Onko välittäjissä sittenkään eroja?

Edellisessä viestissäni tulin siihen loppupäätelmään, että kiinteistövälittäjissä on eroja – tai siltä se ainakin vaikutti, kun keskustelin useamman kanssa ihan peräjälkeen saman päivän aikana. Ja onhan niitä eroja – toisilla on esim. ammattitutkinto, ja toisilla ei – kuten edellisen kirjoituksen kommenteista saatoimme oppia. Tämä olikin itselleni ”uusi havainto”, tai tällaiseen en ollut aiemmin huomiota kiinnittänyt.

Jotenkin sitä orientoituu ajattelemaan niin, että asiat on tältä osin jokaisella aina kunnossa. Auton ratissa istuvilla lähes 100%:llä on ajokortti (joskus kuulemma poliisi löytää joukosta jonkun kortittomankin kuskin), samoin esim. isännöitsijöistä selkeästi suurin osa tai käsittääkseni lähes kaikki ovat suorittaneet ainakin jonkin ammattitutkinnon (esim. IAT, ITS tai AIT – auktorisoidun isännöintitoimiston yksi edellytyskin on jo se, että kaikki palveluksessa olevat isännöitsijät ovat suorittaneet tutkinnon tai suorittavat sen tietyn ajan kuluessa), mutta kiinteistövälitysalalla ammattitutkinto onkin vain vähän yli puolella kaikista alalla toimivista henkilöistä, tai näin ainakin tämän linkin mukaan asia on.

Onko kiinteistövälittjän tutkinnolla tai sen puuttumisella sitten vaikutusta työn tuloksellisuuteen, jos tuloksia mitataan sillä, että miten nopeasti myyntiin saadut asunnot ovat menneet kaupaksi, ja millä hintaa? Tätä en tiedä, enkä tiedä onko tästä mitään tilastoakaan olemassa?

Tämän kertainen kokemukseni asunnon myynnistä on joka tapauksessa sellainen, että ensin asuntoamme myi LKV-tutkinnon suorittanut välittäjä (toimii yrittäjänä itse), sitten myyntiä jatkoin minä (siis täysi amatööri noissa hommissa, mutta myin kyllä oman asuntoni täyteen hintaan viime kerralla 5v sitten, eli keväällä 2007), ja nyt myyntiä on hoitanut ilman tutkintopapereita oleva kiinteistövälittäjä. Toistaiseksi olemme olleet kaikki yhtä hyviä (tai huonoja), sillä asunto on edelleenkin myymättä. Sen verran on kuitenkin edistytty, että nyt mielestäni myyntikuvat on paremmat mitä ne oli ensin, vaikka kävijöitä tuli näytölle toki niillä vanhoillakin kuvilla.

Kaikkien aikojen ennätys kävijämäärissä oli 9 pariskuntaa jälkimmäisen välittäjän ekalla näytöllä. Näistä 2 tuli vielä uudestaankin samana viikonloppuna. Ja tämä on faktaa, sillä meidän seinänaapurikin vahvisti tiedon, että ”oho – teillähän kävi todella hurja määrä ihmisiä katsomassa”. Kai se oli sitten niiden uusien ja parempien valokuvien ansiota? Mutta yhtään ostotarjousta ei ainakaan vielä ole saatu, kuten ei saatu aikaisemmmilta kävijöiltäkään kevään kuluessa. Eli tilanne on mielestäni ihan kummallinen siinä mielessä, että asunnosta ei ole tarjottu vielä mitään. Olisin ainakin itse kuvitellut, että tuohon joukkoon olisi mahtunut jo sellaisiakin kävijöitä, jotka olisivat kokeilleet kepillä jäätä, eli sitä että menisikö huono tarjous läpi. Ja siihen kysymykseen en osaa vastausta antaa – pitäisi ensin nähdä se tarjous.

Nyt ollaan kuitenkin vanhan asunnon myynnin osalta jälleen kerran siinä tilanteessa, että pitää taas miettiä, että mites tästä tilanteesta nyt oikein edetään…?

Kesä kuluu kovaa vauhtia, ja vanhan asunnon myynti pitäisi saada hoidettua alta pois – se nimittäin on uuden rakennuslainan saamisen ehtona. Joten tontilla ei voi mitään suurempaa tehdä, kun talvea vastaan pitäisi kuitenkin saada asiat ainakin määrättyyn valmiusasteeseen, ja se valmiusaste ei ihan omilla rahoilla välttämättä onnistu.

