksettu pois jo ajat sitten. Kunnes sitten jompikumpi kuolee ja toinen jääkin yksin. Tai että taloyhtiössä alkaakin esim. putkiremontti, josta tulee niin paljon kustannuksia, ettei pienituloisten eläkeläisten maksukyky enää riitä. Silloinkin voi olla edessä pakkomyyntitilanne.

Näihin tällaisiin tilanteisiin on nykyisin yhtenä ratkaisuna olemassa myös HYPO:n käänteinen asuntolaina tai käänteinen asuntokauppa, joita ilmeisesti käytetään kuitenkin melko vähän? Tai itse en ainakaan tiedä enkä tunne ketään, joka olisi näitä HYPO:n tarjoamia mahdollisuuksia käyttänyt, vaikka näitä ongelmatilanteita on oman isännöintiurani vastaan tullut jo useitakin. Ehkä pitäisi joskus HYPO:ssa käydessäni kysellä, että onko näille tuotteille ollut kysyntää. Tässä linkissä lisää aiheesta:

http://www.hypo.fi/lainat/kaanteinen-asuntolaina/

Ehkä HYPO ei asunnosta / talosta ainakaan mitään ylihintaa maksa, ja jos kauppahinnoista tai korkotasosta ei päästä sopimukseen, niin eihän tästäkään sitten käytännössä paljon apua ole…? Itse en tunne yksityiskohtia tarkemmin.

Muutenhan tämä HYPO:n oljenkorsi pelastaisi myös monet omakotirakentajat, joilla budjetti on pettänyt. Tässä blogissa siteeratun tiedon mukaan ”noin 97 prosenttia uudisrakentajista ylittää oman budjettinsa ja osa hyvinkin reilusti. (Rakentajan ABC)”

https://kivitalorannalla.wordpress.com/2015/03/02/suunnittelua/

Tai sitten joillekin rakentajille voi heti rakentamisen jälkeen tapahtuukin jotain muuta dramaattista. Voi tulla esim. työttömyyttä, avioero tai pitkäkestoinen sairaus. Jolloin ei ehkä pystykään selviytymään rakennusaikaisista lainoista. Ja nyt tilanne asuntomarkkinoilla on tällä hetkellä sellainen, että isoissa kohteissa kauppa ei oikein käy. Ilmeisesti myös hiljenevillä alueilla Suomessa kiinteistöjä on vaikea saada kaupaksi, eikä venäläisetkään niitä enää osta.

Pienet huoneistot menevät hyvin kaupaksi toki edelleenkin, ja yksiöt ovat jopa yliarvostettuja, sillä moni asuntosijoitta tai ensiasunnon ostaja on kiinnostunut juuri niistä. Eikä yksiöitä kai alun alkaenkaan ole rakennettu tarpeeksi, koska kysyntää pienille asunnoille on ollut aina enempi, mitä niitä on olemassa.

Omakoti asumiseen – niin mukavaa kuin se onkin, voi liittyä siis monia riskejä, jopa loukkuja, ja rakentamiseen tai ostamiseen lähdettäessä omia resursseja ja voimavarojen riittävyyttä ja työpaikan pysyvyyttä pitää arvioida huolella. Rakentaminen myös perusluonteeltaan taitaa olla vähän sellaista, että ihan kaikki ei aina suju ihan suunnitelmien mukaan, jolloin ongelmia on tiedossa ja hyviä hermoja tarvitaan. Jos on jo valmiiksi ja muutenkin hermot tiukilla ja parisuhteessa ongelmia, tai lapset ihan pieniä, niin tuleeko siitä hommasta mitään? Aina ei tule.

Aikaisemmin on kuitenkin asuntomarkkinoilla voitu laittaa talo myyntiin heti, kun siinä on 2 vuotta asuttu ja kun mahdollisen myyntivoiton on voinut verovapaasti pitää. Ja siihen asti on ennen voitu pärjätä aina – voihan pankin kanssakin tarvittaessa sopia lyhennysvapaista vuosista, ja maksella pelkät lainan korot. Mutta nyt tätä kautta ei enää pääsekään pinteestä, jos asuntokauppa ei käy.

Toki asuntomarkkinoillakin on käänne ehkä jo tapahtunut, ja pikkuhiljaa ollaan taas matkalla kohti ns. ”normaalia tilannetta”. Yhtenä indikaationa tästä on myös se, että enää pankkien lainatiskeillä rakentajilta ei ole vaadittu nykyisen talon tai asunnon myyntiä ennen kuin rakennuslainaa saa nostaa. Vielä pari vuotta sitten tämä oli varsin yleinen käytäntö, ellei jopa ainut mahdollisuus päästä asioissa eteenpäin.

