”Laina on nyt käytetty”

Lama-aikana omakotitalon rakentamisessa rahoituksen järjestyminen taitaa olla paitsi se ensimmäinen niin myös se kovin kynnys? Siitä jos jotenkin selviää, niin loppumatka onkin jo helpompaa. Kohtuuhintaisia tekijöitä löytyy ja kaikista ostoista saa helposti alennuksia. Ostaja on selvästi kuningas. Ainakin tilanteessa, jossa rakentamisen volyymit ovat pudonneet jo kokonaista 2 vuotta yhtäjaksoisesti: http://www.findikaattori.fi/fi/59 ja jäljellä olevista euroista käydään ilmeisen kovaa kisaa, sikäli kun joku tässä 150 vuotisen historian pisimmässä laskukaudessa vielä uskaltaa velkaa ottaa ja investoida:

http://newsroom.nordea.com/fi/blogpost/historian-pisin-laskukausi/.

Itselläni on tässä tilanteessa ostoslistalla vielä olohuoneen takka (3200€), sisäraput ja yläkerran kaide yht. 7000€, ilmastointikone  Enervent Pelican eco EDW-CG noin 6000€. Lisäksi tarvitaan vähän sähkötarvikkeita, kipsilevyjä ja valaisimia. Vuorilaudat pitää vielä höylätä. Keittiö ja kylppäri ovat jo ostettu, muttei asennettu. Muuten talo on tekemistä vaille valmis, eikä maaliin ole enää pitkä matka.

Vaikka rahoitukseen liittyvät asiat on jo ratkaistu periaatteessa ajat sitten, niin ilmeisesti rahoitusmarkkinoiden kiristyminen alkaa näkyä vielä tässäkin rakennusprojektissa. Nimittäin perjantaina sain työsähköpostiini pankista ilmoituksen, että ”rakennuslaina on nyt käytetty”, eikä tätä seuraaviin laskuihin nostovaraa enää ole.

Ilmoitus kuulosti vähän töksähtävältä, ja todennäköisesti kyseessä on vain pankkivirkailijan vaihtumisesta johtuva tietokatkos. Viesti tuli niin myöhään iltapäivällä, että huomasin sen vasta nyt kun pankit ovat jo kiinni, niin en pääse ennen kuin maanantaina ottamaan selvää, että mistä tästä nyt oikein on kyse.

Epäilen, että taustalla olisi tietokatkos liittyen tämän rakennusprojektin alkuvaiheessa sattuneen vesilaitos-episodin yhteydessä, jolloin jo huomattiin, että ”oho – budjetit ei nyt menekään ihan ennalta arvioidulla tavalla…”, ja silloin jo sovittiin pankin kanssa lisälainasta, joka ainakin omasta mielestäni olikin ihan selvä asia. Tarkistin tässä vielä äsken vanhan sähköpostiliikenteen, kun aloin vähän itsekin epäillä omaa muistiani.

Mutta tiedossani kuitenkin on lukuisat vastaavat tarinat, joissa pankkien lainapolitiikkaa, tai kiristynyttä linjaa on vähän ihmetelty, esim. Kuninkaanmäestä tulleesta aivan tuoreissa blogipäivityksessä tätä asiaa sivuttiin näin:

http://tiilitalo.talovertailu.fi/100k-rikki-ja-sananen-rahoitusmarkkinoista/

On myös ollut tapauksia, jossa itse talon jo ollessa valmis olisi vielä tarvittu muutama tonni pihaa varten, jolloin lisälaina ei ollutkaan mikään läpihuutojuttu, vaan koko lainapaketti olisi pitänyt neuvotella uudestaan. Kyseinen rakentaja ei siihen kuitenkaan ryhtynyt. Tai että rakentamisen ajaksi sovittuja lyhennysvapaita kuukausia ei kaikissa pankeissa ole haluttu jatkaa, jos rakennusprojekti on jostain syystä myöhästynyt.