Eli pakko myöntää – kyllähän tämä odottelu nyt alkaa jo hiukan harmittaa jo pikkuhiljaa, kun mitään ei pääse tekemään, vaikka rakennuslupakin on nyt jo saatuna… Eli enää on ”ihan tosissaan” aloittaminen vain ja ainoastaan enää tästä yhdestä asiasta kiinni, eli pankeissa on tiukka ehto: ”nykyinen asunto pitää ensin myydä pois, ja sitten saa lainan uuteen, vaikka se uusi laina sinänsä on ihan selvä juttu muutoin”.

Yhtenä vaihtoehtona myynnin edistämiselle olisi kuulemma kph-tilojen remontointi. Ne on nyt noin 10 vuotta vanhat (eli vielä pitäisi olla 10v elinkaarta jäljelläkin?), mutta ainakin osa ostajaehdokkaista oli ollut sitä mieltä, että ne kaipaisivat päivittämistä jo nyt.

Asunnon remontoimisella myyntiaika varmasti lyhenisi, mutta siihen sijoitettua rahaa ei takaisin saa. Eli pyyntihintaa ei voi tässä markkinatilanteessa nostaa yhtään. Ja toinen ongelma kylppärin remontoimisessa on se, että heinäkuu ja lomakausi ovat jo alkamassa. Hyvän tekijän saisin vasta elokuussa. Huomenna kuitenkin käydään yhden remonttifirman pomon kanssa katsomassa paikalla, että paljonko kph-remontti todennäköisesti tulisi maksamaan. Yli 10 tonnin suuruisista summista puhutaan varmuudella, vaikka itse tekisin purkutyöt, sillä kph+saunatilat (samaa märkätilaa ja vesieristyaluetta) ovat aika suuret.

Ja sitten toisena vaihtoehtona olisi hintapyynnön alentaminen oikein reippaalla kädellä (siis tyyliin 5 tonnin alennuksilla ei ole kait juurikaan merkitystä). Mutta välittäjän mielestä asunto menisi melko nopeasti kaupaksi, jos hintapyyntöä pudotetaan kertaheitolla 30 tonnia eli 229.000:sta 199.000 euroon.

Okei, tämähän on mielenkiintoinen ehdotus!

Tämä nimittäin tarkoittaisi samalla sitä, että myisimme rivitalohuoneistomme alle sen, mitä maksaa kerrostaloneliöt tässä 01360-postinumeroalueella. Olisihan se sitten aika kumma, jos ei kauppoja tulisi heti. Toisaalta tällaiseen myyntiin en välttämättä välittäjää tarvitse, saattaisi onnistua ns. ”pilkkahintaan myynti” ihan jo itseltäkin. Ei taideta tällaiseen kuitenkaan lähteä, sillä itse järkeilen asiaa kuitenkin niin, että jos asuntonäytöllä käy hyvinkin paljon ihmisiä jo nytkin, niin onhan se hinta silloin kutakuinkin oikealla hehtaarilla, ja kovin isoa tarkistusta siihen ei ole tarpeen tehdä? Hinta on myös sillä tasolla, mikä on ollut useimpien välittäjien arvio ja käsitys siitä, millä hintaa lähtisivät asuntoa myymään.

Sitten viimeisin vaihtoehto on se, että vanhaa asuntoa ei nyt tänä kesänä myydä, eikä uutta taloa nyt tänä kesänä aleta rakentamaan. Vanhan asunnon voi toki vuokratakin, vaikka ison asunnon vuokraaminen ei nyt hirveän järkevää bisnestä olekaan, mutta kulut saa kylläkin peittoon. Sitten pitäisi jäädä odottelemaan parempia suhdanteita…? Vuokraamiseen päätyminen tarkoittaisi kylläkin samaa kuin luovuttaminen tällä erää, eli ei sekään ihan päällimmäisenä mielessä ole.

PS: Edit 27.06.2012,
Käytiin tästä asiasta kanssa välittämme kanssa äsken keskustelu ja ehkä tässä tapahtui jonkin sortin väärin ymmärrys. Eli ongelmia ei asiassa ole, myynti jatkuu nyt hieman tarkistetuin hinnoin. Sillä ehdotetulla isommalla alennuksella kaupat olisi tosin saatu vaikka heti, jolloin rakentaminenkin olisi voitu aloittaa vaikka huomenna – mutta en nyt ihan sellaista ”paniikkinappulan painamista” tarkoittanut kuitenkaan.

