Avainsana-arkisto: pankkilaina

Lainapaperit allekirjoitettu

Julkaistu , kirjoittanut

Tämä on tavallaan jatkokirjoitus asiaan ”pankkien vertailu kannattaa”, joka löytyy tästä linkistä:

http://talo-rautio.talovertailu.fi/2012/06/27/pankkien-vertailu-kannattaa/

Vanhan asunnon myynti tapahtuu tänään, ja siinä yhteydessä myös tonttilaina siirtyy uuteen pankkiin. Eilen teimme aika nopean ja ehkä yllättävänkin valinnan pankin suhteen. Laina nostettiin meille aivan uudesta pankista, jonne meillä ei ollut aiemmin mitään siteitä. Kuitenkin asiakaspalvelu, lainatarjous ja ensivaikutelma noin yleensäkin olivat niin hyvät, että tuli todellakin sellainen fiilis, että meidät ihan oikeasti halutaan sen pankin asiakkaiksi.

Koska omassa työssäni olen tekemisissä kaikkien pankkien ja kaikkien tämän alueen kiinteistövälittäjien kanssa, en nyt halua puhua näistä kummistakaan niiden oikeilla nimillä, vaan totean että hyviähän ne ovat kaikki.

Tosin tällä kertaa pankeista saaduissa lainatarjouksissa kuitenkin 2 nousi ylitse muiden ja niistä toinen valittiin eilen – itse asiassa aika pikaisella aikataululla, eli kun iltapäivällä oltiin pankkiin yhteydessä, että ”otettaisiin sitten se laina teidän pankista”, niin aikavaraus pankkivirkailijalle onnistui jo samana iltana klo 18:00. Kun muuten ongelmana olisi ollut se, että minulla ja vaimolla on päivisin työesteitä, niin yhteistä aikaa olisi ollut arkipäiville hankala löytää.

Siinä sitten rakennuslaina-asioiden yhteydessä laitettiin kaikki muutkin pankkiasiat kuntoon, alkaen aina siitä, että lapsetkin alkavat meillä jo olemaan siinä iässä, että heille voi hankkia ensimmäisen pankkikortin, jolla voi sitten pitää pikkuisen rahaa tilillä, ja harjoitella kortilla maksamista. Isoista summista ei ole tietystikään kuukausitasolla ainakaan meidän lasten kohdalla kyse, mutta tuntuu jotenkin helpommalta jos ja kun viikkoraha maksetaankin omalta tililtä lapsen tilille, ja perästäpäin sitten tiliotteista nähdään mitä sille rahalle on sen jälkeen tapahtunut. Eli missä ja kuinka paljon sitä korttia on käytetty. Käteisen rahan käytöstä meille vanhemmille ei jäisi mitään tietoa, ja käteisessä rahassa vielä sekin ongelma, että jos sen hukkaa, sitä ei saa takaisin. Hukatun pankkikortin voi sen sijaan aina kuolettaa ja uusia. Kunhan sitten ei hukkaa tunnuslukuja siinä mukana.

Uusia kortteja tuli meillekin aika lailla. Pankin palvelu pakettiin sisältyi vielä erillinen Visa-kortti, tavallaan varakortiksi ulkomaan matkoille jos varsinainen kortti häviäisi. Tai jos sen vaikka suosiolla jättäisikin kotiin. Sitten tulee vielä rakennushankkeelle oma erillinen tilinsä, johon minulla ja vaimolla on yhdessä käyttöoikeus, ja nimenomaan kaikki lainannostot ja laskujen maksut kulkevat tämän tilin kautta. (Ja tähänkin tiliin siis oma pankkikortti kummallekin). Tämä tili palvelee myös As Oy:n kirjanpitoa, kun meidän omakotitalo on As Oy muotoinen. Rahaa rakennustilille tulee aina sitä mukaa, kun skannataan saapuneet laskut pankille (jos lasku on maksukelpoinen ja työ hyväksytty). Tämmöistä ”skannaa ne laskut meille” -palvelua meille ei esitelty kuin tässä yhdessä pankissa, joten pankeissa taitaa sittenkin olla eroja. Eli vertailu kannattaa. Muissa pankeissa rahaa olisi saanut valmiusastetodistuksia vastaan, ja niiden laatiminen laahaa aina pikkuisen perässä. Eli siinä helposti urakoitsijakin hermostuu, jos joutuu rahojaan odottamaan.

