Avainsana-arkisto: rahoitus rakentamiseen

Puutalon vakuusarvo Vantaalla = 2000€ / m2

Julkaistu , kirjoittanut
Puutalon vakuusarvo Vantaalla = 2000€ / m2.

Uuden puutalon vakuusarvo Vantaalla = 2000€ / m2.

Rakentamisen rahoitus on aina kiintoisa aihe – ainakin omasta mielestäni. Varsinkin nyt kun rahoitusmarkkinat ovat selvästi kiristyneet. Yleensä rakentamiseen tarvitaan lainaa. Käsittääkseni melko harvat (edes isoista rakennusliikkeistä?) kai rakentavat kokonaan omilla rahoillaan ja niin, että vierasta pääomaa ei lainkaan tarvittaisi? Tällöin kielteinen lainapäätös tarkoittaa käytännössä aina sitä, että rakentaminen ei ala. Ellei sitten jokin toinen pankki tee toisenlaista lainapäätöstä.

Lainaneuvotteluissa pankki arvioi lainan vakuuksien arvon ja velallisen lainanhoitokyvyn. Ymmärtääkseni juurikin tässä järjestyksessä? Aiheesta löytyy hyvää grafiikkaa Finanssivalvonnan nettisivuilta:

http://www.finanssivalvonta.fi/fi/Finanssiasiakas/Tuotteita/Lainat/Asuntolainat/Riskit/Pages/Default.aspx

Omassakin rakennusprojektissani näitä kysymyksiä on pyöritelty myös aina välillä. Ensimmäisen kerran näin kävi ihan jo alkutilanteessa, kun tontilla ei ollut vielä isoa monttua lukuun ottamatta tehty yhtään mitään, mutta silti käteen oli jo jäänyt vähän budjetoitua isompi lasku savimaan pois ajamisesta ja noin 50 tonnin vesiliittymä. Silloin tehtiin budjetit uusiksi (mikä prosessi itseasiassa jatkuu yhä vieläkin). Nyt ollaan siinä tilanteessa, että rakentaminen on ilman jatkorahoitusta jo kolmatta viikkoa. Tähän mennessä on tehty yhtiöjärjestyksen muutos, kun As Oy:llä olikin yllättäen enempi kuin yksi maa-alue hallinnassaan. Ja vielä on paperityötä jäljellä, seuraavaksi menee As Oy:n osakekirjat uusiksi.

Vesiliittymätöiden päättyessä tuli samalla eteen tilanne, että vakuudet eivät enää oikein riittäneet, koska pelkkä tyhjä tontti savikuopan kanssa ei ollut enää oikein sen arvoinen, mitä siinä oli rahaa kiinni. Mutta tilanteesta kuitenkin selvittiin eteenpäin, sillä maksoin kustannuksista itse osan. Joten nyt kun viime viikolla etsiskelin nopealla aikataululla lähipiirilainaa, niin se oli itse asiassa jo toinen kerta tämän rakennusprojektin aikana.

Mitkä sitten olisivat olleet ne muut vaihtoehdot, jos vakuudet rakentamisen aikana eivät yllättäen riittäisikään? Tässä ainakin Nordean ja OP:n vastaukset näihin kysymyksiin (Googlella löysin ensin nämä 2):
http://www.nordea.fi/henkil%C3%B6asiakkaat/lainat/asumisen+rahoitus/lainan+vakuudet/704074.html

https://www.op.fi/op/henkiloasiakkaat/lainat/vakuudet?id=20700&srcpl=8

Ja mitä sitten tapahtuu, jos asiat joutuvat sellaiseen jamaan, että vakuuksia on reaalisoitava? Tällä hetkellä tosiaan eletään ainakin As Oy -maailmassa sellaista aikaa (työni puolesta näitä joutuu seurailemaan), että yhtiövastikkeiden rästilistat pitenevät ja niissä olevat summat suurenevat. Joillekin näillä listoilla olevista käy jatkuvalla syötöllä myös niin, että huoneisto menee myyntiin. Tavallisimmin tämä toteutetaan niin, että pankki antaa omistajan myydä asuntonsa itse, jolloin asunnon myyjä tekee normaaliin tapaan toimeksiantosopimuksen kiinteistövälittäjän kanssa. Kaupan yhteydessä taloyhtiö kuittaa saatavansa, ja loppuosa kauppahinnasta välittäjän palkkiolla vähennettynä menee myyjälle.