Kiinteistövälittäjissä on eroja

Tähän astisen talonrakennusprojektin vaikeimmaksi asiaksi on yllättäen muodostunut vanhan asunnon myynti.

Aluksi myyntiä hoiti ”oman kylän kiinteistövälittäjä”, jonka tunsin jo pitkän ajan takaa. Hänen kanssaan tehtiin maaliskuussa 2 kuukauden sopimus, ja oletus oli, että asunto menee varmaankin aika nopeasti kaupaksi. Mutta ei mennyt. Lopulta 2 kuukauden toimeksiantosopimus päättyi, ja päätin myydä asuntoa vaihteeksi ihan itse.

Tähän liittyviä otsikointiharjoituksia tuossa alla (katso edellinen blogikirjoitus). Huomiota herättävä otsikointi ehkä tuottikin tulosta, sillä parhaina päivinä oma ilmoitus keräsi lähemmäs tuhat klikkausta. Ja yhteydenottojakin tuli, mutta maaliin asti ei asiassa kuitenkaan päästy. Olin kyllä myynyt omaa asuntoa joskus ennenkin, ja ihan hyvällä menestyksellä. Eikä se mielestäni mikään huono ollut se ensimmäinen välittäjäkään, joka tunnetaan kylillä legendaarisena tyyppinä, joka myy sellaisenkin asunnon, joka muilta välittäjiltä on jäänyt myymättä. En sitten tiedä mikä nyt meni vikaan, vai menikö mikään. Ehkä oli tällä kertaa vain huonoa tuuria? Hyvin lähellä kaupantekoa ymmärtääkseni kuitenkin käytiin useitakin kertoja, eli erillisnäyttöjäkin oli hyvin lyhyellä varoitusajalla, jolloin lähdin töistä kesken päivän kotiin vähän järjestelemään paikkoja ja varmistamaan, että tavarat on edes suht järjestyksessä sen jälkeen, kun muksut ovat lähteneet aamulla kouluun…

Seuraava askel tarinassa oli se, että otin useamman välittäjän paikalle katsomaan. Hehän tulevat mielellään, eli jokainen haluaisi kovasti saada uusia toimeksiantoja. Kysyin kaikilta saman kysymyksen: ”Jos alkaisit myymään tätä asuntoa, mitä tekisit eri tavalla, ja miten toimisit että asunto nyt saadaan myytyä?” Monenlaisia vastauksia tuli. Yhden välittäjän ehdotus oli mm. sellainen, että jos te haluatte saada asuntonne nopeasti kaupaksi, niin laitetaan sellainen hinta, että menee äkkiä. Hintaehdotus olisi ollut sellainen, että se alitti jo jokunen aika sitten naapurissa noin 15 metrin päässä myydyn paljon pienemmän asunnon hinnan. Välittäjän palkkiokin olisi ollut varsin edullinen. Ei kuitenkaan oikein lämmetty tälle ehdotukselle, ei vaikka sama välittäjä soitteli vielä peräänkin useita kertoja (ja kun huomasi ettei me lähdetä mihinkään halpis-myyntiin, sitten ehdotti vielä sitäkin, että hän voi myydä ihan millä hintaa tahansa, mitä me vaan sitten halutaan ehdottaa).

Myös välittäjien palkkioissa oli isoja eroja, ja ilmeisesti ne määräytyvät loppupeleissä myöskin pärstäkertoimen mukaan? Näin ainakin itse päättelin, koska palkkioista ei aina saanut tietoa puhelimitse ollenkaan, vaan vastaus oli että ”katsotaan se prosentti sitten kun olen paikalla ja arvioinut miten paljon asunnon myynnistä on työtä”. Myös ehdotukset toimeksiantojen pituudesta vaihtelivat. Laki sallii kait enintään 4kk:n toimeksiannon. Ilmeisesti sen pituinen sopimus takaa välittäjälle sen, että jos asunto menee edes jollain aikajänteellä kaupaksi, niin silloin välittäjäkin saa oman palkkionsa, eli riski pienenee siitä, että myyntityöstä tulisi pelkkiä kuluja, muttei palkkiota.