As Oy muotoisessa rakentamisessa kuvio on monimutkaisempi myös sikäli, että As Oy rakentaa ja omistaa talon. Me omistamme osakekirjan, joka oikeuttaa hallitsemaan As Oy:n ainutta huoneistoa, eli käytännössä koko omakotitaloa. Pankin näkökulmasta me olemme kuitenkin henk.koht. veloista vastuissa, ja rakentamislainan ovat meidän henk.koht. omia lainoja – jotka me sitten kirjanpidossa taas lainaamme eteenpäin As Oy:lle. Tämä kuvio siitä syystä, että jos emme ottaisi pankista henk.koht. lainaa – emme myöskään saisi vähentää asuntolainan korkovähennyksiä omassa verotuksessamme. Eli jos lainat olisikin As Oy:n nimissä – ei se As Oy mitään korkovähennyksiä saa, eikä sillä ole mitään sellaisia tulojakaan, josta ne vähennykset voisi tehdä.

Korkomarkkinoill edetään mielenkiintoisia aikoja. 5v-kiinteäkorkoista lainaa saa alle 2,5%:n kokonaiskorolla ja Euribor 12kk-sidotun lainan kokonaiskorko alkaa niukin naukin kakkosella, siitäkin huolimatta että pankin marginaali on yhden prosentin luokkaa, tai itse asiassa vähän yli. Inflaatio on kuitenkin nyt samaan aikaan 3-3,5%:n luokkaa, eli todellinen lainan korko on negatiivinen.

Paperia näissä pankkiasioissa tulee aina hurja määrä, nytkin kaikki velkakirjat, panttaussitoumukset, tilinavaukset, lasten tilinavaukset, pankkikorttihakemukset, arvo-osuustilin avaukset yms. tekivät paperinipun paksuudesta reippaasti yli 2 senttiä. On siinä lukemista, jos joskus jaksaa kaikki ne vakioehdot läpi lukaista. Ja aikaakin näissä menee. Päästiin pankista pois vasta ilta kahdeksalta, eli tuli pankkivirkailijallekin tosi pitkä päivä. Ja jos pankkivirkailija itse tämän jutun lukee, niin suuret kiitokset vielä erittäin ystävällisestä palvelusta myöskin.

Nyt sitten odotellaan aloituskokousta. Ja lisäksi rakennesuunnittelijalta puuttuu vielä se detaljikuva, josta selviää kaivettavan kuopan tarkka syvyys. Sitten sen kuopan voikin jo kaivaa pikapuoliin.

Pankkien vertailu kannattaa

Julkaistu , kirjoittanut

Kahdessa aiemmassa blogipäivityksessäni olen pohtinut kiinteistövälittäjien mahdollisia eroja, ja edelleen haluan korostaa, etten ainakaan tarkoituksella moiti ketään.

Joskin olen sitä mieltä, että kiinteistövälittäjän pitää myyntihinnan arvioinnissa olla huolellinen, eikä takki saisi kääntyä kesken myynnin niin, että jos sopimusta tehdessä on jollain perusteella jokin käsitys myyntiin tulevan asunnon hinnasta, niin jo parin näytön jälkeen se käsitys hinnasta olisikin sitten oleellisesti eri.