Pankit näyttävät tänä päivänä odottavan ihan rauhallisesti – vaikka vähän pidemmänkin aikaa, jos asunto ei ihan heti mene kaupaksi. Ostajalle ei varmaankaan koskaan selviä, että kyseessä oli pakkomyyntitilanne. Tai ehkä ostaja saattaa isännöitsijäntodistuksella näkyvästä vastikerästien määrästä kuitenkin päätellä jotakin?

Nykyisin tilanne on kuitenkin huomattavasti inhimillisempi kuin edellisen laman aikaan 90-luvun alussa. Silloin pankki myi asuntoja sillä hintaa mitä joku niistä tarjosi, ja loput luottotappioista kuitattiin pankkitukena valtiolta. Tämänkin ajan vielä muistan hyvin, vaikka siitä onkin nyt jo likemmäs 20 vuotta kulunut. Ja mikäli oikein tarkasti näitä vanhoja asioita haluttaisiin vieläkin muistella ja kaivella, niin sen jälkeen kun luottotappiot olivat siirtyneet valtiolle – siis käytännössä roskapankki Arsenalille, niin Suvi-Anne Siimes myi koko potin 5%:lla velkamäärän hinnasta Aktiv Hansalle. Samaa mahdollisuutta (eli suorittamalla 5% velkapääomien hinnasta) ei suotu edes velallisille itselleen, vaikka 76000:sta velallista moni oli tätä vaihtoehtoa kai tarjonnutkin. Lisää aiheesta mm. tässä linkissä:

http://pankkikriisi.blogspot.fi/2008/11/trke-petos-ja-muita-rikoksia-aktiv.html

Yritin etsiä netistä tietoa, että odottaako pankki nykypäivänä ihan sitten vaan ja pelkästään hyvää hyvyyttään niin kauan, että asunnoista saadaan ”vapaaehtoisella kaupalla” jokin asiallinen hinta? Vai voisiko pankki pantin haltijana myydä asunnon pois ”ihan millä hintaa vaan” joko vakuuden hinnalla tai jopa sen alle, kunhan kaupat vaan syntyvät riittävän nopeasti?

En kuitenkaan löytänyt vastausta tähän kysymykseen, että onko velallisella siinä tilanteessa välttämättä mitään sanomista, jos asuntovelka kuitataan vakuuden reaalisoinnin kautta? Niin paljonko siitä vakuudesta sitten pitäisi siinä tilanteessa saada? Onko esim. 2000-luvun alun ja Suvi-Anne Siimeksen tyyliin 5% ihan OK-hinta?

Tämä asia tuli mieleeni pohtiessani, että mitä jos vaikka itselleni sattuisi jotain, esim. menisi työpaikka tai työkyky, ja talovelka hoituisikin sen jälkeen niin, että pankki myy talon pois? (Toki onhan meillä nykyään käytännössä pakolliset lainanhoitoturva -nimiset vakuutukset olemassa, eli tämä nyt on tämmöistä teoreettista pohdintaa.)

Nyt siis esim. meidän talon vakuusarvo (valmiina) on pankin mukaan 480.000€. Sen verran kai uutta puutaloa vastaan Vantaalla saisi rahaa pankista ulos, tai ainakin nykyisen pankkimme mukaan talo riittää lainan vakuudeksi siihen saakka. Muista pankeista en ole kysellyt.

Jos rakentaminen (tontti mukaan lukien) maksaakin enempi kuin 2 tonnia per neliö, sitten rakentajalla pitää olla muutakin rahoitusta, eli käytännössä omaa pääomaa – tai muuten taloa ei saa valmiiksi. Nykyisin taitaa olla käytössä tai ainakin tulossa myös jonkinlainen lainakatto, eli täysin pankkilainalla asuntoja ei voi ostaa enää edes ensiasuntojen ostajatkaan. Mutta jos pankki kuitenkin joutuisi vakuuden myymään, niin millä hintaa se myynti lain mukaan voisi tapahtua? Onko sitä edes millään lailla säädelty?