Onko välittäjissä sittenkään eroja?

Edellisessä viestissäni tulin siihen loppupäätelmään, että kiinteistövälittäjissä on eroja – tai siltä se ainakin vaikutti, kun keskustelin useamman kanssa ihan peräjälkeen saman päivän aikana. Ja onhan niitä eroja – toisilla on esim. ammattitutkinto, ja toisilla ei – kuten edellisen kirjoituksen kommenteista saatoimme oppia. Tämä olikin itselleni ”uusi havainto”, tai tällaiseen en ollut aiemmin huomiota kiinnittänyt.

Jotenkin sitä orientoituu ajattelemaan niin, että asiat on tältä osin jokaisella aina kunnossa. Auton ratissa istuvilla lähes 100%:llä on ajokortti (joskus kuulemma poliisi löytää joukosta jonkun kortittomankin kuskin), samoin esim. isännöitsijöistä selkeästi suurin osa tai käsittääkseni lähes kaikki ovat suorittaneet ainakin jonkin ammattitutkinnon (esim. IAT, ITS tai AIT – auktorisoidun isännöintitoimiston yksi edellytyskin on jo se, että kaikki palveluksessa olevat isännöitsijät ovat suorittaneet tutkinnon tai suorittavat sen tietyn ajan kuluessa), mutta kiinteistövälitysalalla ammattitutkinto onkin vain vähän yli puolella kaikista alalla toimivista henkilöistä, tai näin ainakin tämän linkin mukaan asia on.

Onko kiinteistövälittjän tutkinnolla tai sen puuttumisella sitten vaikutusta työn tuloksellisuuteen, jos tuloksia mitataan sillä, että miten nopeasti myyntiin saadut asunnot ovat menneet kaupaksi, ja millä hintaa? Tätä en tiedä, enkä tiedä onko tästä mitään tilastoakaan olemassa?

Tämän kertainen kokemukseni asunnon myynnistä on joka tapauksessa sellainen, että ensin asuntoamme myi LKV-tutkinnon suorittanut välittäjä (toimii yrittäjänä itse), sitten myyntiä jatkoin minä (siis täysi amatööri noissa hommissa, mutta myin kyllä oman asuntoni täyteen hintaan viime kerralla 5v sitten, eli keväällä 2007), ja nyt myyntiä on hoitanut ilman tutkintopapereita oleva kiinteistövälittäjä. Toistaiseksi olemme olleet kaikki yhtä hyviä (tai huonoja), sillä asunto on edelleenkin myymättä. Sen verran on kuitenkin edistytty, että nyt mielestäni myyntikuvat on paremmat mitä ne oli ensin, vaikka kävijöitä tuli näytölle toki niillä vanhoillakin kuvilla.

Kaikkien aikojen ennätys kävijämäärissä oli 9 pariskuntaa jälkimmäisen välittäjän ekalla näytöllä. Näistä 2 tuli vielä uudestaankin samana viikonloppuna. Ja tämä on faktaa, sillä meidän seinänaapurikin vahvisti tiedon, että ”oho – teillähän kävi todella hurja määrä ihmisiä katsomassa”. Kai se oli sitten niiden uusien ja parempien valokuvien ansiota? Mutta yhtään ostotarjousta ei ainakaan vielä ole saatu, kuten ei saatu aikaisemmmilta kävijöiltäkään kevään kuluessa. Eli tilanne on mielestäni ihan kummallinen siinä mielessä, että asunnosta ei ole tarjottu vielä mitään. Olisin ainakin itse kuvitellut, että tuohon joukkoon olisi mahtunut jo sellaisiakin kävijöitä, jotka olisivat kokeilleet kepillä jäätä, eli sitä että menisikö huono tarjous läpi. Ja siihen kysymykseen en osaa vastausta antaa – pitäisi ensin nähdä se tarjous.

Nyt ollaan kuitenkin vanhan asunnon myynnin osalta jälleen kerran siinä tilanteessa, että pitää taas miettiä, että mites tästä tilanteesta nyt oikein edetään…?

Kesä kuluu kovaa vauhtia, ja vanhan asunnon myynti pitäisi saada hoidettua alta pois – se nimittäin on uuden rakennuslainan saamisen ehtona. Joten tontilla ei voi mitään suurempaa tehdä, kun talvea vastaan pitäisi kuitenkin saada asiat ainakin määrättyyn valmiusasteeseen, ja se valmiusaste ei ihan omilla rahoilla välttämättä onnistu.