Tällaistakin kuitenkin aina välillä tapahtuu, sekä oman kokemukseni että myöskin tämän linkin mukaan. Itse nyt onneksi hiukan tiedän asuntojen hintoja, sekä pyydetyt että toteutuneet, mutta täysin tietämättömiä ihmisiä voidaan ehkä vetää nenästä, jolloin asunto meneekin kaupaksi alehintaan ja välittäjä pääsee nopeammin etsimään seuraavia toimeksiantoja. Eihän se hinnan alennus välittäjän omaa palkkiota juurikaan pienennä, mutta suuri lupaus myyntihinnasta voi auttaa toimeksiannon saamisessa?

Vertailu kuitenkin kannattaa, myös pankkilainasta neuvotellessa.

Kuten aiemman päivityksen kommentoinnissa jo totesin, pankki ”X” vastasi, että he antavat tällä hetkellä lainaa vain talopaketin ostajille. Jos en olisi muualta kysellyt, kai olisin itsekin sitten talopaketin tilannut, mikä vaihtoehtona oli toki tietysti mielessä jonkin aikaa ihan muutenkin.

Toisessa pankissa taas rakennuslainan saamisen ehtona oli se, että tontti pitää olla oma ja velaton. Sitä kautta taas päästiin sujuvasti siihen aiheeseen, että vanha asunto pitää olla myytynä ennen kuin rakennuslainaa voi saada, koska näin juuri tulee mahdolliseksi se, että tontti todella on oma ja velaton. Tai ainakaan itselläni ei ole pankkitilillä sellaisia summia, että olisin tontin ostanut käteisellä, ja kyllä kait useimmat muutkin tontin ostoon pankkilainaa tarvitsevat? Ja tässä pankissa sitten se velaton tontti, plus sille rakennettava rakennus ovat rakennuslainan vakuutena. Muita vakuuksia ei tarvita. Tai muut vakuudet eivät edes kelpaa, esim. henkilötakaukset lisävakuutena eivät käy, eli niiden avulla ei saa yhtään suurempaa rakennuslainaa.

Kolmannessa pankissa sain ensin negatiivisen eli ”ei-myönnetä-ollenkaan-lainaa” -päätöksen selostuksella, että ”on toki ajatuksena ihan hieno idea, että te rakennatte talon oman metsän puista, mutta eihän niitä oman metsän puita nyt sellaisenaan voi talon rakentamisessa käyttää…” Ja tämä pitää tietysti osittain ihan paikkaansakin, eli kantavat rakenteet pitää tietysti olla leimattua puuta, mutta vuorilaudat, ei-kantavat väliseinät yms. jo voidaan tehdä oman metsän puista. Laitoin sitten kuvina vastausviestin, että tässä ollaan nyt moottorisahan kanssa kaatamassa tukkeja, seuraavassa kuvassa niitä vedetään omalla traktorilla metsästä pois, ja seuraavassa kuvassa tukkeja sahataan omalla sirkkelillä laudoiksi, viimeisessä kuvassa oli vielä tutun höylärin koneet, joilla tehdään paneelit ja listat valmiiksi. Sitten pankissakin jo ymmärrettiin asia. Lopuksi oli vielä kuva, miten tästä puutavarasta syntyi kesämökin laajennus. Ja lainalupaus tuli sen jälkeen myönteisenä.

Neljännessä pankissa oli vaikeuksia ymmärtää tontin As Oy muotoisuutta. Tai ainakin kuvittelen, että ilman sitä lisäominaisuutta lainahakemus olisi ollut helpompi. Eli tontti ostettiin siis alunperin KOY-muotoisena, kun edellisen omistajan piti rakentaa samalle tontille liikerakennus. Edellinen omistaja eli Henry Katajan Rakennusliike kuitenkin teki konkurssin, ja nyt samalle tontille tuleekin omakotitalo, ja KOY on muutettu As Oy:ksi. KOY oli keskeneräinen, ja sen osakekirjat olivat väliaikaiset. Ne pitäisi nyt painattaa Gemaltossa ihan varsinaisiksi osekekirjoiksi, ja vasta sitten ne käyvät vakuutena pankille. Siis vaikka tontti ja sille aikanaan tuleva rakennus ovat kyllä ihan samanarvoisia, oli niiden omistamista koskeva osakekirja sitten väliaikainen taikka ei. Mutta näin tässä pankissa, ja täällä on siis lainahakemus edelleenkin kesken, he haluavat oikein nähdä että ne ”vakuuspaperit” ovat sitten kunnossa tältä osin, ennen kuin päätöstä tekevät.