En huomannut pankista kysyä, että kuinka paljon heidän laskentakaavoissaan vakuusarvo on käyvästä arvosta, mutta toisaalta nykyään tilanne on sellainen, että isot kohteet eivät asuntomarkkinoilla liiku lainkaan. Eivät ainakaan millään järkevällä hinnalla. Joten sen puolesta on parempi toivoa, että nykyinen työpaikka ja työkyky säilyvät, ja talovelka hoituu näiden avulla.

Tähän liittyen muuten huomasin yhden myynnissä olevan talon samalta postinumeroalueelta 01400, jossa suunnilleen sama määrä neliöitä mitä meilläkin, ja suunnilleen sama hinta kuin oman talomme vakuusarvo. Jos nyt linkitän sen tähän niin toivottavasti myyjä tai kukaan muukaan ei asiasta suutu (onhan kaikki jo netissä oleva julkista tietoa kuitenkin):

http://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/8190749

Eli melkein uusi talo, neliöitä 230m2 ja pyyntihinta 495 000€. Meidän talon rakentamiskustannukset ovat luokkaa 500 tonnia (sisältäen omaa työtä ja omaa materiaalia, joille kummallekaan ei ole laskettu hintaa), tonttikin on meillä melkein puolta pienempi, joten ei tässä myyntiesimerkissä oleva neliöhinta/pyyntihinta 2100 €/m2 ja rapiat päälle kovin kallis ole? Samalla m2-hinnalla myydään kilometrin päässä 01360 postinumeroalueella Havukosken kerrostalohuoneistoja, jotka on rakennettu 70-luvun alussa ja jotka odottavat kohta puoliin putkiremontteja.

Vakuusarvon ja rakentamishinnan lisäksi käytetään myös käsitettä ”käypä arvo”, jota käytetään vakuuttamisen yhteydessä, ja joka on käsittääkseni sama asia kuin jälleenhankinta/rakentamishinta? Eli jos uusi talo tuhoutuisi, ja jos sitä ei ole alivakuutettu, vakuutusyhtiö korvaa summan, jolla rakennusliike voi rakentaa samanlaisen talon uudestaan.

Tämän lisäksi on olemassa myös ns. markkinahinta, joka siis on se hinta joka merkitään kauppakirjoihin, jos talo myydään ja jos se menee kaupaksi… Sitten jos taloa ei koskaan myydä ja jos se jää perinnöksi, sitten astuu kuvioihin ns. ”arviohinta”, jolla arvioidaan omaisuuden arvo, ja jonka perusteella lasketaan mm. perintöverot. Näin ne käsitteet kai menevät?

Monenlaisia hintoja siis…  Eivätkä aina edes lähellä toisiaan. Jos vakuutusyhtiölle kertoisi talon arvoksi saman hinnan, mitä pankin mukaan kelpaa lainan vakuusarvoksi, niin talo taitaisi olla pahasti alivakuutettu?

Pankkien vertailu kannattaa

Julkaistu , kirjoittanut

Kahdessa aiemmassa blogipäivityksessäni olen pohtinut kiinteistövälittäjien mahdollisia eroja, ja edelleen haluan korostaa, etten ainakaan tarkoituksella moiti ketään.

Joskin olen sitä mieltä, että kiinteistövälittäjän pitää myyntihinnan arvioinnissa olla huolellinen, eikä takki saisi kääntyä kesken myynnin niin, että jos sopimusta tehdessä on jollain perusteella jokin käsitys myyntiin tulevan asunnon hinnasta, niin jo parin näytön jälkeen se käsitys hinnasta olisikin sitten oleellisesti eri.