Nyt valitsimme sellaisen vaihtoehdon, että muutimme itse alta pois rakennusajan vuokra-asuntoon, sen jälkeen paikalle tuli ammattivalokuvaaja, joka osaa paremmin kuvata asunnon parhaat puolet, ja samalla asunnon tilavuus pääsee oikeuksiinsa.

Ammattivalokuvaajan työstä tyylinäyte eli lopputulos kuvauksesta on tässä linkissä:

Katsotaan miten myynti sujuu nyt!

Asuntokauppa käynnistynyt nihkeästi

Asuntokauppa on piristynyt kevään alkaessa, mutta isännöitsijäntodistuksia ei tilata enää siihen tahtiin mitä vielä viime keväänä. Tällaisen havainnon olen tehnyt omassa työssäni isännöitsijänä Vantaan Tikkurilassa. Ja sama linja ilmeisesti kautta koko Suomen, joskin tässä uutisessa kauppamäärät Vantaalla olisivat laskeneet vain 5% (pitänee paikkaansa, mutta olisin itse kuvitellut laskua isommaksikin):

Taloussanomat: Asuntokauppojen määrä notkahtanut 12.3.2012

Meillä oli oman asunnon ensiesittely eilen sunnuntaina. Välittäjä päivysti tunnin ja sinä aikana esittelyssä kävi vain yksi katsoja. Eli aika nihkeä alku, vaikka onhan tässä vielä kevättä edessäpäin. Enkä ainakaan minä tästä stressaa, huoneisto on oikeasti hyväkuntoinen ja sijainti tällä kylällä ihan hyvä, joten kyllä tämä jollakin aikajänteellä kaupaksi menee tänä keväänä. Hintakin pitäisi olla liljassa muiden samantyyppisten huoneistojen kanssa, näin ainakin sen tietämyksen mukaan, mikä itselläni ja ”oman kylän” kiinteistövälittäjän kanssa meillä markkinoista on. Tässä linkki meidän ilmoitukseen (kohdenumero 7144291 www.oikotie.fi):

Meidän huoneisto

Sattumalta myynnissä on naapuritaloyhtiössä toinenkin, aivan samankokoinen ja samoilla pohjapiirustuksilla oleva huoneisto, hintakin on sama 1000 euron tarkkuudella:

Sama naapurissa

Oma asunto laitettiin siis myyntiin, kun selvisi seuraavan asunnon ”sijainti”, eli muutamme huhtikuun aikana 300-400 metriä naapuriyhtiöön ASO-kotien vuokralaiseksi, tai tarkemmin sanoen asumisoikeusasuntoon. Molemmilla lapsilla koulumatkat lyhenevät, toisella matka on jatkossa alle 100 metriä, toisella muutama sata metriä enempi. Siinä mielessä kävi siis tuuri, että rakennusajan asunto löytyi näinkin läheltä (Laurankuja 1:stä, jos joku tätä tienoota tunteva lukija haluaa tarkemmin tietää). Seuraava asunto on myös suunnilleen samankokoinen, eli RT 4h+k+s, neliöt ainoastaan muuttuvat eli 99 neliötä muuttuu 92:een.

Arkkitehti käy esittelemässä luonnoskuvansa ensimmäisen kerran rakennusvalvonnassa ensi viikon tiistaina. Tässä kohtaa kävi lopulta niin, että kun arkkitehti ensin oli itse noin kuukauden myöhässä, niin sitten kun hänen piti mennä rakennusvalvontaan suunnitelmat ekaa kertaa esittelemään, niin siellä oleva virkailija oli just 2 viikon lomalla. No, kuten jo jossain aikaisemminkin totesin – aikataulut harvoin toteutuvat ennalta suunnitellulla tavalla. Mutta kyllä tämä tästä! Siihen on vahva usko. Nyt kaikki avainhenkilötkin ovat jo löytyneet, eli arkkitehti, vastaavamestari, rakennesuunnittelija, LVI-suunnittelija, sähkösuunnittelija ja valaistussuunnittelija on löydetty, samoin 2 timpuria. Viimeisenä löytyi rakennesuunnittelija.

Ilmoitus Helsinginsanomissa su 18.3.2012 (klikkaa tästä linkki isompiin kuviin)