Entäs jos tilanne onkin kuitenkin omassa tapauksessani kuitenkin juuri se mitä saapuneessa viestissä lukee, eli ”laina on nyt käytetty”?

Se kyllä pistää miettimään, että ketkä ylipäätään lainaa voivat nykyisinä aikoina enää saada? Vai uskaltaako pankit lainata enää kellekään? Tai että miltä oma tilanteeni näyttää pankkitiskin toiselta puolelta katsottuna? Ainakin itse olen vielä jotenkin tottunut sellaisiin aikoihin, että vaikeuksia lainan saamisessa ei ole isommin ollut. Toki rakentamiseen ryhtyessä tuli myös kokonaan kielteisiä lainapäätöksiä, niistä lisää näissä linkissä:

http://talo-rautio.talovertailu.fi/2012/01/03/rahoitus-omakotitalon-rakentamiseen/

http://talo-rautio.talovertailu.fi/2012/06/27/pankkien-vertailu-kannattaa/

Jos nyt vähän raotan jotain lukuja, niin juuri kuun vaihteessa erääntyviä veromätkyjä maksellessani katsoin, että ollaan vaimoni kanssa nyt viimeisen kolmen vuoden ajan ansaittu vuosittain yhteensä yli 100 tonnia (sivutulotkin mukaan lukien, ei nämä kaikki tule yhdeltä työnantajalta – eli jos riittävän paljon tekee riittävän pitkää päivää, niin yleensä siitä jotain jää käteen, saa nyt sitten nähdä miten käy tämän taloprojektin kanssa). Bruttotuloista on mennyt veroihin kolmannes. Lopuilla on sitten tarvinnut pärjätä. Ja omasta mielestäni on pärjätty hyvin, vaikka ei nämä yllä olevat luvut mitään Suomen tai edes Vantaan huippulukuja ole. Mutta normaaliin elämiseen nämä riittävät.

Rakentamisen alkaessa käyttötilin saldo oli pikkuisen päälle 80 tonnia. Oman pääoman määrä on rakentamisen aikana kasvanut muutamalla 10-tonnilla (onhan tässä jo 3 vuotta takanapäin), mutta nyt rakentamisen edetessä omien varojen rinnalla on myös velkaa tällä hetkellä taloprojektin kautta vajaat 300 tonnia (muita velkoja meillä ei sitten olekaan). Ja jos nyt haluttaisiin – tämä summa voitaisiin maksaa esim. 100 kuukauden eli suunnilleen 8 vuoden aikana kaikki pois. Ja jos oikein kireelle vedetään, niin voitaisiin sopia vaikka 5 vuoden takaisinmaksuaika. Oikeasti on toki sovittu huomattavasti pidemmät laina-ajat, kun halutaan elää ”ihan normaalisti” muutakin elämää, vaikka kyllä rakentamisen vaikutukset kukkarossa silti on hyvin huomattu. Varsinkin toisten rakentajien ylijäämävarastojen hankkiminen on pelkkää käteiskauppaa, ja muutenkin kaikki käytettävissä oleva käteinen raha näyttäisi välillä hupenevan rakentamisessa alta aika yksikön.

Uskoisin, että jos nyt on pankeilta itseltäänkin rahat lopussa – eli että rahaa ei yksinkertaisesti vain ole, vaikka sitä haluttaisiinkin lainata ulos, tai että jos ”ylhäältä päin” tulee tiukempia vaatimuksia ja ohjeita, niin varmaan nyt keväällä aloittamista harkitsevat joutuvat myös käyttämään paljon aikaa ja vaivaa rahoituksen järjestämiseen.

Laitan nyt seuraavaksi jotain neuvoja, miten alkuun voisi kuitenkin päästä. Siis laman pohjalla rakentaminen kuitenkin kannattaa, jos vaan oma työpaikka on varmalla pohjalla ja jos rahoitus järjestyy.