Tällaistakin kuitenkin aina välillä tapahtuu, sekä oman kokemukseni että myöskin tämän linkin mukaan. Itse nyt onneksi hiukan tiedän asuntojen hintoja, sekä pyydetyt että toteutuneet, mutta täysin tietämättömiä ihmisiä voidaan ehkä vetää nenästä, jolloin asunto meneekin kaupaksi alehintaan ja välittäjä pääsee nopeammin etsimään seuraavia toimeksiantoja. Eihän se hinnan alennus välittäjän omaa palkkiota juurikaan pienennä, mutta suuri lupaus myyntihinnasta voi auttaa toimeksiannon saamisessa?

Vertailu kuitenkin kannattaa, myös pankkilainasta neuvotellessa.

Kuten aiemman päivityksen kommentoinnissa jo totesin, pankki ”X” vastasi, että he antavat tällä hetkellä lainaa vain talopaketin ostajille. Jos en olisi muualta kysellyt, kai olisin itsekin sitten talopaketin tilannut, mikä vaihtoehtona oli toki tietysti mielessä jonkin aikaa ihan muutenkin.

Toisessa pankissa taas rakennuslainan saamisen ehtona oli se, että tontti pitää olla oma ja velaton. Sitä kautta taas päästiin sujuvasti siihen aiheeseen, että vanha asunto pitää olla myytynä ennen kuin rakennuslainaa voi saada, koska näin juuri tulee mahdolliseksi se, että tontti todella on oma ja velaton. Tai ainakaan itselläni ei ole pankkitilillä sellaisia summia, että olisin tontin ostanut käteisellä, ja kyllä kait useimmat muutkin tontin ostoon pankkilainaa tarvitsevat? Ja tässä pankissa sitten se velaton tontti, plus sille rakennettava rakennus ovat rakennuslainan vakuutena. Muita vakuuksia ei tarvita. Tai muut vakuudet eivät edes kelpaa, esim. henkilötakaukset lisävakuutena eivät käy, eli niiden avulla ei saa yhtään suurempaa rakennuslainaa.

Kolmannessa pankissa sain ensin negatiivisen eli ”ei-myönnetä-ollenkaan-lainaa” -päätöksen selostuksella, että ”on toki ajatuksena ihan hieno idea, että te rakennatte talon oman metsän puista, mutta eihän niitä oman metsän puita nyt sellaisenaan voi talon rakentamisessa käyttää…” Ja tämä pitää tietysti osittain ihan paikkaansakin, eli kantavat rakenteet pitää tietysti olla leimattua puuta, mutta vuorilaudat, ei-kantavat väliseinät yms. jo voidaan tehdä oman metsän puista. Laitoin sitten kuvina vastausviestin, että tässä ollaan nyt moottorisahan kanssa kaatamassa tukkeja, seuraavassa kuvassa niitä vedetään omalla traktorilla metsästä pois, ja seuraavassa kuvassa tukkeja sahataan omalla sirkkelillä laudoiksi, viimeisessä kuvassa oli vielä tutun höylärin koneet, joilla tehdään paneelit ja listat valmiiksi. Sitten pankissakin jo ymmärrettiin asia. Lopuksi oli vielä kuva, miten tästä puutavarasta syntyi kesämökin laajennus. Ja lainalupaus tuli sen jälkeen myönteisenä.

Neljännessä pankissa oli vaikeuksia ymmärtää tontin As Oy muotoisuutta. Tai ainakin kuvittelen, että ilman sitä lisäominaisuutta lainahakemus olisi ollut helpompi. Eli tontti ostettiin siis alunperin KOY-muotoisena, kun edellisen omistajan piti rakentaa samalle tontille liikerakennus. Edellinen omistaja eli Henry Katajan Rakennusliike kuitenkin teki konkurssin, ja nyt samalle tontille tuleekin omakotitalo, ja KOY on muutettu As Oy:ksi. KOY oli keskeneräinen, ja sen osakekirjat olivat väliaikaiset. Ne pitäisi nyt painattaa Gemaltossa ihan varsinaisiksi osekekirjoiksi, ja vasta sitten ne käyvät vakuutena pankille. Siis vaikka tontti ja sille aikanaan tuleva rakennus ovat kyllä ihan samanarvoisia, oli niiden omistamista koskeva osakekirja sitten väliaikainen taikka ei. Mutta näin tässä pankissa, ja täällä on siis lainahakemus edelleenkin kesken, he haluavat oikein nähdä että ne ”vakuuspaperit” ovat sitten kunnossa tältä osin, ennen kuin päätöstä tekevät.