Vielä viidennessäkin pankissa kävin, tai itse asiassa aloitin sieltä. Eli nykyinen ns. ”oma pankki”. Ja ainut paikka jossa myönteinen lainapäätös tehtiin heti, kun tulin ovesta sisään, tosin tässäkin pankissa nykyään vaativat sen, että lainahakemus pitää tehdä jo etukäteen netin kautta omilla pankkitunnuksilla, eli oli sitä ehkä hiukan ehditty silmäillä sillä välillä kun olin pankkiin matkalla. Ja tässä oli vielä lainan määrän liittyen sellainen positiivinen yllätys, että jo lähtökohtaisesti lainaa myönnettiin 40 tuhatta enempi, mitä olin edes kysynyt sen perusteella mitä oma excel-laskelmat näyttivät että hanke tulisi maksamaan. Eli ns. ”pelivara” tarjottiin jo heti kättelyssä, koska ”ainahan ne aikataulut ja budjetit hiukan tahtovat venyä…”

Yhdestä asiasta kaikki pankkiirit olivat samaa mieltä: vanha asunto täytyy olla myytynä ennen kuin uutta rakennuslainaa voi nostaa. Meillä siis vanhaa lainaa vielä yli 100 tonnia jäljellä. En sitten tiedä onko pankkien linja sama, jos vanhaa lainaa ei olisi ollenkaan tai se olisi hyvin pieni. Tiedän kuitenkin erään kaverini kertomana, että vastaus oli ollut ihan sama hänellekin, vaikka hän oli ostamassa omakotitaloa, ja siinä nyt ei pitäisi olla riskiä budjetin ylittymisestä ollenkaan. Vanha piti hänenkin myydä ensin, ja vasta sitten allekirjoittaa sopimus uuden ostosta.

Mielestäni tämä ”2 omistusasunnon loukkuun” -pääsyn estävä lainapolitiikka on ihan hyvä. Vanhan asunnon voi myydä siis kaikessa rauhassa ensiksi, ja jos se ei mene kaupaksi, sitten se pitää vuokrata ja yrittää myyntiä joskus myöhemmin. Pahin skenaario olisi kuitenkin se, että uusi talo valmistuu, vanha on myymättä – ja se ei menekään kaupaksi. Jos siinä yhteydessä sitten korot nousisivat reippaasti, niin saattaisihan siinä käydä huonostikin. Tai jos sattuisi kahden ison lainan kanssa jokin muu ongelmatilanne, esim. pitkäaikainen työttömyys, sairastuminen, avioero tms. henkilökohtainen syy, niin aika ikävässä tilanteessa saattaisi olla sittenkin.

Mutta lopputulos oli siis se, että vertailussa saaduissa vastauksissa oli muitakin eroja kuin korkomarginaali. Tosin juuri tästä johtuen saattaa oma pankki nyt vaihtua. Katsotaan miten jatkoneuvotteluissa käy.