Tulotietojen selvittämisen jälkeen seuraava tarkastelun aihe pankkien lainatiskeillä on varmaankin vakuudet. Tontti ja rakennettava talo ovat aina osavakuutena johonkin asti. Jos tarvitaan täydennysvakuuksia, niin näköjään talonrakentajille on myös valtion takuita ARA:n kautta tarjolla (huomasin tämän vasta äsken itsekin),

http://www.ara.fi/fi-FI/Rahoitus/Valtiontakaus_yksityishenkiloille

Ilmaisia nuo valtion takuut eivät näytä olevan, mutta jos ei muuta ole, sitten on pakko vaan maksaa. Itse en tätä vaihtoehtoa ole koskaan käyttänyt, eli en tiedä tarkemmin miten nämä toimivat, mutta kai se on ihan hyvä, että tällaisiakin mahdollisuuksia on.

Viimeistään tässä vaiheessa lainaneuvottelut kääntyvät kustannusarvion analysointiin. Sitäkin fiilaamalla asioita voi edistää, ja tässä vinkkejä missä kohtaa voisi säästöjä saada:

http://www.suomirakentaa.fi/omakotirakentaja/ok-suunnittelu/kustannusarvion-tekeminen

Omasta mielestäni yllä oleva linkki antaa hyvin reaalistisia lukuja ja näkökulmia, mutta sinisen taulukon viides kohta on vähän hupaisa. Siinä todetaan että ”omasta metsästä kaadetulle puulle ei tarvitse laskea hintaa”. Kyllä se vaan sekin jotain maksaa, kun kaadettu puu haetaan pois metsästä tien varteen, siitä tukkirekka nappaa sen kyytiinsä, vie sahattavaksi, ja osa tavarasta myös höylätään. Tietysti oman puutavaran hyödyntäminen on järkevää, ja juuri näin toimin itsekin, mutta ilmaista tämäkään ei kuitenkaan ole.

Rakennuslehdessä näyttää olleen myös yli 10 vuotta sitten hyvä artikkeli, jonka markka-aikaiset luvut ovat kylläkin valitettavasti vanhentuneet, ja menettäneet merkityksensä. Mutta eri osa-alueiden prosenttiosuudet kokonaishinnasta varmaankin pätevät yhä edelleenkin, tässä linkkiä Rakennuslehteen:

http://www.rakennuslehti.fi/uutiset/lehtiarkisto/3206.html

Jos edellisen linkin jutussa oli yksi ns. ”hupaisa kohta”, niin yhtä lausetta myös vähän kritisoin tässä linkissä, jossa todetaan mm. että ”Suurin osa omakotirakentajista joutuu ostamaan talonsa materiaalit käypään hintaan. Siis lähes ainoa tapa saavuttaa tuntuvia säästöjä on jättää lakisääteiset palkkojen sivukulut maksamatta.” Siis kyllä materiaalista voi saada hyviäkin alennuksia (jopa käymättä Virossa), ja tuntuvia säästöjä voi saada myös verosuunnittelulla, joka ihan laillista puuhaa – toisin kuin artikkelissa kerrottu palkkojen sivukulujen maksamatta jättäminen. Tämän huomaa jokainen, joka ottaa timpurin töihin verrattuna siihen, että ottaa rakennusliikkeen töihin, jolloin ensimmäisessä vaihtoehdossa ei ole palkkakuluissa ALV:tä, mutta jälkimmäisessä on.

Ihan hyviä ja kansantajuisia yleisneuvoja aiheeseen on myös Kannustalojen sivustoilla, tässä linkissä:

http://www.kannustalo.fi/esittelyt/rahoita_ja_rakenna1.html

Ensi maanantaina sitten soitto pankkiin ja sitten selviää onko aikoinaan sovittu lisälaina vielä olemassa, vai eikö ole. Muussa tapauksessa mennään metsään. Ei mennä kuitenkaan pöpelikköön, vaan pitää mennä kaatamaan puita. Paitsi että sahatavaraa voi käyttää omassa rakentamisessa, niin sitä voi myös myydä. Eli oli miten oli ja kävi miten kävi, niin otan asiat ihan rauhallisesti.