Eli pakko myöntää – kyllähän tämä odottelu nyt alkaa jo hiukan harmittaa jo pikkuhiljaa, kun mitään ei pääse tekemään, vaikka rakennuslupakin on nyt jo saatuna… Eli enää on ”ihan tosissaan” aloittaminen vain ja ainoastaan enää tästä yhdestä asiasta kiinni, eli pankeissa on tiukka ehto: ”nykyinen asunto pitää ensin myydä pois, ja sitten saa lainan uuteen, vaikka se uusi laina sinänsä on ihan selvä juttu muutoin”.

Yhtenä vaihtoehtona myynnin edistämiselle olisi kuulemma kph-tilojen remontointi. Ne on nyt noin 10 vuotta vanhat (eli vielä pitäisi olla 10v elinkaarta jäljelläkin?), mutta ainakin osa ostajaehdokkaista oli ollut sitä mieltä, että ne kaipaisivat päivittämistä jo nyt.

Asunnon remontoimisella myyntiaika varmasti lyhenisi, mutta siihen sijoitettua rahaa ei takaisin saa. Eli pyyntihintaa ei voi tässä markkinatilanteessa nostaa yhtään. Ja toinen ongelma kylppärin remontoimisessa on se, että heinäkuu ja lomakausi ovat jo alkamassa. Hyvän tekijän saisin vasta elokuussa. Huomenna kuitenkin käydään yhden remonttifirman pomon kanssa katsomassa paikalla, että paljonko kph-remontti todennäköisesti tulisi maksamaan. Yli 10 tonnin suuruisista summista puhutaan varmuudella, vaikka itse tekisin purkutyöt, sillä kph+saunatilat (samaa märkätilaa ja vesieristyaluetta) ovat aika suuret.

Ja sitten toisena vaihtoehtona olisi hintapyynnön alentaminen oikein reippaalla kädellä (siis tyyliin 5 tonnin alennuksilla ei ole kait juurikaan merkitystä). Mutta välittäjän mielestä asunto menisi melko nopeasti kaupaksi, jos hintapyyntöä pudotetaan kertaheitolla 30 tonnia eli 229.000:sta 199.000 euroon.

Okei, tämähän on mielenkiintoinen ehdotus!

Tämä nimittäin tarkoittaisi samalla sitä, että myisimme rivitalohuoneistomme alle sen, mitä maksaa kerrostaloneliöt tässä 01360-postinumeroalueella. Olisihan se sitten aika kumma, jos ei kauppoja tulisi heti. Toisaalta tällaiseen myyntiin en välttämättä välittäjää tarvitse, saattaisi onnistua ns. ”pilkkahintaan myynti” ihan jo itseltäkin. Ei taideta tällaiseen kuitenkaan lähteä, sillä itse järkeilen asiaa kuitenkin niin, että jos asuntonäytöllä käy hyvinkin paljon ihmisiä jo nytkin, niin onhan se hinta silloin kutakuinkin oikealla hehtaarilla, ja kovin isoa tarkistusta siihen ei ole tarpeen tehdä? Hinta on myös sillä tasolla, mikä on ollut useimpien välittäjien arvio ja käsitys siitä, millä hintaa lähtisivät asuntoa myymään.

Sitten viimeisin vaihtoehto on se, että vanhaa asuntoa ei nyt tänä kesänä myydä, eikä uutta taloa nyt tänä kesänä aleta rakentamaan. Vanhan asunnon voi toki vuokratakin, vaikka ison asunnon vuokraaminen ei nyt hirveän järkevää bisnestä olekaan, mutta kulut saa kylläkin peittoon. Sitten pitäisi jäädä odottelemaan parempia suhdanteita…? Vuokraamiseen päätyminen tarkoittaisi kylläkin samaa kuin luovuttaminen tällä erää, eli ei sekään ihan päällimmäisenä mielessä ole.

PS: Edit 27.06.2012,
Käytiin tästä asiasta kanssa välittämme kanssa äsken keskustelu ja ehkä tässä tapahtui jonkin sortin väärin ymmärrys. Eli ongelmia ei asiassa ole, myynti jatkuu nyt hieman tarkistetuin hinnoin. Sillä ehdotetulla isommalla alennuksella kaupat olisi tosin saatu vaikka heti, jolloin rakentaminenkin olisi voitu aloittaa vaikka huomenna – mutta en nyt ihan sellaista ”paniikkinappulan painamista” tarkoittanut kuitenkaan.