Vielä viidennessäkin pankissa kävin, tai itse asiassa aloitin sieltä. Eli nykyinen ns. ”oma pankki”. Ja ainut paikka jossa myönteinen lainapäätös tehtiin heti, kun tulin ovesta sisään, tosin tässäkin pankissa nykyään vaativat sen, että lainahakemus pitää tehdä jo etukäteen netin kautta omilla pankkitunnuksilla, eli oli sitä ehkä hiukan ehditty silmäillä sillä välillä kun olin pankkiin matkalla. Ja tässä oli vielä lainan määrän liittyen sellainen positiivinen yllätys, että jo lähtökohtaisesti lainaa myönnettiin 40 tuhatta enempi, mitä olin edes kysynyt sen perusteella mitä oma excel-laskelmat näyttivät että hanke tulisi maksamaan. Eli ns. ”pelivara” tarjottiin jo heti kättelyssä, koska ”ainahan ne aikataulut ja budjetit hiukan tahtovat venyä…”

Yhdestä asiasta kaikki pankkiirit olivat samaa mieltä: vanha asunto täytyy olla myytynä ennen kuin uutta rakennuslainaa voi nostaa. Meillä siis vanhaa lainaa vielä yli 100 tonnia jäljellä. En sitten tiedä onko pankkien linja sama, jos vanhaa lainaa ei olisi ollenkaan tai se olisi hyvin pieni. Tiedän kuitenkin erään kaverini kertomana, että vastaus oli ollut ihan sama hänellekin, vaikka hän oli ostamassa omakotitaloa, ja siinä nyt ei pitäisi olla riskiä budjetin ylittymisestä ollenkaan. Vanha piti hänenkin myydä ensin, ja vasta sitten allekirjoittaa sopimus uuden ostosta.

Mielestäni tämä ”2 omistusasunnon loukkuun” -pääsyn estävä lainapolitiikka on ihan hyvä. Vanhan asunnon voi myydä siis kaikessa rauhassa ensiksi, ja jos se ei mene kaupaksi, sitten se pitää vuokrata ja yrittää myyntiä joskus myöhemmin. Pahin skenaario olisi kuitenkin se, että uusi talo valmistuu, vanha on myymättä – ja se ei menekään kaupaksi. Jos siinä yhteydessä sitten korot nousisivat reippaasti, niin saattaisihan siinä käydä huonostikin. Tai jos sattuisi kahden ison lainan kanssa jokin muu ongelmatilanne, esim. pitkäaikainen työttömyys, sairastuminen, avioero tms. henkilökohtainen syy, niin aika ikävässä tilanteessa saattaisi olla sittenkin.

Mutta lopputulos oli siis se, että vertailussa saaduissa vastauksissa oli muitakin eroja kuin korkomarginaali. Tosin juuri tästä johtuen saattaa oma pankki nyt vaihtua. Katsotaan miten jatkoneuvotteluissa käy.

Joka tapauksessa lopputulos on se, että pankkien vertailu kannattaa, siihen käytetystä ajastä pääsee ihan hyville tuntipalkoille. Ja jos jonkun pankin vastaus ei miellytä, ei siitä kannata lannistua. Omien rahkeiden riittävyys pitää myös harkita, eihän tässä nyt varmaan kukaan tiedä, että missä tilassa Suomi ja Eurooppa ovat esim. 5 vuoden kuluttua? Ehkä kaikki menee lopulta ihan hyvin, mutta välttämättä ei mene…

Alla kuvassa eräs kesken jäänyt rakennushanke Saksan Nürnbergistä. Rakennuttajana oli joku Hitleriä lähellä oleva taho, muistaakseni se heidän puolue. Rakennuksen sisäpiha on tänäkin päivänä ilman kattoa. Eli ei tästäkään sitten tullut mitään kongressitaloa natsipuolueen kokouksille, vaan tulikin museo…