Metsä on talon turva (vanha suomalainen sanonta). Omalla maalla on aina mukava kävellä, ja omasta mielestäni maan omistaminen tuntuu paremmalta kuin jos omistaisi saman summan rahaa.

Metsä on talon turva (vanha suomalainen sanonta). Omalla maalla on aina mukava kävellä, ja omasta mielestäni maan omistaminen tuntuu paremmalta kuin jos omistaisi saman summan rahaa.

Rahoitus omakotitalon rakentamiseen

Kysyin rakentamista varten lainaa kahdesta pankista. Tai nykyään ei enää pelkkä puhelinsoitto riitä, vaan hakemus pitää tehdä netin kautta ja pankkitunnuksilla. Sitten vasta asiaa käsitellään.

Ensimmäinen vastaus tuli tänään. Laina myönnetään, ja tarjottu lainasumma oli jopa 40 tonnia enempi mitä olisin tarvinnut ja mitä olin hakenut. Sanoinkin, että luvut kuulostaa vähän isolta, mutta jos näin on, ei siinä mitään, ehkä tietty pelivara on hyvä olla, jos vaikka tulee yllättäen ylimääräisiä kustannuksia. Omaa rahaa on tietysti myös säästössä, mutta ei läheskään niin paljon, että koko talo sillä rakennettaisiin.

Mutta siihen ne hyvät uutiset sitten loppuikin.

Lainaa myönnettäisiin tietyillä reunaehdoilla, ja yksi sellainen oli, että ensin on nykyinen omistusasunto myytävä, siitä saatava todennäköinen myyntivoitto reaalisoitava, ja vasta sitten alkaisi saada lainaa uuden talon rakentamiseen, vastaavan mestarin valmiusastetodistuksia vastaan. Oman asunnon myynti ei kuitenkaan ollut suunnitelmissa ihan vielä, mutta niitä suunnitelmia täytyy kait muuttaa.

Periaatteessa ei sen kyllä olisi pitänyt olla ollenkaan yllätys, että vanha asunto on tässä maaiman tilanteessa viisasta myydä ensin. Esim. Hypon sivuilla asuntomarkkinoiden tilanneanalyysissä Q4/2011 varoitetaan tiukkaan sävyyn kahden asunnon loukusta: ”Kuluttajat menettäneet uskonsa hyvää talouskehitykseen. Jos kuluttaja ei usko talouden kohenemiseen, ei silloin myöskään uskalleta vaihtaa asuntoa. Hankkeita lykätään. Kahden asunnon loukun vaara on noussut jyrkästi. Ensin vanhan myynti, sitten vasta uuden osto ja silloinkin ensin rahoitus pankin kanssa kuntoon.” (Asuntomarkkina-analyysi Q4/2011).

Hypon sivuilla on tätä toimenpidettä varten ihan oma tuotekin = asunnonvaihtoasunto, jota he markkinoivat näin: ”Asunnonvaihtoasunto sopii hyvin esim. omakotirakentajille pienentämällä oman asunnon myyntiin liittyvää riskiä ja rakennusaikaisen rahoituksen tarvetta. Asunnonvaihtoasunnon vuokrasopimus räätälöidään asiakkaan tarpeen mukaan mm. vuokra-ajaltaan joustavaksi.” (Hypon asunnonvaihtoasunto). Mutta hetkinen? Onko tässä sittenkään mitään uutta auringon alla? Yhtä hyvin voin itsekin myydä nykyisen asuntoni vapailla markkinoida, etsiä vuokra-asunnon vapailta markkinoilta, ja muuttaa sitten uuteen taloon, kun se joskus on valmis.