Joka tapauksessa lopputulos on se, että pankkien vertailu kannattaa, siihen käytetystä ajastä pääsee ihan hyville tuntipalkoille. Ja jos jonkun pankin vastaus ei miellytä, ei siitä kannata lannistua. Omien rahkeiden riittävyys pitää myös harkita, eihän tässä nyt varmaan kukaan tiedä, että missä tilassa Suomi ja Eurooppa ovat esim. 5 vuoden kuluttua? Ehkä kaikki menee lopulta ihan hyvin, mutta välttämättä ei mene…

Alla kuvassa eräs kesken jäänyt rakennushanke Saksan Nürnbergistä. Rakennuttajana oli joku Hitleriä lähellä oleva taho, muistaakseni se heidän puolue. Rakennuksen sisäpiha on tänäkin päivänä ilman kattoa. Eli ei tästäkään sitten tullut mitään kongressitaloa natsipuolueen kokouksille, vaan tulikin museo…

Rahoitus omakotitalon rakentamiseen

Julkaistu , kirjoittanut

Kysyin rakentamista varten lainaa kahdesta pankista. Tai nykyään ei enää pelkkä puhelinsoitto riitä, vaan hakemus pitää tehdä netin kautta ja pankkitunnuksilla. Sitten vasta asiaa käsitellään.

Ensimmäinen vastaus tuli tänään. Laina myönnetään, ja tarjottu lainasumma oli jopa 40 tonnia enempi mitä olisin tarvinnut ja mitä olin hakenut. Sanoinkin, että luvut kuulostaa vähän isolta, mutta jos näin on, ei siinä mitään, ehkä tietty pelivara on hyvä olla, jos vaikka tulee yllättäen ylimääräisiä kustannuksia. Omaa rahaa on tietysti myös säästössä, mutta ei läheskään niin paljon, että koko talo sillä rakennettaisiin.

Mutta siihen ne hyvät uutiset sitten loppuikin.

Lainaa myönnettäisiin tietyillä reunaehdoilla, ja yksi sellainen oli, että ensin on nykyinen omistusasunto myytävä, siitä saatava todennäköinen myyntivoitto reaalisoitava, ja vasta sitten alkaisi saada lainaa uuden talon rakentamiseen, vastaavan mestarin valmiusastetodistuksia vastaan. Oman asunnon myynti ei kuitenkaan ollut suunnitelmissa ihan vielä, mutta niitä suunnitelmia täytyy kait muuttaa.

Periaatteessa ei sen kyllä olisi pitänyt olla ollenkaan yllätys, että vanha asunto on tässä maaiman tilanteessa viisasta myydä ensin. Esim. Hypon sivuilla asuntomarkkinoiden tilanneanalyysissä Q4/2011 varoitetaan tiukkaan sävyyn kahden asunnon loukusta: ”Kuluttajat menettäneet uskonsa hyvää talouskehitykseen. Jos kuluttaja ei usko talouden kohenemiseen, ei silloin myöskään uskalleta vaihtaa asuntoa. Hankkeita lykätään. Kahden asunnon loukun vaara on noussut jyrkästi. Ensin vanhan myynti, sitten vasta uuden osto ja silloinkin ensin rahoitus pankin kanssa kuntoon.” (Asuntomarkkina-analyysi Q4/2011).

Hypon sivuilla on tätä toimenpidettä varten ihan oma tuotekin = asunnonvaihtoasunto, jota he markkinoivat näin: ”Asunnonvaihtoasunto sopii hyvin esim. omakotirakentajille pienentämällä oman asunnon myyntiin liittyvää riskiä ja rakennusaikaisen rahoituksen tarvetta. Asunnonvaihtoasunnon vuokrasopimus räätälöidään asiakkaan tarpeen mukaan mm. vuokra-ajaltaan joustavaksi.” (Hypon asunnonvaihtoasunto). Mutta hetkinen? Onko tässä sittenkään mitään uutta auringon alla? Yhtä hyvin voin itsekin myydä nykyisen asuntoni vapailla markkinoida, etsiä vuokra-asunnon vapailta markkinoilta, ja muuttaa sitten uuteen taloon, kun se joskus on valmis.

Oli siellä Suomen Hypoteekkiyhdistyksen sivuilla myös yksi mielenkiintoiseltakin kuulostava vaihtoehto, mutta se on tarkoitettu seniorikansalaisille, ei omakotirakentajille. Sen nimi on käänteinen asuntokauppa, ja siinä Hypo ostaa asunnon, ja asukas jää asumaan omaan asuntoonsa vuokralaisena. Jokin tällainen kuvio sopisi kyllä minullekin. Eli jos joku haluaa ostaa Vantaalta RT 4h+k+s = 99 neliötä yhteensä, niin minulle sopisi aivan loistavasti, että tehdään kaupat nyt heti, mutta asumme tässä vuokralaisina vielä esim. parisen vuotta. Mutta eipä taida tällaisia asuntosijoittajia olla kovinkaan paljon liikkeellä?

Vaimolla oli myös huumorilla sävytetty ensireaktio, kun kerroin, että uuteen asuntoon ei muutetakaan näillä näkymin suoraan, vaan mutkan kautta eli vuokra-asuntoon ensin. Hän totesi, että ”no myy sitten se tontti pois ja soita arkkitehdille, ettei piirrä enää yhtään lisää”. JEP. Toki tällainenkin mahdollisuus on, vaikka ei se nyt itselläni ihan ekana mieleen tullut, eikä sitä sen pidempään pohdittu nytkään. Tavaroiden muuttaminen kahteen kertaan on kuitenkin iso homma, kun sitä tavaraa on vaan kertynyt, ja yksi muutto suoraan uuteen taloon olisi ollut mieluisampaa. Mutta useimmat suomalaiset omakotirakentajat toimivat toki juuri näin, ja asuvat hetken vuokralla rakentamisen alkaessa. Tiedän myös muutamia tapauksia, jossa on hankittu hyvin edullinen kesämökki, myyty varsinainen asunto pois, ja muutettu sinne mökkiin kesäksi. Sitten on yritetty hirveällä hopulla saada uusi talo talveksi asuttavaan kuntoon. Talopaketilla tämä ehkä onnistuukin, mutta pitkästä tavarasta rakentaen yksi kesä ei riitä.

Nyt sitten odotellaan sen toisen pankin vastausta. Voi olla, että lainan ehdot ovat suunnilleen samat joka pankissa. Sellaiseen ilmiöön olen myös yrittäjäksi ryhtymisen jälkeen huomannut, että kun omistaa pienyrityksen osakkeita, niin vaikka näillä osakkeilla nyt ainakin omasta mielestäni on aina jokin arvo, jos vaan yrityksen talous on terveellä pohjalla ja se jotain tuottaakin, mutta pankkimatematiikassa näiden osakkeiden vakuusarvo on aina tasan nolla. Eli helposti voi lainaa hakiessa käydä niinkin, että pankissa todetaan, ettei hanke onnistu, eli että vaikka tulotaso on ”ihan okei” eikä teillä varmaan lainojen lyhentämisen kanssa vaikeuksia tule, niin lainaa ei ehkä siltikään saa, jos pankille kelpaavat vakuudet puuttuvat. Aiemmin omistin sijoitusasuntoja, joissa vuokratulo kattoi hyvin taloyhtiön vastikkeet ja pankkilainan lyhennykset. Siinä oma pääoma lisääntyi huomaamattakin, ja nämä sijoitusasuntojen osakkeet kelpasivat pankille aina vakuutena hyvin, eli ne ovat kai helposti realisoitavissa – toisin kuin pienyrityksen osakkeet.

Kai sitä sitten näin pienyrittäjänä täytyy olla ihan vaan tyytyväinen, että edes yksi pankki teki talorakentamisesta myönteisen lainapäätöksen. Eli että rakennushankkeen käynnistäminen on nyt ainakin mahdollista, ja se voidaan viedä loppuun saakka. Siinä mielessä nyt yksi huoli taas vähemmän.

Mutta nyt siis sen toisen pankin vastausta tässä odotellessa, nöyrin mielin. Toki jos sekin päätös olisi myönteinen, sitten pääsee ehkä hiukan kilpailuttamaan pankkeja, että kummasta saa paremmat ehdot lainalle tällä kertaa.