Oli siellä Suomen Hypoteekkiyhdistyksen sivuilla myös yksi mielenkiintoiseltakin kuulostava vaihtoehto, mutta se on tarkoitettu seniorikansalaisille, ei omakotirakentajille. Sen nimi on käänteinen asuntokauppa, ja siinä Hypo ostaa asunnon, ja asukas jää asumaan omaan asuntoonsa vuokralaisena. Jokin tällainen kuvio sopisi kyllä minullekin. Eli jos joku haluaa ostaa Vantaalta RT 4h+k+s = 99 neliötä yhteensä, niin minulle sopisi aivan loistavasti, että tehdään kaupat nyt heti, mutta asumme tässä vuokralaisina vielä esim. parisen vuotta. Mutta eipä taida tällaisia asuntosijoittajia olla kovinkaan paljon liikkeellä?

Vaimolla oli myös huumorilla sävytetty ensireaktio, kun kerroin, että uuteen asuntoon ei muutetakaan näillä näkymin suoraan, vaan mutkan kautta eli vuokra-asuntoon ensin. Hän totesi, että ”no myy sitten se tontti pois ja soita arkkitehdille, ettei piirrä enää yhtään lisää”. JEP. Toki tällainenkin mahdollisuus on, vaikka ei se nyt itselläni ihan ekana mieleen tullut, eikä sitä sen pidempään pohdittu nytkään. Tavaroiden muuttaminen kahteen kertaan on kuitenkin iso homma, kun sitä tavaraa on vaan kertynyt, ja yksi muutto suoraan uuteen taloon olisi ollut mieluisampaa. Mutta useimmat suomalaiset omakotirakentajat toimivat toki juuri näin, ja asuvat hetken vuokralla rakentamisen alkaessa. Tiedän myös muutamia tapauksia, jossa on hankittu hyvin edullinen kesämökki, myyty varsinainen asunto pois, ja muutettu sinne mökkiin kesäksi. Sitten on yritetty hirveällä hopulla saada uusi talo talveksi asuttavaan kuntoon. Talopaketilla tämä ehkä onnistuukin, mutta pitkästä tavarasta rakentaen yksi kesä ei riitä.

Nyt sitten odotellaan sen toisen pankin vastausta. Voi olla, että lainan ehdot ovat suunnilleen samat joka pankissa. Sellaiseen ilmiöön olen myös yrittäjäksi ryhtymisen jälkeen huomannut, että kun omistaa pienyrityksen osakkeita, niin vaikka näillä osakkeilla nyt ainakin omasta mielestäni on aina jokin arvo, jos vaan yrityksen talous on terveellä pohjalla ja se jotain tuottaakin, mutta pankkimatematiikassa näiden osakkeiden vakuusarvo on aina tasan nolla. Eli helposti voi lainaa hakiessa käydä niinkin, että pankissa todetaan, ettei hanke onnistu, eli että vaikka tulotaso on ”ihan okei” eikä teillä varmaan lainojen lyhentämisen kanssa vaikeuksia tule, niin lainaa ei ehkä siltikään saa, jos pankille kelpaavat vakuudet puuttuvat. Aiemmin omistin sijoitusasuntoja, joissa vuokratulo kattoi hyvin taloyhtiön vastikkeet ja pankkilainan lyhennykset. Siinä oma pääoma lisääntyi huomaamattakin, ja nämä sijoitusasuntojen osakkeet kelpasivat pankille aina vakuutena hyvin, eli ne ovat kai helposti realisoitavissa – toisin kuin pienyrityksen osakkeet.

Kai sitä sitten näin pienyrittäjänä täytyy olla ihan vaan tyytyväinen, että edes yksi pankki teki talorakentamisesta myönteisen lainapäätöksen. Eli että rakennushankkeen käynnistäminen on nyt ainakin mahdollista, ja se voidaan viedä loppuun saakka. Siinä mielessä nyt yksi huoli taas vähemmän.

Mutta nyt siis sen toisen pankin vastausta tässä odotellessa, nöyrin mielin. Toki jos sekin päätös olisi myönteinen, sitten pääsee ehkä hiukan kilpailuttamaan pankkeja, että kummasta saa paremmat ehdot lainalle tällä kertaa.